Odpowiednia kwalifikacja nieruchomości jest kluczowa dla realizacji obowiązków w zakresie podatku od nieruchomości. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty oraz budynki i budowle lub ich części. I o ile zasadniczo podatnicy nie mają wątpliwości, jak opodatkować grunty (w niektórych przypadkach jedynie znacząco zawyżając stawki podatku), o tyle w przypadku budynków i budowli problemów z prawidłowym, a jednocześnie efektywnym opodatkowaniem tych obiektów, jest w praktyce całe mnóstwo.
Jak wyceniać nieruchomość inwestycyjną
Jak wyceniać nieruchomość inwestycyjną

Zobacz również
Waga problemu
Podstawowy problem w praktyce rozliczania podatku od nieruchomości dotyczy ustalenia prawidłowego przedmiotu opodatkowania, w szczególności tego, czym z perspektywy opodatkowania w ogóle jest dany obiekt: budynkiem czy budowlą. Pomijając w tym miejscu, że wbrew pozorom nie każdy obiekt podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, ustalenie właściwej kategorii obiektu jest niezmiernie istotne, ponieważ decyduje wprost o wysokości płaconego podatku. Wynika to z konstrukcji podstawy opodatkowania budynków i budowli. W przypadku budynku wysokość podatku zależy jedynie od jego powierzchni użytkowej, z kolei w przypadku budowli – od jej wartości z daty wyznaczającej powstanie obowiązku podatkowego. W zależności od tych wielkości (powierzchni użytkowej oraz wartości obiektu) opodatkowanie konkretnego obiektu jako budynku może być znacznie bardziej opłacalne niż w przypadku budowli. Może to również działać w drugą stronę.
Jednocześnie ustalenie właściwego przedmiotu opodatkowania jest niekiedy wyjątkowo skomplikowane z uwagi na możliwości wznoszenia obiektów ograniczone dziś w zasadzie wyłącznie wyobraźnią projektantów. W efekcie tylko w ostatnich latach powstało tak wiele konstrukcji wyznaczających nawet zupełnie nowe kategorie obiektów, że trudno od razu ocenić, czym one są z perspektywy podatku od nieruchomości. W zakresie ustalenia prawidłowej kwalifikacji obiektu przepisy dotyczące podatku od nieruchomości ewidentnie nie nadążają za wyobraźnią architektów. Ustawodawca dał nam w zasadzie tylko jedną, ale też wyjątkowo cenną wskazówkę: definiując obie kategorie obiektów, wprowadził fundamentalne zastrzeżenie, że budowlą nie może być obiekt, który jest budynkiem.
Odesłanie do definicji obiektu budowlanego w przepisach prawa budowlanego ma przy tym to bardzo istotne znaczenie, że obiekt budowlany to budynek wraz z „instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem” (czy do niedawna wraz z „instalacjami i urządzeniami”). Właśnie na tej podstawie, rozstrzygając spory podatników z organami podatkowymi o opodatkowanie obiektów w budynkach (jako niezależnych budowli od samego budynku) sądy administracyjne co do zasady przyjmowały, że „budowle w budynkach” nie podlegają opodatkowaniu. Sam fakt położenia obiektów w budynku przesądzał o braku możliwości ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości – opodatkowaniu podlega wyłącznie budynek, w którym te obiekty się znajdują.
Stąd tak ważne w praktyce rozliczania podatku od nieruchomości było i wciąż jest ustalenie, że dany obiekt stanowi budynek. W celu ustalenia prawidłowej, a przy tym efektywnej podatkowo kwalifikacji obiektu na potrzeby podatku od nieruchomości, w pierwszej kolejności podatnicy powinni zatem zawsze dokonać testu budynku. Jeżeli bowiem dany obiekt spełnia definicję budynku, to istotne będzie ustalenie jego powierzchni użytkowej i – jak stanowi sama definicja – nie będzie mógł być budowlą opodatkowaną od wartości.
Przytoczone definicje budynku i budowli w ustawie podatkowej to przy tym jedyne wskazówki, jakimi powinniśmy się kierować. Kwalifikacje obiektów według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych czy w ogóle według klasyfikacji statystycznych nie będą przesądzały o ich prawidłowej kwalifikacji na gruncie podatku od nieruchomości. Przykładowo, wymienienie wiaty jako szczególnego rodzaju budynku w PKOB w żaden sposób nie zapewni niestety, że taka kwalifikacja jest prawidłowa również z perspektywy podatku od nieruchomości.
Budynek, czyli co?
Jak zatem sprawdzić, czy konkretny obiekt, np. wiata magazynowa, stanowi budynek?
Aby dany obiekt był budynkiem na potrzeby podatku od nieruchomości, musi, zgodnie z definicją budynku: 1) mieć fundament i 2) być trwale związany z gruntem, 3) ma być wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz 4) posiadać dach. Istotne jest, że wszystkie ww. cechy muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, brak którejkolwiek z cech wymienionej w definicji budynku może oznaczać, że dany obiekt nie będzie budynkiem i w efekcie może stanowić budowlę. Jak niestety można się domyślać, z uwagi na powyżej wskazane konsekwencje finansowe kwalifikacji obiektów jako budynków czy budowli, w praktyce niestety każdy ze wskazanych warunków budzi dość istotne wątpliwości.
O ile jednak zasadniczo większość obiektów posiada fundamenty i jest trwale związana z gruntem oraz ma mniej lub bardziej charakterystyczne zadaszenie, jedne z najczęstszych wątpliwości dotyczą wydzielenia obiektu z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Związane mogą być one zarówno ze stopniem „wydzielenia obiektu z przestrzeni” – tego kiedy można uznać, że dany obiekt jest już z przestrzeni wydzielony, jak również samych przegród budowlanych – tego, czy sposób, w jaki obiekt jest wydzielony z przestrzeni (z uwagi na użyty do tego materiał), spełnia warunek wskazany w definicji budynku.
W zakresie wydzielenia obiektu z przestrzeni zasadniczo dany obiekt powinien być wydzielony pełnymi przegrodami budowlanymi z każdej strony. Jeżeli jednak dany obiekt ma cztery choć miejscowo niepełne ściany (np. z uwagi na potrzebne otwory technologiczne), to nadal element definicji budynku w postaci jego wydzielenia z przestrzeni może być spełniony.
Jednocześnie w zakresie sposobu wykonania przegród budowlanych przyjmuje się, że ogrodzenie z siatki i elementów stalowych nie stanowi przegrody budowlanej, czyli nie wydziela pomieszczenia z przestrzeni. Tak samo będzie z przegrodami w postaci plandek czy podobnego materiału, które dodatkowo mogą być montowane jedynie czasowo w ciągu roku.
Jak zatem podejść do wydzielania z przestrzeni np. wiaty magazynowej? Wszystko zależy od konstrukcji jej przegród budowlanych. Uwzględniając wskazówki sformułowane w praktyce rozstrzygania sporów, w pierwszej kolejności należałoby ustalić, czy dany obiekt w całości (szczelnie) jest wydzielony z przestrzeni ze wszystkich stron. Jeżeli nie, to należałoby ustalić, czym są spowodowane braki w przegrodach budowlanych. Pamiętać trzeba też o materiale, z jakiego przegrody budowlane są wykonane. Siatka na słupach stalowych czy plandeki – nawet rozciągnięte wokół całego obiektu – mogą bowiem nie zostać uznane za dostateczny sposób wydzielenia obiektu z przestrzeni.
Jeszcze budynek czy już budowla
W praktyce ustalenie prawidłowej kwalifikacji obiektu utrudnia niestety dodatkowo stanowisko prezentowane w niektórych wyrokach sądów administracyjnych. W odniesieniu do budynków, np. stacji transformatorowych stanowiących część linii energetycznej, stacji gazowych czy nawet kontenerów stacji telefonii komórkowej, wbrew przytoczonym definicjom, w niektórych wyrokach sądy administracyjne przyjmują, że „okoliczność, że w spornym obiekcie budowlanym stacji transformatorowej między innymi znalazły się wszystkie elementy statuujące pojęcie budynku, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. (...), nie oznacza, że obiekt ten jest budynkiem w rozumieniu wskazanej regulacji prawnej. Normodawca w pojęciu budynku, o którym mowa, nie zawarł określenia, że nie może on być budowlą. (...) Gdy dany budynek faktycznie wykracza poza jego ustawowo określone elementy, wówczas przestaje być budynkiem w rozumieniu art. 1a ust. 1 ppkt 1 u.p.o.l. Budynek taki staje się obiektem budowlanym, ze wszystkimi cechami budowli” (tak przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2010 r., sygn. akt II FSK 1402/08). W ten sposób sądy administracyjne doszukują się warunków w postaci funkcji, przeznaczenia czy wyposażenia budynku i na tej podstawie niekiedy uznają dany obiekt za budowlę, choćby posiadał on dach, fundament, był trwale związany z gruntem i wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. O tym również trzeba pamiętać, mimo że stanowisko takie ewidentnie uderza w sformułowane wprost przez ustawodawcę wytyczne dotyczące kwalifikacji obiektów i przyczynia się do zwiększenia niepewności w stosowaniu wystarczająco już wadliwych przepisów. Dlatego jeżeli mamy u siebie np. stacje transformatorowe czy stacje gazowe, ich dotychczasowe opodatkowanie jako budynków, choć zgodne z przepisami, może zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.
Zróżnicowanie konsekwencji finansowych opodatkowania obiektu
Wartość i powierzchnia użytkowa obiektu Wysokość podatku od nieruchomości w przypadku budynku Wysokość podatku od nieruchomości w przypadku budowli
10 000 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 200 000 zł
1 000 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 20 000 zł
100 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 2000 zł
Definicje
Art. 1a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:
1) budynek – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2) budowla – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Podstawa prawna
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716 ze zm.).