Przedsiębiorca rozwija działalność gospodarczą. Dla celów zwiększenia produkcji postawił wiatę, którą zamierza przystosować do swojej aktywności biznesowej. Podatnik zdaje sobie sprawę, że od zakupionej nieruchomości będzie musiał opłacać podatek od nieruchomości. Czy powinien zacząć od klasyfikacji, czy ta nieruchomość jest budynkiem czy budowlą?
Odpowiednia kwalifikacja nieruchomości jest kluczowa dla realizacji obowiązków w zakresie podatku od nieruchomości. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty oraz budynki i budowle lub ich części. I o ile zasadniczo podatnicy nie mają wątpliwości, jak opodatkować grunty (w niektórych przypadkach jedynie znacząco zawyżając stawki podatku), o tyle w przypadku budynków i budowli problemów z prawidłowym, a jednocześnie efektywnym opodatkowaniem tych obiektów, jest w praktyce całe mnóstwo.
Jak wyceniać nieruchomość inwestycyjną
Jak wyceniać nieruchomość inwestycyjną

Zobacz również
Waga problemu
Podstawowy problem w praktyce rozliczania podatku od nieruchomości dotyczy ustalenia prawidłowego przedmiotu opodatkowania, w szczególności tego, czym z perspektywy opodatkowania w ogóle jest dany obiekt: budynkiem czy budowlą. Pomijając w tym miejscu, że wbrew pozorom nie każdy obiekt podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, ustalenie właściwej kategorii obiektu jest niezmiernie istotne, ponieważ decyduje wprost o wysokości płaconego podatku. Wynika to z konstrukcji podstawy opodatkowania budynków i budowli. W przypadku budynku wysokość podatku zależy jedynie od jego powierzchni użytkowej, z kolei w przypadku budowli – od jej wartości z daty wyznaczającej powstanie obowiązku podatkowego. W zależności od tych wielkości (powierzchni użytkowej oraz wartości obiektu) opodatkowanie konkretnego obiektu jako budynku może być znacznie bardziej opłacalne niż w przypadku budowli. Może to również działać w drugą stronę.
Jednocześnie ustalenie właściwego przedmiotu opodatkowania jest niekiedy wyjątkowo skomplikowane z uwagi na możliwości wznoszenia obiektów ograniczone dziś w zasadzie wyłącznie wyobraźnią projektantów. W efekcie tylko w ostatnich latach powstało tak wiele konstrukcji wyznaczających nawet zupełnie nowe kategorie obiektów, że trudno od razu ocenić, czym one są z perspektywy podatku od nieruchomości. W zakresie ustalenia prawidłowej kwalifikacji obiektu przepisy dotyczące podatku od nieruchomości ewidentnie nie nadążają za wyobraźnią architektów. Ustawodawca dał nam w zasadzie tylko jedną, ale też wyjątkowo cenną wskazówkę: definiując obie kategorie obiektów, wprowadził fundamentalne zastrzeżenie, że budowlą nie może być obiekt, który jest budynkiem.
Odesłanie do definicji obiektu budowlanego w przepisach prawa budowlanego ma przy tym to bardzo istotne znaczenie, że obiekt budowlany to budynek wraz z „instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem” (czy do niedawna wraz z „instalacjami i urządzeniami”). Właśnie na tej podstawie, rozstrzygając spory podatników z organami podatkowymi o opodatkowanie obiektów w budynkach (jako niezależnych budowli od samego budynku) sądy administracyjne co do zasady przyjmowały, że „budowle w budynkach” nie podlegają opodatkowaniu. Sam fakt położenia obiektów w budynku przesądzał o braku możliwości ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości – opodatkowaniu podlega wyłącznie budynek, w którym te obiekty się znajdują.
Stąd tak ważne w praktyce rozliczania podatku od nieruchomości było i wciąż jest ustalenie, że dany obiekt stanowi budynek. W celu ustalenia prawidłowej, a przy tym efektywnej podatkowo kwalifikacji obiektu na potrzeby podatku od nieruchomości, w pierwszej kolejności podatnicy powinni zatem zawsze dokonać testu budynku. Jeżeli bowiem dany obiekt spełnia definicję budynku, to istotne będzie ustalenie jego powierzchni użytkowej i – jak stanowi sama definicja – nie będzie mógł być budowlą opodatkowaną od wartości.
Przytoczone definicje budynku i budowli w ustawie podatkowej to przy tym jedyne wskazówki, jakimi powinniśmy się kierować. Kwalifikacje obiektów według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych czy w ogóle według klasyfikacji statystycznych nie będą przesądzały o ich prawidłowej kwalifikacji na gruncie podatku od nieruchomości. Przykładowo, wymienienie wiaty jako szczególnego rodzaju budynku w PKOB w żaden sposób nie zapewni niestety, że taka kwalifikacja jest prawidłowa również z perspektywy podatku od nieruchomości.
Budynek, czyli co?
Jak zatem sprawdzić, czy konkretny obiekt, np. wiata magazynowa, stanowi budynek?
Aby dany obiekt był budynkiem na potrzeby podatku od nieruchomości, musi, zgodnie z definicją budynku: 1) mieć fundament i 2) być trwale związany z gruntem, 3) ma być wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz 4) posiadać dach. Istotne jest, że wszystkie ww. cechy muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, brak którejkolwiek z cech wymienionej w definicji budynku może oznaczać, że dany obiekt nie będzie budynkiem i w efekcie może stanowić budowlę. Jak niestety można się domyślać, z uwagi na powyżej wskazane konsekwencje finansowe kwalifikacji obiektów jako budynków czy budowli, w praktyce niestety każdy ze wskazanych warunków budzi dość istotne wątpliwości.
O ile jednak zasadniczo większość obiektów posiada fundamenty i jest trwale związana z gruntem oraz ma mniej lub bardziej charakterystyczne zadaszenie, jedne z najczęstszych wątpliwości dotyczą wydzielenia obiektu z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Związane mogą być one zarówno ze stopniem „wydzielenia obiektu z przestrzeni” – tego kiedy można uznać, że dany obiekt jest już z przestrzeni wydzielony, jak również samych przegród budowlanych – tego, czy sposób, w jaki obiekt jest wydzielony z przestrzeni (z uwagi na użyty do tego materiał), spełnia warunek wskazany w definicji budynku.
W zakresie wydzielenia obiektu z przestrzeni zasadniczo dany obiekt powinien być wydzielony pełnymi przegrodami budowlanymi z każdej strony. Jeżeli jednak dany obiekt ma cztery choć miejscowo niepełne ściany (np. z uwagi na potrzebne otwory technologiczne), to nadal element definicji budynku w postaci jego wydzielenia z przestrzeni może być spełniony.
Jednocześnie w zakresie sposobu wykonania przegród budowlanych przyjmuje się, że ogrodzenie z siatki i elementów stalowych nie stanowi przegrody budowlanej, czyli nie wydziela pomieszczenia z przestrzeni. Tak samo będzie z przegrodami w postaci plandek czy podobnego materiału, które dodatkowo mogą być montowane jedynie czasowo w ciągu roku.
Jak zatem podejść do wydzielania z przestrzeni np. wiaty magazynowej? Wszystko zależy od konstrukcji jej przegród budowlanych. Uwzględniając wskazówki sformułowane w praktyce rozstrzygania sporów, w pierwszej kolejności należałoby ustalić, czy dany obiekt w całości (szczelnie) jest wydzielony z przestrzeni ze wszystkich stron. Jeżeli nie, to należałoby ustalić, czym są spowodowane braki w przegrodach budowlanych. Pamiętać trzeba też o materiale, z jakiego przegrody budowlane są wykonane. Siatka na słupach stalowych czy plandeki – nawet rozciągnięte wokół całego obiektu – mogą bowiem nie zostać uznane za dostateczny sposób wydzielenia obiektu z przestrzeni.
Jeszcze budynek czy już budowla
W praktyce ustalenie prawidłowej kwalifikacji obiektu utrudnia niestety dodatkowo stanowisko prezentowane w niektórych wyrokach sądów administracyjnych. W odniesieniu do budynków, np. stacji transformatorowych stanowiących część linii energetycznej, stacji gazowych czy nawet kontenerów stacji telefonii komórkowej, wbrew przytoczonym definicjom, w niektórych wyrokach sądy administracyjne przyjmują, że „okoliczność, że w spornym obiekcie budowlanym stacji transformatorowej między innymi znalazły się wszystkie elementy statuujące pojęcie budynku, o którym mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. (...), nie oznacza, że obiekt ten jest budynkiem w rozumieniu wskazanej regulacji prawnej. Normodawca w pojęciu budynku, o którym mowa, nie zawarł określenia, że nie może on być budowlą. (...) Gdy dany budynek faktycznie wykracza poza jego ustawowo określone elementy, wówczas przestaje być budynkiem w rozumieniu art. 1a ust. 1 ppkt 1 u.p.o.l. Budynek taki staje się obiektem budowlanym, ze wszystkimi cechami budowli” (tak przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2010 r., sygn. akt II FSK 1402/08). W ten sposób sądy administracyjne doszukują się warunków w postaci funkcji, przeznaczenia czy wyposażenia budynku i na tej podstawie niekiedy uznają dany obiekt za budowlę, choćby posiadał on dach, fundament, był trwale związany z gruntem i wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. O tym również trzeba pamiętać, mimo że stanowisko takie ewidentnie uderza w sformułowane wprost przez ustawodawcę wytyczne dotyczące kwalifikacji obiektów i przyczynia się do zwiększenia niepewności w stosowaniu wystarczająco już wadliwych przepisów. Dlatego jeżeli mamy u siebie np. stacje transformatorowe czy stacje gazowe, ich dotychczasowe opodatkowanie jako budynków, choć zgodne z przepisami, może zostać zakwestionowane przez organy podatkowe.
Zróżnicowanie konsekwencji finansowych opodatkowania obiektu
Wartość i powierzchnia użytkowa obiektu Wysokość podatku od nieruchomości w przypadku budynku Wysokość podatku od nieruchomości w przypadku budowli
10 000 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 200 000 zł
1 000 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 20 000 zł
100 000 zł1000 mkw. ok. 22 000 zł 2000 zł
Definicje
Art. 1a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych:
1) budynek – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2) budowla – obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Podstawa prawna
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716 ze zm.).