Dostawa wody czy ogrzewanie lokalu to świadczenia związane z najmem powierzchni użytkowej i wspólnie obłożone VAT – orzekł wczoraj Trybunał Sprawiedliwości UE.
Wyrok – ogłoszony na wniosek Brytyjczyków – jest istotny dla polskich podatników, ponieważ mają oni podobne problemy z VAT, jeśli chodzi o rozliczenia najmu i usług dodatkowych.
Skarżącym w sprawie była brytyjska spółka radców prawnych, która najmowała pomieszczenia biurowe w Londynie. Umowa przewidywała, że będzie płaciła za najem pomieszczeń, za ubezpieczenie budynku (w proporcjonalnej części do zajmowanej powierzchni), a także że będzie pokrywać opłaty, które obciążają wynajmującego. Do tych ostatnich umowa zaliczała m.in. opłaty z tytułu dostawy wody, ogrzewania, naprawy struktury i urządzeń budynku (np. wind), sprzątania części wspólnych oraz ochrony budynku. Zgodnie z ustaleniami, jeśli najemca nie zapłaciłby jednego z trzech rodzajów czynszu, wynajmujący mógłby rozwiązać umowę.
Problem polegał na tym, że najem nieruchomości był zwolniony z VAT (choć zgodnie z dyrektywą 2006/112/WE, spółka mogła również wybrać opodatkowanie), a świadczenia dodatkowe spółka uznała za opodatkowane i domagała się zwrotu VAT. Organy podatkowe uznały jednak, że jest to jedno świadczenie, które jest w całości zwolnione z podatku. Brytyjski sąd zwrócił się z pytaniem do Trybunału Sprawiedliwości UE.
Sędziowie orzekli wczoraj, że zgodnie z dyrektywą 2006/112/WE, najem nieruchomości i związane z tym najmem świadczenia usług, które wynikają z umowy najmu, można uznać za jedno świadczenie. W omawianej sprawie przesądza o tym zapis w umowie pozwalający na jej rozwiązanie, jeśli najemca nie zapłaci jednego z trzech rodzajów czynszu. Trybunał przyznał jednak, że takie zapisy umowy nie są bezwzględnym elementem, który zawsze będzie rozstrzygał o tym, że mamy do czynienia z jednym świadczeniem. Trybunał zastrzegł jednak, że to sąd krajowy powinien przesądzić, czy świadczenie główne i dodatkowe są ze sobą powiązane w takim stopniu, że należy je uznać za jedno i opodatkować tak, jak świadczenie główne.
Grzegorz Symotiuk, doradca podatkowy w Grant Thornton, przyznaje, że wyrok nie daje jednoznacznej odpowiedzi, jak mają być opodatkowane usługi najmu wraz z usługami dodatkowymi. – W większości przypadków w Polsce mamy jednak do czynienia z sytuacją, która została przedstawiona w wyroku, tzn. właściciel nieruchomości podpisuje umowy z dostawcami mediów, a następnie przerzuca koszty związane z mediami na najemców – wyjaśnia. W sytuacji, w której usługę najmu powierzchni użytkowych wraz z dostawą mediów uznajemy za jedno świadczenie, całość wynagrodzenia powinna podlegać opodatkowaniu podstawową stawką VAT (23 proc.; w świetle polskich przepisów nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, jak to ma miejsce w Wielkiej Brytanii). Grzegorz Symotiuk wskazuje, że podatnicy, mający prawo do odliczenia, nie stracą go. – W ostatecznym rozrachunku zwiększenie stawek VAT na usługi dodatkowe (dziś mogą być opodatkowane niższymi stawkami – przyp. red.) będzie dla nich neutralne – stwierdza. Natomiast u odbiorców takich usług, niemających prawa do odliczenia VAT (zwolnionych od podatku, wykonujących czynności zwolnione), zwiększą się koszty.
Jeśli usługę najmu powierzchni użytkowych wraz z dostawą mediów uznamy za jedno świadczenie, to w Polsce całość wynagrodzenia powinna być opodatkowana 23-proc. stawką VAT
ORZECZNICTWO
Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse.