Żeby być spółką rynku wynajmu nieruchomości, wystarczy zarabiać na ich sprzedaży. Tak wynika z najnowszego projektu autorstwa Ministerstwa Finansów.
Eksperci podejrzewają, że chyba nie do końca o to chodziło projektodawcy.
Dotyczy to opublikowanego już projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (pisaliśmy o nim szerzej w „Podatnicy wesprą rynek nieruchomości komercyjnych”, DGP nr 201/2016). Wynika z niego, że takie spółki (określane skrótem REIT od ang. real estate investment trust) nie zapłacą podatku od swoich dochodów. W tym celu muszą jednak spełnić łącznie kilka warunków określonych w art. 2 ustawy. A te są wewnętrznie sprzeczne i niechlujnie zapisane – przyznają eksperci.
Podstawowa wątpliwość dotyczy tego, czym taka spółka miałaby się zajmować.
Wystarczy sprzedawać
Z żadnego przepisu projektu nie wynika, że spółka ma faktycznie zarabiać na najmie. Co więcej, już sama nazwa wskazuje, że ma być spółką „rynku wynajmu nieruchomości”, a nie spółką „najmu nieruchomości”.
Z art. 2 ust. 1 pkt 5 projektu wynika, że nie mniej niż 70 proc. jej przychodów netto ma pochodzić z najmu nieruchomości (lub ich części) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości. Artykuł 2 ust. 1 pkt 8 ustawy doprecyzowuje, że przychody z najmu powinny generować przynajmniej trzy nieruchomości. Ale ten ostatni wymóg można odczytywać jako obowiązujący tylko wtedy, gdy spółka faktycznie prowadzi działalność w zakresie najmu.
– Jeśli patrzeć na uzasadnienie projektu, to założeniem jest, aby głównym obszarem działalności REIT był wynajem nieruchomości, a nie obrót nimi, a więc spółka uzyskująca dochody wyłącznie z ich sprzedaży nie powinna być objęta preferencjami. Tego typu warunki są często spotykane w podobnym ustawodawstwie zagranicznym – wskazuje Maciej Kacymirow, doradca podatkowy w Greenberg Traurig Grzesiak.
Przyznaje jednak, że sytuacja wygląda inaczej, gdy zapomnimy o uzasadnieniu i zajrzymy wyłącznie do treści projektowanych przepisów.
– Wydaje się, że polski REIT może tylko obracać nieruchomościami, o ile uzyska w ten sposób 70 proc. przychodu. Doprecyzowane przez projektodawcę zostało tylko drugie źródło przychodu, dotyczące najmu – wyjaśnia Maciej Kacymirow.
Zgadza się z nim Aleksy Miarkowski, ekspert podatkowy w Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego. – Przepisy projektu powinny być poprawione, bo są napisane niechlujnie. Niezależnie od źle sformułowanego art. 2 ust. 1 pkt 5, projektodawcy wymiennie posługują się tak różnymi pojęciami, jak wynajem i najem. Pierwszy generuje przychód, z kolei najem jest transakcją kosztową. A zatem wspominany art. 2 ust. 1 pkt 5, który reguluje przychody z najmu nieruchomości, jest wewnętrznie sprzeczny – zauważa ekspert.
Wąski zakres działalności
Aleksy Miarkowski zwraca również uwagę na art. 2 ust. 3 projektu. Z przepisu tego wynika, że przedmiotem działalności REIT powinny być co do zasady: najem, sprzedaż nieruchomości (lub ich części) oraz działalność finansowa „w zakresie zarządzania udziałami lub akcjami w innych spółkach zależnych”.
Zdaniem eksperta w katalogu tym zabrakło możliwości prowadzenia działalności deweloperskiej przez REIT. Tymczasem w wielu państwach unijnych (np. Francji, Belgii, Hiszpanii) spółki o takim statusie mogą prowadzić podobną działalność, pod warunkiem że nie jest to więcej niż 20 proc. aktywów i że wybudowana nieruchomość nie zostanie sprzedana wcześniej niż po 5 latach wynajmu.
– Takie rozwiązania są bardziej skuteczne i mogą pobudzić rynek nieruchomościowy – uważa Aleksy Miarkowski. Przekonuje, że zachęciłoby to do budowy nowych nieruchomości. – Pozostaje mieć nadzieję, że projektodawcy przemyślą tę i inne kwestie na etapie dalszych prac nad dokumentem – komentuje ekspert.
Maciej Kacymirow dorzuca do listy braków projektu jeszcze jeden. – Warto zwrócić uwagę na to, że z projektu wynika brak zwolnienia podatkowego dla dywidend uzyskiwanych z innych spółek REIT – mówi ekspert.
– Dobrze by było, aby tak dobry pomysł jak wsparcie polskich spółek o tym statusie nie umarł w przedbiegach przez źle skonstruowane przepisy – podsumowuje Maciej Kacymirow.
OPINIE
„Lub” nie oznacza „i”
Z literalnej wykładni projektowanych przepisów można wywodzić, że spółka rynku wynajmu nieruchomości wcale nie będzie musiała się zajmować ich wynajmem. Definicja takiego podmiotu będzie spełniona także wtedy, gdy 70 proc. jej przychodów będzie pochodziło z odsprzedaży nieruchomości. W przepisie użyto bowiem spójnika „lub” oznaczającego alternatywę nierozłączną. To zaś oznacza ni mniej, ni więcej, że 70 proc. przychodów spółki będzie mogło pochodzić w całości z odsprzedaży nieruchomości, w całości z najmu nieruchomości lub z jednego i drugiego źródła.
Wymóg, aby przychody spółki z najmu były uzyskiwane z najmu co najmniej trzech nieruchomości, można odczytywać jako obowiązujący tylko w sytuacji, gdy spółka faktycznie prowadzi działalność w tym zakresie. Wydaje się, że tak sformułowane przepisy niezbyt precyzyjnie oddają ideę, którą zawarto w uzasadnieniu do projektu.