Jak rozliczyć sprzedaż mieszkań i domów kupionych od 2009 roku

Od początku 2009 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wprowadzą one sporo zmian w zakresie rozliczania transakcji sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

W związku z tym, że jest to już druga zmiana przepisów w tym zakresie w ciągu ostatnich dwóch lat, do rozliczania zbycia nieruchomości będzie trzeba stosować trzy tryby rozliczeń. Wszystkie uzależnione od momentu nabycia nieruchomości. Trzeba zatem uważać: sposób opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu będzie zależał od daty ich kupna.

PRZYKŁAD: PRAWA NABYTE DO ULGI MELDUNKOWEJ

Czy sprzedając nieruchomość w 2009 roku podatnicy bezpowrotnie stracą możliwość skorzystania z ulgi meldunkowej?

Nie. Podatnicy będą mogli z tego zwolnienia korzystać nadal, jeśli do 31 grudnia 2008 r. nabędą do niego prawo. Oznacza to, że podatnik będzie miał prawo skorzystać z ulgi meldunkowej również od 1 stycznia 2009 r., jeśli do końca 2008 r. kupi nieruchomość, którą będzie chciał w przyszłym roku sprzedać, i zamelduje się w niej na pobyt stały. Oczywiście ulga będzie przysługiwać po upływie 12 miesięcy od momentu zameldowania. Podatnicy prawo do ulgi meldunkowej mogli nabyć i mają szansę jeszcze nabyć w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Co ważne, oświadczenia, które muszą składać podatnicy, chcący skorzystać z ulgi meldunkowej, nie będzie się składać w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości, lecz w terminie złożenia zeznania rocznego, w którym wykazywana będzie transakcja zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Źródła przychodów bez zmian

Mimo że od 1 stycznia 2009 r. zmienią się zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości, nic nie zmieni się w zakresie określania źródeł przychodów. Nadal w ustawie o PIT będzie przepis, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Nowa ulga mieszkaniowa

Od przyszłego roku rewolucyjne zmiany zajdą w zakresie stosowania ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nowelizacją ustawy o PIT od 1 stycznia 2009 r. dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą być zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Te cele będą ściśle określone w ustawie o PIT (patrz ramka).

Z nowego zwolnienia w pełni skorzystają tylko ci podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe.

Pozostali będą zobowiązani do zapłaty podatku zgodnie z następującą formułą: dochód ze sprzedaży - (dochód ze sprzedaży x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód ze sprzedaży). Podatek będzie zatem tym wyższy, im wyższy będzie dochód ze sprzedaży nieruchomości, a wydatki na cele mieszkaniowe niższe w relacji do przychodu.

PRZYKŁAD: DATA NABYCIA NIERUCHOMOŚCI

Czy moment zakupu nieruchomości będzie wpływał na rozliczenie podatkowe przy jej sprzedaży?

Tak. Sposób rozliczenia sprzedaży nieruchomości będzie zależał od daty jej zakupu. Opisując te zasady w skrócie, podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Zapłacą więc 10-proc. PIT od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Podatnicy, którzy nabyli lub nabędą nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących obecnie - czyli w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. Urząd skarbowy w tym przypadku pobierze 19-proc. PIT płacony od dochodu. Natomiast gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r., w tym przypadku też trzeba będzie zapłacić 19-proc. podatek od dochodu i na zasadach przewidzianych w ustawie o PIT, które wejdą w życie od początku 2009 roku.

W konsekwencji podatnik, który nie wyda wszystkich zarobionych pieniędzy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe, będzie musiał złożyć korektę zeznania podatkowego wraz z pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty oraz zapłacić 19-proc. PIT wraz z odsetkami.

Podatek do zapłaty

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podobnie jak dziś będzie wynosił 19 proc. Będzie płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.

Co ważne, nadal dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie będzie łączyć się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zeznanie roczne

Sprzedaż nieruchomości podatnik będzie musiał wykazać przed urzędem skarbowym składając zeznanie podatkowe. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik będzie zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub

• dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej.

W przypadku niewypełnienia warunków, uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej - np. podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy - podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.

WYDATKI MIESZKANIOWE PRZY NOWEJ ULDZE

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe będą od 1 stycznia 2009 r. uważane m.in:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii,

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Szwajcarii:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Podstawa prawna

• Ustawa z 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (czeka na podpis prezydenta).