ANALIZA

Cesja praw do nieruchomości to popularna transakcja przy nabywaniu nieruchomości. Ma ogromne znaczenie w rozliczeniach podatkowych. Podatnicy, którzy obecnie sprzedają mieszkanie bądź dom, nabyty do końca 2006 roku i chcą uniknąć PIT od uzyskanego w ten sposób przychodu, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Polega ona w uproszczeniu na tym, że podatnik musi w ciągu dwóch lat pieniądze ze zbycia nieruchomości wydać na inny cel mieszkaniowy (np. nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). Jeśli to zrobi, PIT nie zapłaci. I tu dochodzimy do sedna sprawy. Cesja praw nie jest wydatkiem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o PIT obowiązującej do końca 2006 roku. W konsekwencji osoba, która w ramach ulgi mieszkaniowej pieniądze ze zbycia jednej nieruchomości w całości wyda na cesję praw do kolejnej, nie będzie mogła skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Od uzyskanego przychodu będzie musiała zapłacić 10-proc. podatek od osób fizycznych.

Cesja to nie zbycie

Cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem podlega na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych innemu reżimowi podatkowemu niż zbycie nieruchomości.

Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf tłumaczy, że w przypadku gdy cesja praw i obowiązków dokonywana jest w zamian za stosowne wynagrodzenie, podatnik, dokonując takiej cesji praw z umowy z deweloperem, odsprzedaje (za cenę z reguły wyższą niż sam uiścił deweloperowi) prawo do zawarcia z deweloperem umowy nabycia własności nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży jest zatem określone prawo.

– Cesja praw nie stanowi zbycia nieruchomości – stwierdza Katarzyna Bieńkowska.

Mateusz Serafiński, prawnik w kancelarii Salans, dodaje, że dochód z cesji prawa do mieszkania stanowi dochód ze zbycia praw majątkowych. Dochód z cesji prawa do mieszkania (w praktyce najczęściej odstępne) podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Oznacza to, że w zależności od wysokości pozostałych dochodów osiąganych przez podatnika oraz wysokości dochodów z cesji prawa do mieszkania, zastosowanie może znaleźć stawka 18 proc. lub 32 proc.

– Od takiego dochodu nie uiszcza się zaliczki na podatek dochodowy w trakcie roku podatkowego. Dochody rozliczane są w zeznaniu rocznym za rok, w którym doszło do cesji – podpowiada Mateusz Serafiński.