Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która wejdzie w życie od nowego roku, likwiduje pojęcie względów technicznych. Dotychczas jeśli przedsiębiorca nie mógł z takich względów wykorzystywać nieruchomości (dotyczyło to również gruntów i budowli), to albo płacił podatek według dużo niższej stawki, albo w ogóle (budowle).

Chodziło o obiektywne okoliczności, które nie pozwalały na prowadzenie działalności w obiekcie – na przykład stwierdzenie przez komendanta straży pożarnej, że bez remontu użytkowanie budynku zagraża bezpieczeństwu ludzi. Jeśli jednak spółka, mimo decyzji komendanta, nie miała pieniędzy na doprowadzenie biurowca do stanu używalności, to mogła zapłacić od niego niższy podatek (według stawki dla budynków pozostałych) ze względów technicznych. Taką interpretację potwierdził np. NSA w wyroku z 10 września 2015 r. (sygn. akt II FSK 1972/13).

– Od 1 stycznia 2016 r. firma w takiej sytuacji będzie musiała zapłacić podatek według najwyższej stawki, właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – przyznaje Adam Hellwig, prokurent w kancelarii podatkowej Paczuski Taudul.

– Zasadą będzie, że budynki będące w posiadaniu przedsiębiorców będą opodatkowane najwyższą stawką – dodaje dr Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku. Nowe przepisy (art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) zawierają jeden wyjątek. Pozwalają na opodatkowanie niższą stawką (dla budynków pozostałych) jedynie tych nieruchomości firmowych, wobec których wydano – na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego – ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki lub ostateczną decyzję organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek z użytkowania.

W efekcie od nowego roku przedsiębiorca posiadający np. budynek w złym stanie technicznym będzie mógł:

● zostawić go w dotychczasowym stanie lub wyremontować – w obu przypadkach będzie płacił podatek od nieruchomości według najwyższej stawki lub

● wyburzyć go.

Inną możliwą opcją jest otrzymanie decyzji na podstawie art. 67 prawa budowlanego od właściwego organu. – Po zmianach stan techniczny obiektu nie będzie więc miał żadnego znaczenia w kontekście opodatkowania – mówi Rafał Dowgier. Jak dodaje, przeszkody prawne (jak w wyroku NSA) czy faktyczne, które będą uniemożliwiały użytkowanie budynku, pozostaną bez wpływu na wysokość opodatkowania.

Rafał Dowgier zwraca również uwagę, że nakaz rozbiórki (z art. 67) będzie wydawany nie na wniosek podatnika, lecz z urzędu – przez właściwy organ. Renata Ochman, rzecznik prasowy głównego inspektora nadzoru budowlanego, potwierdza, że decyzja z art. 67 prawa budowlanego wydawana jest z urzędu. – Inwestor nie może wnioskować do nadzoru budowlanego o wydanie decyzji ws rozbiórki. Nadzór podejmuje takie decyzje na podstawie przeprowadzonych oględzin, ekspertyzy technicznej itp., z których musi jednoznacznie wynikać, że obiekt lub jego część nie nadaje się do odbudowy bądź remontu – stwierdza rzeczniczka GINB. Dodaje jednak, że inwestor może złożyć do organu administracji architektoniczno-budowlanej wniosek o pozwolenie na rozbiórkę lub zgłosić zamiar rozbiórki.

– Organ w decyzji wydanej na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego nakazuje właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określa terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia – wyjaśnia Rafał Dowgier.

Tylko taka decyzja będzie uzasadniała niższe opodatkowanie.

Organ nadzoru może jednak wydać inne decyzje, np. zakazującą użytkowania budynku w przypadku zagrożenia dla życia lub zdrowia (art. 66 ust. 2 prawa budowlanego) lub nakaz opróżnienia budynku w przypadku ryzyka zawalenia (art. 68 pkt 1). W takich sytuacjach firma zapłaci jednak podatek według najwyższej stawki.

Jeśli z kolei zdecyduje się na wyburzenie budynku, w ogóle przestanie płacić daninę, bo zostanie zlikwidowany przedmiot opodatkowania.

Adam Hellwig zwraca również uwagę, że nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje przepisów przejściowych. – Oznacza to, że w sytuacji gdy przed 2016 r. podatnik opodatkowywał obiekt stawkami właściwymi dla budynków pozostałych z powodu względów technicznych, od 1 stycznia 2016 r. będzie musiał opodatkować go według najwyższej stawki podatku – stwierdza.