Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że aby nie zapłacić podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, należy– w ciągu dwóch najbliższych lat – przekazać pieniądze na zakup lub budowę mieszkania lub domu albo na spłatę zaciągniętego w tym celu kredytu. Problem może powstać wtedy, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na budowę domu na gruncie należącym tylko do męża lub żony.

Cele mieszkaniowe

Cele mieszkaniowe

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Dwie sytuacje

Fiskus potwierdza, że jeżeli sprzedawana nieruchomość jest wspólna, to ulga mieszkaniowa przysługuje, nawet gdyby dom powstał na gruncie należącym tylko do jednego z małżonków. Potwierdził to dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23 maja 2014 r. (nr ITPB2/415-720/10/14-S/MU).

Jeżeli jednak zarówno grunt, jak i finanse należą do odrębnych majątków małżonków, to wówczas ulgi nie będzie. Tak uznał dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 8 września 2015 r. (nr IBPB-2-2/4511-257/15/MM). Wyjaśnił, że aby podatnik nie zapłacił PIT od pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości należącej do jego własnego majątku, to musiałby przeznaczyć je na budowę domu, którego stałby się właścicielem lub współwłaścicielem. Wymaga tego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT. Tymczasem budowa na gruncie należącym tylko do współmałżonka nie pozwala spełnić tego warunku – uznał dyrektor katowickiej izby, powołując się na art. 48 kodeksu cywilnego. Wynika z niego zasada, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady części składowe gruntu i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności (superficies solo cedit).

W takiej sytuacji zatem nie tylko ziemia, lecz także wzniesiony na niej budynek wchodzą do osobistego majątku właściciela gruntu.

Korzystne orzecznictwo

Według organów podatkowych w takim wypadku nie można uwzględnić korzystnego dla podatników orzecznictwa, bo dotyczy ono innej sytuacji – gdy sprzedawane mieszkanie należy do obojga małżonków.

Tak było w sprawie rozpatrzonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu 11 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 332/13). WSA przyznał, że jeżeli małżonkowie, dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, wspólnie podejmują inwestycję (budowę bomu) na gruncie stanowiącym majątek odrębny jednego z nich, ale finansowaną z pieniędzy ze sprzedaży wspólnego mieszkania, to wolny od PIT jest przychód uzyskany przez każdego z nich.

Fiskus wskazuje, że w wyroku tym wyraźnie chodziło o wydatkowanie środków należących do majątku wspólnego.

Korzystne dla podatników rozstrzygnięcie wydał też WSA w Bydgoszczy 27 listopada 2013 r. (sygn. akt I SA/Bd 797/13, prawomocny), rozpatrując ponownie sprawę, po wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II FSK 2004/11). NSA wskazał, że celem ustawodawcy było podatkowe sprzyjanie podejmowanym przez podatników przedsięwzięciom służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście należy, zdaniem sądu, postrzegać wydatkowanie wspólnych środków na realizację potrzeb mieszkaniowych obojga małżonków.

Zdaniem ekspertów

Według Grzegorza Grochowiny, menedżera w KPMG w Polsce, jeśli faktycznie mieć na uwadze ten cel, to co do zasady nie powinno mieć znaczenia, czy środki pochodziły ze sprzedaży wspólnego mieszkania, czy z osobistego majątku jednego z małżonków. Dlatego nie do końca przekonuje go argumentacja przedstawiona przez fiskusa.

Zdaniem Beaty Hudziak, partnera zarządzającego w 8Tax Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o., organy nie mają wyjścia i muszą odmawiać ulgi, gdy sprzedawane mieszkanie należy do jednego małżonka, a budowa jest prowadzona na gruncie drugiego. – Nie można tu zastosować wykładni celowościowej, ponieważ językowa jest jasna – podkreśla. Tłumaczy, że w sytuacji, gdyby doszło do ustania małżeństwa, to podatnik, który ponosił nakłady na budowę, mógłby żądać wyłącznie zwrotu poniesionych przez siebie wydatków. Nie będzie zaś miał prawa do nieruchomości.

– Do majątku wspólnego małżonków nie wchodzi w tym wypadku budynek jako odrębny składnik majątkowy, lecz wyłącznie wierzytelność stanowiąca równowartość dokonanego nakładu – wyjaśnia Beata Hudziak.

Rozwiązany problem

To niejedyny problem małżonków z prawem do ulgi mieszkaniowej. Wcześniej wątpliwości budziło to, czy zwolnienie z PIT obejmuje cały dochód ze sprzedaży mieszkania, jeśli należało ono do majątku osobistego jednego z małżonków. Przez wiele lat urzędy skarbowe twierdziły, że najpierw powinien on zostać włączony do majątku wspólnego, a dopiero potem wydatkowany na wspólny cel mieszkaniowy, np. spłatę kredytu. W przeciwnym razie zwolniona byłaby tylko połowa dochodu ze sprzedaży. Tak uznał m.in. dyrektor IS w Katowicach w interpretacji z 15 maja 2012 r. (nr IBPBII/2/415-221/12/CJS).

Dziś już nie ma takich wątpliwości. Organy zgodnie twierdzą, że nie ma przeszkód, aby uzyskane w ten sposób pieniądze, przeznaczone na wspólne cele mieszkaniowe małżonków, były w całości objęte zwolnieniem. Potwierdzają to tegoroczne interpretacje (np. IBPBII/2/4511-308/15/JG, IBPBII/2/4511-214/15/NG, IPTPB2/415-623/14-4/JR).