Resort przygotował projekt, który nie tylko nie kończy absurdalnej dyskusji o podatku od garaży, ale jeszcze ją podgrzewa. Obecnie tylko część podatników płaci podatek od nieruchomości za garaż według 10-krotnie wyższej stawki niż za mieszkanie (stawka maksymalna od budynków pozostałych to 7,73 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej, a od mieszkalnych – 0,74 zł za 1 mkw.). Właściciele domów w ogóle nie mają z tym problemu – jeśli garaż jest w bryle budynku, płacą według niższej stawki – jak za mieszkanie.

Ministerstwo chce jednak wprowadzić zasadę, zgodnie z którą za garaż będziemy płacić – wszyscy, bez wyjątku – według tej wyższej stawki.

Dla właścicieli mieszkań i domów oznacza to roczną podwyżkę podatku od nieruchomości o co najmniej 100 zł. Oczywiście im większy garaż, tym większa podwyżka.

Jeśli ktoś ma dwustanowiskowy o powierzchni 40 mkw., to wyniesie ona prawie 300 zł rocznie. Oznacza to, że garaż będzie opodatkowany jak luksus, na który niewielu może sobie pozwolić. Tymczasem w miastach brakuje miejsc parkingowych, ulice są pozastawiane samochodami tak, że często nie można przejechać.

Jak mówi Przemysław Ruchlicki, ekspert prawno-gospodarczy Krajowej Izby Gospodarczej, miasta powinny zachęcać do budowania podziemnych miejsc parkingowych pod budynkami. Ocenia on, że główny problem polega jednak na tym, że ceny miejsc postojowych stosowane przez deweloperów są wysokie. Właściciel mieszkania musi dziś zwykle zapłacić za nie kilkadziesiąt tysięcy złotych (10–40 tys.).

Jeśli resort przeforsuje zmiany podatkowe w rządzie i Sejmie, to właściciel miejsca w garażu będzie musiał zapłacić dodatkowy wysoki podatek. Jeśli jednak nie wykupi miejsca postojowego i postawi auto na ulicy, nie będzie musiał ponosić żadnego z tych obciążeń.

Stawki wyższe niż za mieszkania

Nie takiego obrotu sprawy spodziewali się właściciele garaży i miejsc postojowych w budynkach wielomieszkaniowych i domach. Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji zapowiadało w zeszłym roku zmiany dotyczące opodatkowania garaży (dotychczasowe budziły wątpliwości interpretacyjne, jak określać wysokość daniny), ale podatnicy oczekiwali ujednolicenia stawek poprzez zrównanie ich z tymi dla mieszkań (w tym roku maksymalnie jest to 0,74 zł za 1 mkw.). Tymczasem resort w projekcie zmiany ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw zaproponował podwyżkę podatku od garaży. Stawka będzie ponad 10 razy wyższa (jak dla budynków pozostałych – dziś maksymalnie 7,73 zł za 1 mkw.). Dotyczy to zarówno mieszkańców bloków czy apartamentowców, którzy mają miejsca w podziemiu budynków, jak również właścicieli domów, którzy mają garaż w bryle budynku.

Stawki podatku od nieruchomości w wybranych miastach

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Mieszkanie z miejscem

Zaproponowane przez resort cyfryzacji zmiany oznaczają więc większe wpływy dla gmin i podwyżki dla podatników. Jeśli właściciel płacił dotychczas podatek za garaż według stawki dla mieszkań, to biorąc pod uwagę stawki maksymalne od budynków mieszkalnych i pozostałych obowiązujące w tym roku, różnica w podatku od 1 mkw. powierzchni garażu wyniesie 6,99 zł. A zatem podatnik mający garaż o powierzchni 20 mkw. zapłaciłby więcej o 139,8 zł rocznie.

Po zmianach danina za miejsce postojowe może kilkakrotnie przewyższyć tę za całe mieszkanie. Załóżmy, że podatnik ma dwupokojowy lokal o powierzchni użytkowej 50 mkw. i 15 mkw. garażu w podziemiu budynku. Jeśli w gminie lub mieście obowiązują stawki maksymalne (rady gmin i miast mogą je obniżać), to za mieszkanie zapłaci rocznie 37 zł podatku, a za garaż – 115,95 zł.

Dom z garażem

Jak wyjaśnia dr Bogumił Pahl z Katedry Prawa Finansowego Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, również osoby, które mają garaże w bryle jednorodzinnego budynku mieszkalnego, zapłacą podatek od nieruchomości według stawki właściwej dla budynków lub ich części pozostałych. Dotychczas płaciły niższą stawkę, jak za część mieszkalną.

Garaże w budownictwie jednorodzinnym są zazwyczaj większe niż miejsca postojowe w blokach. A zatem podwyżki podatku dotkną mocniej właścicieli domów niż mieszkań. Przykładowo, posiadacz domu z garażem o powierzchni 40 mkw. w tym roku zapłaci maksymalnie 29,6 zł od części garażowej, a po zmianach będzie musiał uiścić 309,2 zł rocznie.

Ujednolicenie zasad

Doktor Bogumił Pahl zwraca uwagę, że wprowadzenie zasady, zgodnie z którą do garaży będzie stosowana stawka od budynków pozostałych, ujednolici opodatkowanie. Dotychczas część gmin przyjmowała, że za garaż czy miejsce postojowe należy uiścić podatek według stawek mieszkalnych, a część – że według stawek dla budynków pozostałych. Po uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego (z 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11) różnice się pogłębiły. Sąd rozstrzygnął bowiem, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki dla budynków pozostałych. W praktyce uchwała oznaczała, że właściciele, którzy mieli jeden akt notarialny na mieszkanie i drugi na miejsce postojowe, muszą zapłacić wysoki podatek od garażu. Z kolei jeśli mieszkanie i garaż były ujęte w jednym akcie notarialnym, to płacili od całości według niskiej stawki – mieszkalnej. Uchwała NSA w ogóle nie odnosiła się do domów.

Zdaniem dr. Rafała Dowgiera z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, w projekcie wadliwie zmodyfikowano przepisy dotyczące stawki dla budynków mieszkalnych. Ekspert podkreśla, że jego autorzy nie zrozumieli sensu uchwały NSA. Orzeczenie to – tłumaczy – dotyczyło wyłącznie sytuacji, w których garaż znajdujący się w bryle budynku mieszkalnego stanowił odrębną nieruchomość lokalową. Z tego względu, będąc odrębnym przedmiotem opodatkowania (lokal inny niż mieszkalny), nie podlegał opodatkowaniu stawką właściwą dla budynków mieszkalnych. Tymczasem projektowana zmiana art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95 poz. 613 z późn. zm.) określającego stawkę dla budynków mieszkalnych skutkuje wyłączeniem z opodatkowania nią części zajętych na garaże, nawet wtedy, gdy nie są odrębnymi pod względem prawnym nieruchomościami.

W praktyce problem będzie zwłaszcza z garażami znajdującymi się w bryle domu jednorodzinnego. Projekt zakłada, że nie będą opodatkowane stawką mieszkalną. Rafał Dowgier zwraca uwagę, że w takim przypadku nie będzie dla nich ustalonej żadnej stawki podatku, ponieważ część garażowa pod względem prawnym jest dalej uznawana za część budynku mieszkalnego, a zatem nie może być traktowana jako budynek pozostały czy też związany z działalnością gospodarczą.

Z kolei Bogumił Pahl przyznaje, że garaże w budownictwie wielorodzinnym (blokach, apartamentowcach) nie są obiektami wykorzystywanymi w celach mieszkalnych, tak więc brak jest racjonalnych powodów, aby traktować je na równi z budynkami mieszkalnymi.

Błędna definicja

Projekt nowelizacji wprowadza również definicję garażu. Proponuje się, aby za taki uznać budynek lub jego część przeznaczoną konstrukcyjnie do przechowywania i niezawodowej obsługi samochodów osobowych.

W ocenie Rafała Dowgiera zaproponowana definicja niczego nie wyjaśnia.

– Każdy budynek lub jego część, w której może być przechowywany pojazd, należałoby uznać za garaż, a więc także np. halę fabryczną czy stodołę – uważa.

Odpowiedzialność

Ostatnia zmiana dotycząca garaży polega na modyfikacji zasad odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli. Bogumił Pahl wyjaśnia, że obecnie jeżeli jest jedna hala garażowa i ma 150 współwłaścicieli, to każdy z nich odpowiada za podatek od całej hali. Jak dodaje Ireneusz Krawczyk, radca prawny i partner w Ożóg i Wspólnicy, oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek zapłaty podatku od całej nieruchomości (a nie według swojego udziału), a zapłacenie całego podatku przez któregokolwiek ze współwłaścicieli zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

– W praktyce stosowanie zasad odpowiedzialności solidarnej powoduje wiele konfliktów między podatnikami a organami podatkowymi, gdyż ci pierwsi nie akceptują zasady odpowiedzialności solidarnej – stwierdza Ireneusz Krawczyk.

Projekt zmian zakłada, że podatnicy będą opłacali podatek tylko od ich części (udziału). Eksperci oceniają, że to dobra zmiana, ale uważają, że należałoby pójść jeszcze dalej.

Bogumił Pahl zwraca uwagę, że problem solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe dotyczy nie tylko garaży, ale również innych sytuacji, np. gruntu pod drogą znajdującą się na osiedlu domów jednorodzinnych stanowiącą współwłasność 60 osób. Według ekspertów pomysł zniesienia odpowiedzialności solidarnej powinien więc dotyczyć wszystkich kategorii przedmiotów opodatkowania (budynków i ich części, budowli oraz gruntów), a nie tylko garaży.

 Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz o zmianie niektórych innych ustaw jest na etapie uzgodnień międzyresortowych