Większość decyzji wydawanych przez organy właściwe w sprawie wywłaszczenia (starosta lub wojewoda) narusza interesy pozbawianych własności podatników VAT. Odszkodowania nie uwzględniają bowiem kwoty VAT, które takie podmioty muszą zapłacić z tytułu przeniesienia praw do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Taka decyzja organów narusza przepisy:

ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – w związku z ustaleniem odszkodowania poniżej ceny rynkowej;

dyrektywy 2006/112/WE Rady w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1) – poprzez złamanie zasad neutralności VAT oraz niezakłócania konkurencji;

konstytucji RP – poprzez pozbawienie podatników słusznego odszkodowania i wprowadzenie nierówności wobec prawa.

Cena rynkowa nieruchomości

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa gruntu czy budynku. Ustęp 2 tego artykułu precyzuje, że przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności obecnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei z art. 151 ust. 1 ustawy wynika, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. Zgodnie zaś z art. 3 ustawy o cenach (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 385) definiuje się je jako kwoty powiększone o VAT.

Dlatego podatnik zbywający nieruchomość na rzecz jakiegokolwiek innego podmiotu (niezależnie od tego, czy byłby on zarejestrowany dla celów VAT) uzyskałby zapłatę w kwocie brutto – i to właśnie byłaby cena rynkowa.

Przykładowo pan X, podatnik VAT mający nieruchomość o wartości netto 1,23 mln zł, gdyby sprzedawał ją na rynku, otrzymałby w zamian cenę brutto w wysokości 1,5129 mln zł. Po zapłacie VAT pozostałoby mu 1,23 mln zł. Mało prawdopodobna jest w takim przypadku zgoda podatnika na sprzedaż nieruchomości poniżej jej wartości.

Inna byłaby sytuacja tego samego podatnika, gdyby był z gruntu wywłaszczany. Byłby wtedy zmuszony do zaakceptowania ceny poniżej jego wartości rynkowej i otrzymałby tylko 1,23 mln zł. Po zapłacie VAT według stawki podstawowej 23 proc. pozostałby mu tylko 1 mln zł.

Niezakłócanie konkurencji

Nieuwzględnianie VAT przy ustalaniu odszkodowań wypacza także cel, dla którego wprowadzono opodatkowanie wywłaszczanych nieruchomości. Było nim wyeliminowanie sytuacji, w której Skarb Państwa wybrałby przymusowe odebranie podatnikom prawa własności nad nieruchomością zamiast ich kupowania (skoro płaciłby cenę niższą o VAT). Podatnik powinien więc dostać za swoje nieruchomości zawsze taką samą kwotę, bez względu na to, czy dokonałby jej sprzedaży, czy zostałaby wywłaszczona.

Potwierdza to wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 15 maja 1990 r. w sprawie C-4/89 między Comune di Carpaneto Piascentino i inni oraz Ufficio provinciale imposta sul valore aggiunto di Piacenza. ETS wskazał w nim, że państwa członkowskie zobowiązane są zapewnić, by organy prawa publicznego traktowane były tak jak podatnicy w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami prawnopublicznymi, jeśli mogą one być wykonywane także w ramach działalności konkurencyjnej przez przedsiębiorców prywatnych.

Kolejną kwestią jest naruszenie wyrażonej w dyrektywie zasady neutralności VAT. Zgodnie z nią danina nie powinna obciążać przedsiębiorcy, lecz dopiero finalnego odbiorcę – konsumenta. Cały system jej odliczeń ma bowiem na celu zdjęcie z podatnika ciężaru związanego z ekonomicznym kosztem podatku, jaki musi zapłacić w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego obciążony VAT powinien być konsument, a więc w analizowanej sprawie Skarb Państwa jako nabywca nieruchomości.

Jedynie za słusznym odszkodowaniem

Zgodnie z art. 21 ust. 2 konstytucji własność podlega ochronie, a wywłaszczenie jest możliwe jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego słuszne odszkodowanie powinno mieć charakter ekwiwalentny do wartości wywłaszczonego dobra. Jako przykład można powołać wyrok TK z 14 marca 2000 r. (sygn. akt P 5/99), w którym wskazano, iż słuszne odszkodowanie powinno dawać właścicielowi możliwość odtworzenia rzeczy, którą utracił, lub sytuacji majątkowej, jaką miał przed wywłaszczeniem.

Dlatego należy uznać, że takim słusznym odszkodowaniem jest wyłącznie wartość, za którą nieruchomość zostałaby zbyta na rynku, a więc cena brutto. Uzyskując odszkodowanie w wartości netto, podatnik nie będzie w stanie odtworzyć sytuacji majątkowej. Jego majątek ulegnie zatem uszczupleniu.

Odszkodowanie wypłacone w wartości netto nieruchomości narusza też zasadę równości wobec prawa, określoną w art. 32 konstytucji. Różnicuje sytuację majątkową wywłaszczanych w zależności od ich statusu na gruncie ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego odszkodowanie nie może być w żaden sposób uszczuplane, i to nie tylko poprzez sposób obliczania jego wysokości, lecz także przez tryb wypłacania

Monika Hryniewicka, doradca podatkowy, Certus LTA