Decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości nie tworzy prawa do nieruchomości, lecz tylko przywraca stan sprzed wywłaszczenia. Zatem przychód uzyskany ze zbycia zwróconej nieruchomości nie podlega PIT.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości przewidują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest to jednak tylko podatek płacony wyłącznie od sprzedaży nieruchomości, takich jak dom, mieszkanie, niezwiązany z działalnością gospodarczą budynek czy grunt. Dotyczy on także praw związanych z nieruchomościami.
Do zapłaty 10- lub 19-proc. PIT
Od początku 2007 roku wiele zasad dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości uległo zmianie. Najważniejsze dotyczą sposobu naliczania podatku oraz jego stawek. Na starych zasadach podatek płacony był od przychodu według stawki 10 proc. Obecnie płacony jest od dochodu według stawki 19 proc.
W konsekwencji, stosując przepisy w przypadku nieruchomości w tym i kolejnych latach, trzeba będzie pamiętać, że będą one podlegały dwóm różnym trybom opodatkowania.
Dziś zajmiemy się omówienieniem obowiązków podat-kowych, jakie mogą powstać w związku z otrzymaniem przychodów ze sprzedaży zwróconych nieruchomości. Zwrot nieruchomości wiąże się zazwyczaj z wcześniejszym jej wywłaszczeniem. W konsekwencji zwrot nieruchomości jest zazwyczaj przywróceniem stosunków prawnych sprzed wywłaszczenia, co z kolei powoduje, że nie dochodzi w takiej sytuacji do nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
PRZYKŁAD: ZWROT GRUNTU NA PODSTAWIE DECYZJI
Przedstawiciel gminy dokonał przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę na rzecz dawnego współwłaściciela hipotecznego oraz następców prawnych. Nieruchomość ta uprzednio została objęta działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów, stając się od 16 sierpnia 1948 r. własnością gminy. Zwrot nieruchomości nastąpił w oparciu o decyzję burmistrza gminy. Prawo własności do sprzedanej nieruchomości podatnik nabył więc częściowo w drodze restytucji oraz w pozostałej części w drodze spadku po zmarłych rodzicach. Podatnik nie wie, czy dokonana na podstawie aktu notarialnego sprzedaż udziału w nieruchomości będzie rodziła obowiązek podatkowy w PIT. Nie będzie. Wywłaszczenie nieruchomości dokonane na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. polegało na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Z kolei restytucja wiążąca się z zawarciem decyzji administracyjnej w sprawie ustanowienia na 99 lat prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz ustalenia czynszu symbolicznego za użytkowanie nieruchomości prowadziła do przywrócenia stosunków istniejących przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. A zatem fakt restytucji przedmiotowej nieruchomości nie może być traktowany jako nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w rozumieniu ustawy o PIT, ponieważ przywraca własność wywłaszczonej nieruchomości na rzecz prawowitego właściciela lub jego następców prawnych. Zatem uzyskany z tytułu dokonanej na podstawie aktu notarialnego sprzedaży udziału w nieruchomości dochód wolny będzie od opodatkowania pit.
Prawo do zwrotu
Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywła-szczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.
Trzeba jednak pamiętać, że na wystąpienie z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jest określony czas. W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.
Jeśli jednak poprzedni właściciel lub spadkobierca zdecydują się odzyskać nieruchomość i złożą stosowny wniosek, trzeba będzie się zastanowić, jakie taka procedura może mieć konsekwencje podatkowe.
PRZYKŁAD: PODATEK OD SPRZEDAŻY ZWRÓCONEGO PRAWA
Podatnik nabył 2/3 części udziału we własności nieruchomości. Jednak część nieruchomości została wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa pod budowę osiedla mieszkaniowego. Następnie część wywłaszczonej nieruchomości została zwrócona podatnikowi. Zwrot nieruchomości nastąpił z powodu niezrealizowania budownictwa mieszkaniowego osiedla na przedmiotowym gruncie. Czy w takiej sytuacji powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Nie. Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tej sytuacji termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie gruntu. Przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Powrót do stanu poprzedniego
Aby rozstrzygnąć, czy ze zwrotem nieruchomości wiążą się jakieś obowiązki podatkowe, załóżmy, że podatnik otrzymał zwrot poprzednio wywłaszczonej nieruchomości i chciałby ją sprzedać przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zwrot.
Warto na początek wyjaśnić, kiedy będziemy mieć do czynienia z powstaniem przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw związanych z nieruchomościami. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:
  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W omawianym przypadku należy najpierw ustalić, czy zwrot nieruchomości stanowi nabycie nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości sprowadza się najczęściej do pozbawienia prawa własności nieruchomości, w tym zwłaszcza nieruchomości gruntowej i następuje na podstawie decyzji o wywłaszczeniu, która powoduje utratę prawa własności przez dotychczasowego właściciela oraz przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Ustawodawca, regu- lując instytucję wywłaszczenia nieruchomości, ustanowił równocześnie gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystana wyłącznie zgodnie z celem, na któ- ry dokonano wywłaszczenia. Gwarancją w przypadku niewykorzystania wywłaszczonej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest możliwość jej zwrotu. Celem tej gwarancji jest więc przywrócenie stosunków własnościowych panujących przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu. Zwrot nieruchomości jest powrotem do stosunków prawnych sprzed wywłaszczenia, jeżeli stało się ono zbędne do realizacji celów publicznych, ze względu na które nastąpiło wywłaszczenie.
W związku z tym decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości nie tworzy prawa do nieruchomości, lecz tylko przywraca stosunki własnościowe sprzed wywłaszczenia i zwrot taki nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu od chwili zwrotu, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Takie stanowisko potwierdził m.in. naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie z 20 grudnia 2006 r. (nr II US. I. PB/415/ 66/06).
PRZYKŁAD: ROZLICZENIE WYDATKÓW NA REMONT
Podatnik zawarł umowę najmu mieszkania (w ramach działalności gospodarczej). Dokonał adaptacji wynajmowanej powierzchni do własnych potrzeb. Najem został zakończony w przewidzianym w umowie terminie. W związku z zakończeniem najmu na podatniku ciążył obowiązek przywrócenia wynajmowanej powierzchni stanu poprzedniego. Jeśli stan poprzedni nie zostanie przywrócony, podatnik będzie musiał zapłacić wynajmującemu określoną sumę. Czy należność taka może stanowić koszt uzyskania przychodów?
Może. W opisanej sytuacji mamy do czynienia z koniecznością zwrotu dla wynajmującego kwoty pieniędzy, na podstawie umowy - związanej z przywróceniem stanu poprzedniego w wynajmowanej powierzchni po zakończeniu umowy najmu. Taki wydatek nie podlega wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów w związku z czym, jeżeli wynajmowany lokal związany był z prowadzoną działalnością, wówczas podatnik może zaliczyć przedmiotowe wydatki na rzecz wynajmującego do kosztów uzyskania przychodów.
Ważne!
Zwrot nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, która przywraca dotychczasowemu właścicielowi prawa własności tej nieruchomości, nie stanowi nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT
Ważne!
Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania PIT sprzedaży nieruchomości. Teraz od takich transakcji trzeba zapłacić 19-proc. PIT od dochodu. Dotychczas podatek ten wynosił 10 proc, przychodu. Nowe przepisy mają zastosowanie do nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 1 stycznia 2007 r. Do nabytych przed tą datą stosuje się regulacje obowiązujące do końca 2006 roku
EWA MATYSZEWSKA
ewa.matyszewska@infor.pl
Podstawa prawna
■ Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
■ Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).