Wywłaszczona nieruchomość została zwrócona spadkobiercy jej właściciela. Ten chciałby ją sprzedać, ale obawia się konsekwencji podatkowych. Podobny problem ma wiele osób, które odzyskują swoją (lub spadkodawców) własność, w szczególności przejętą przez Skarb Państwa w latach 60., 70. i 80. pod budownictwo mieszkaniowe czy na mocy dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Jasna sytuacja właścicieli

Przepisy nie dają wyraźnej odpowiedzi, ale stanowisko organów podatkowych jest jednolite: zwrot nieruchomości właścicielowi (jego następcom prawnym) nie jest nabyciem w rozumieniu przepisów ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), nie ma więc skutków podatkowych. Dochodzi tu jedynie do restytucji (przywrócenia) stanu sprzed wywłaszczenia.

W praktyce nie występuje też problem opodatkowania przez właściciela przychodu ze sprzedaży odzyskanej przez niego nieruchomości. Skoro bowiem sam zwrot gruntu nie jest traktowany jako nabycie, to na ogół mamy do czynienia z upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym pierwotne nabycie lub wybudowanie nastąpiło (por. m.in. interpretację indywidualną dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 23 stycznia 2013 r., sygn. IPPB2/415-1121/12-4/AK, czy interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 grudnia 2011 r., sygn. ITPB2/415-834/11/TJ).

Kiedy trzeba uważać na sprzedaż

Co innego, gdy wywłaszczoną uprzednio nieruchomość zbywa spadkobierca byłego właściciela, któremu jako następcy prawnemu została ona zwrócona. Ponieważ sam zwrot – jak wskazano powyżej – nie stanowi nabycia, spadkobiercy zwykle są przekonani, że podatek z tytułu sprzedaży nie wystąpi. Niestety, w takim wypadku za chwilę nabycia nieruchomości na potrzeby rozliczenia przychodu z jej sprzedaży organy podatkowe uznają moment otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy (tak uznał m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 28 sierpnia 2012 r., sygn. IPTPB2/415-437/12-2/AK). Jeżeli, tak jak w opisanym na wstępie przykładzie, od daty otwarcia spadku do dnia planowanego odpłatnego zbycia nie upłynęło 5 lat, powstały przychód będzie podlegał opodatkowaniu 19-proc. PIT.

Odszkodowanie może być zwolnione

Opodatkowanym przychodem jest również odszkodowanie otrzymane z tytułu wywłaszczenia. Tutaj jednak podatnicy mogą liczyć na preferencje w PIT, różna może być natomiast podstawa prawna zwolnienia. I tak, przykładowo, odszkodowania przyznane na podstawie wyroku lub ugody sądowej mogą korzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 8 grudnia 2011 r., sygn. IPPB1/415-858/11-2/ES).

Z kolei odszkodowania przyznawane na podstawie obowiązującej ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.) są Dzwolnione z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT. Obejmuje on m.in. rekompensaty wypłacane stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z wyjątkiem sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w ciągu 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego za cenę niższą o co najmniej 50 proc. od wysokości uzyskanego odszkodowania (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2011 r., sygn. IBPBII/1/415-114/11/BJ, interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB2/415-493/11-4/MK1).

Zgodnie z art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami jej przepisy dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości stosuje się odpowiednio do odszkodowania za gospodarstwo rolne na gruntach, które na podstawie wspomnianego dekretu z 1945 r. przeszły na własność państwa (jeżeli ich poprzedni właściciele lub następcy prawni tych właścicieli, prowadzący gospodarstwo, zostali pozbawieni faktycznego władania po 5 kwietnia 1958 r.).

Zatem rekompensata wypłacona na tej podstawie spełnia przesłanki zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT (por. interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 10 października 2010 r., sygn. IPPB4/415-680/11-2/JK2).

Dla spadkobiercy decydujący moment otwarcia spadku

Grzegorz Grochowina ekspert podatkowy w KPMG

Niezmiernie ważne przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości jest prawidłowe określenie daty jej nabycia. Od niej liczy się bowiem pięcioletni okres, po którym sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania. Przepisy ustawy o PIT nie określają wprost, jak należy liczyć termin nabycia odziedziczonej nieruchomości. W związku z tym należy przenieść się na grunt przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 924 i 925 k.c. spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje wraz ze śmierci ą spadkodawcy. Oznacza to, że dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Sąd postanowieniem stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę. Postanowienie potwierdza więc prawo spadkobiercy do spadku od momentu jego otwarcia. Istotna w kontekście podatku dochodowego jest zatem data otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, a nie postanowienia sądu o nabyciu spadku.