Wynajmujący wystawi osobną fakturę za media, jeżeli najemca ma wpływ na zużycie lub wybór dostawcy – tak wynika z interpretacji z 3 czerwca 2016 r., nr IBPP2/4512-183/16/KO.
Zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe. Natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką 23 proc. VAT. Wielu wynajmujących obciąża również najemców opłatami za media. W praktyce jeżeli uznać, że czynsz najmu i opłata za media są świadczeniem kompleksowym, to w przypadku najmu na cele mieszkaniowe można wystawić fakturę ze stawką VAT zwolnioną zarówno w stosunku do wynagrodzenia za czynsz, jak i opłat za media.
Jednak ustalenie, czy czynsz i media mogą być potraktowane jako opodatkowane jedną stawką VAT świadczenie kompleksowe, wymaga zbadania, czy w odniesieniu do mediów najemca ma swobodny wybór zużycia w ilości, jakiej sobie życzy oraz czy sam może wybrać dostawcę mediów.
Reklama
Takie stanowisko jest efektem stosowanej przez organy podatkowe interpretacji wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie Wojskowa Agencja Mieszkaniowa (sygn. akt C-42/14). Zdaniem organów podatkowych wyrok należy interpretować w ten sposób, że gdy w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości są zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, to należy uważać je za dokonywane przez wynajmującego, w sytuacji gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę. Natomiast najem nieruchomości i związane z nim media należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne.
W praktyce zdaniem organów podatkowych oznacza to, że jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, to odsprzedaż mediów może być uważana za odrębną od najmu. W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług co do zasady należy uważać za odrębne od najmu. Usługi sprzątania części wspólnych nieruchomości należy zaklasyfikować jako odrębne od najmu, jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie, oraz jeśli we wszystkich wypadkach faktury wystawione na najemcę wykazują dostawę tych towarów i świadczenie usług na pozycjach odrębnych od czynszu najmu.
Inaczej należy rozpatrywać sytuację, kiedy sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru dostawcy mediów i sposobów korzystania z nich. Wówczas dane świadczenia są generalnie nierozerwalnie związane z najmem i mogą być uważane za stanowiące jedną całość, a więc opodatkowane stawką właściwą dla najmu. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której wynajmujący właściciel części wspólnej nieruchomości musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę.