Jak rozliczyć zakup i sprzedaż używanych mieszkań

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, zawartą w art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych z podatku oraz dochodów, od których zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT dokonuje specyfikacji źródeł przychodów (zob. art. 10 ust. 1 ustawy o PIT). Ograniczymy się tu do wskazania, że jednym ze źródeł przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza, wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że przedsiębiorca nie wybrał tzw. kasowego PIT (zob. art. 14c ustawy o PIT). Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o PIT za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych VAT za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny VAT.

W analizowanej sprawie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez przedsiębiorcę korzysta ze zwolnienia z VAT. Zatem przychodem z tytułu sprzedaży tej nieruchomości będzie ustalona cena – 540 000 zł.

W myśl art. 14 ust. 1c ustawy o PIT, za datę powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

• wystawienia faktury albo
• uregulowania należności.

W analizowanej sprawie 28 sierpnia 2025 r. została sporządzona w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży, lokal został wydany nabywcy (tj. p. Bartłomiejowi), a przedsiębiorca otrzymał zapłatę. Zatem przychód ze sprzedaży tej nieruchomości w wysokości 540 000 zł powstał 28 sierpnia 2025 r.

Koszty uzyskania przychodów

Są nimi koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT (art. 22 ust. 1 ustawy o PIT).

Warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztów uzyskania przychodów podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• został poniesiony w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie znajduje się w grupie wydatków, których – zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o PIT – nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Wydatki na zakup towarów handlowych – a takim było dla przedsiębiorcy nabyte 30 maja 2025 r. od p. Maliny mieszkanie – wykazują związek z prowadzoną działalnością i uzyskiwanymi przychodami. Zatem wydatki te w kwocie 400 000 zł stanowią dla przedsiębiorcy koszt uzyskania przychodów. Mieszkanie zostało nabyte od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a zatem regulacje art. 2p ustawy o PIT nie mają tu zastosowania.

Kosztem uzyskania przychodów będzie także pobrany przez notariusza podatek PCC w kwocie 8000 zł od zakupu przedmiotowego mieszkania.

Będą nimi również wydatki poniesione na remont przedmiotowego mieszkania (towaru handlowego) w kwocie brutto 64 800 zł. Podatek naliczony wynikający z otrzymanej od firmy Y. faktury w kwocie 4800 zł – jako niepodlegający odliczeniu – może być kosztem uzyskania przychodów stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 43 w zw. z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT.

Zakładam, że przedsiębiorca dokonał zapłaty firmie Y. na rachunek z tzw. białej listy w mechanizmie podzielonej płatności, a zatem zaliczeniu tych wydatków w ciężar kosztów podatkowych nie sprzeciwiają się przepisy art. 22p ustawy o PIT.

Uwaga! Zatem łącznie kosztem uzyskania przychodów w związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu będzie kwota 472 800 zł (400 000 zł + 8000 zł + 64 800 zł).

Przedmiotowe mieszkanie stanowi dla przedsiębiorcy towar handlowy, a prowadzi on księgi rachunkowe. Zatem wskazane koszty (472 800 zł) należy uznać za tzw. koszty bezpośrednio związane z przychodami, które – co do zasady – są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (zob. art. 22 ust. 5–5b ustawy o PIT). W analizowanym przypadku przychód ze sprzedaży przedmiotowego lokalu został uzyskany 28 sierpnia 2025 r., zatem koszty te mogą być potrącone w 2025 r.

Uwaga! U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem art. 22 ust. 5a i 5b ustawy o PIT (art. 22 ust. 5c ustawy o PIT).

Dochód i zaliczka na PIT

Z opisu stanu faktycznego wynika, że przedsiębiorca rozlicza PIT na zasadach tzw. podatku liniowego.

Podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, opłacany w formie podatku liniowego, wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku (zob. art. 30c ust. 1 ustawy o PIT).

Podstawą obliczenia podatku liniowego jest dochód ustalony zgodnie z art. 9 ust. 1, 2–3b i 5, art. 24 ust. 1, 2, 3b–3e i ust. 4 zdanie pierwsze lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 230 ustawy o PIT (zob. art. 30c ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o PIT).

W myśl art. 9 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o PIT dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.

U podatników prowadzących księgi rachunkowe za dochód z działalności gospodarczej uważa się dochód wykazany na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg, zmniejszony o dochody wolne od podatku i zwiększony o wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów, które wcześniej zaliczono w ciężar kosztów uzyskania przychodów (art. 24 ust. 1 ustawy o PIT).

W analizowanej transakcji przychód wynosi 540 000 zł, a koszty uzyskania przychodów – 472 800 zł. Podstawą opodatkowania (dochodem) jest zatem kwota 67 200 zł (540 000 zł – 472 800 zł). PIT od tej transakcji (zakupu i sprzedaży mieszkania będącego towarem handlowym) wyniesie 12 768 zł (67 200 zł × 19 proc.). ©℗

VAT

Podatek należny

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel (art. 7 ust. 1). Towarami są rzeczy oraz ich części i wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6). Lokal mieszkalny z udziałem w gruncie spełnia tę definicję.

W analizowanej sprawie przedsiębiorca kupuje i sprzedaje nieruchomości w ramach działalności, jest podatnikiem VAT czynnym, a miejscem opodatkowania jest Polska (art. 15 ust. 1–2, art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT).

Transakcja podlegająca VAT może być opodatkowana właściwą stawką lub korzystać ze zwolnienia (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 24.11.2021 r., 0114-KDIP1-2.4012.444.2021.1.SST). Sprzedaż lokalu wraz z udziałem w gruncie może być więc opodatkowana stawką 23 proc., 8 proc. (dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – art. 41 ust. 12 pkt 1 w zw. z ust. 2 i art. 146ef ust. 1 pkt 2, art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 12a–12c ustawy o VAT) lub korzystać ze zwolnienia. W pierwszej kolejności bada się przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, a następnie pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dokonuje się jej w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) od pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynęło mniej niż dwa lata.

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona z VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy od pierwszego zasiedlenia upłynęło mniej niż dwa lata (interpretacje indywidualne dyrektora KIS z 15 października 2021 r., 0111-KDIB3-1.4012.633.2021.2.MSO oraz z 5 stycznia 2022 r., 0111-KDIB3-3.4012.580.2021.2.MS).

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeśli nakłady przekroczyły 30 proc. wartości początkowej.

Pierwsze zasiedlenie występuje zarówno przy oddaniu budynku do najmu lub dzierżawy, jak i przy wykorzystywaniu go w działalności gospodarczej podatnika (interpretacja dyrektora KIS z 12 stycznia 2022 r., 0112-KDIL1-3.4012.576.2021.2.MJ). Nie ma znaczenia, czy nastąpiło ono u obecnego właściciela, czy u poprzednika prawnego.

W analizowanej sprawie przedsiębiorca poniósł nakłady na remont zakupionego mieszkania (towaru handlowego) przed jego sprzedażą.

Wydatki na remont nie mają znaczenia przy ocenie, czy doszło do pierwszego zasiedlenia. Z art. 2
pkt 14 lit. b ustawy o VAT wynika, że istotne jest jedynie ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli nakłady stanowią co najmniej 30 proc. wartości początkowej obiektu. Takie stanowisko potwierdza m.in. dyrektor KIS w interpretacji z 21 lutego 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.773.2019.2.AB, wskazując, że ulepszenie to działania takie jak rozbudowa, adaptacja czy modernizacja, które istotnie zmieniają cechy użytkowe obiektu.

W praktyce można jednak spotkać pogląd organów podatkowych zrównujący wydatki na ulepszenie i remont (por. interpretacje dyrektora KIS z 16 lutego 2022 r., 0112-KDIL1-3.4012.681.2021.2.ZW oraz z 15 października 2021 r., 0111-KDIB3-1.4012.633.2021.2.MSO).

Uwaga! Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych odtwarzających stan pierwotny, niestanowiących bieżącej konserwacji, z możliwością użycia innych wyrobów (art. 3 pkt 8 prawa budowlanego). Wartość początkową środków trwałych zwiększają wyłącznie nakłady ulepszeniowe. Wydatki na remont – niezależnie od ich wysokości – nie zwiększają wartości początkowej i ujmuje się je bezpośrednio w kosztach podatkowych, a nie poprzez amortyzację. Istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego wraz z wymianą zużytych elementów, bez zmiany charakteru i funkcji środka trwałego. Wymiana elementów na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający pierwotną wartość użytkową (interpretacja dyrektora IS w Katowicach z 27 stycznia 2015 r., IBPBI/1/415–1338/14/ZK).

Ulepszenie natomiast to nakłady powodujące wzrost wartości użytkowej. Nie każda wymiana na nowocześniejsze materiały jest ulepszeniem – przy ocenie wydatków uwzględnia się zmieniającą się rzeczywistość gospodarczą i postęp techniczny.

W analizowanej sprawie przedmiotem dostawy jest lokal mieszkalny (odrębna własność ustanowiona w 1994 r.) w budynku wybudowanym i oddanym do używania w tym samym roku. Z opisu wynika, że ani poprzedni właściciele, ani przedsiębiorca nie ponosili nakładów na ulepszenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, a jedynie wykonano remont. W związku z tym pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 1994 r., a sprzedaż lokalu 28 maja 2025 r. nastąpiła po upływie ponad dwóch lat od tego momentu. Transakcja korzysta więc ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uwaga! Nabywcą był pan Bartłomiej – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W tej sytuacji nie można skorzystać z tzw. opcji opodatkowania transakcji (art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT). Skoro dostawa korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, analiza zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 oraz ustalenie stawki VAT są bezprzedmiotowe.

Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności gruntu jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku sprzedaży lokali obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych określonych w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tj. z chwilą dokonania dostawy towarów. W praktyce przyjmuje się, że w przypadku sprzedaży nieruchomości moment ten przypada na dzień podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność (por. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2016 r., 1061-IPTPP1.4512.149.2016.1.IG; interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 12 lipca 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM). W analizowanej sprawie sprzedaż lokalu panu Bartłomiejowi nastąpiła 28 sierpnia 2025 r. (data podpisania aktu notarialnego) i tego dnia powstał obowiązek podatkowy. Cena została uregulowana w dniu sprzedaży, więc nie wystąpiła zaliczka w rozumieniu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej. Jest to kwota należna z tytułu dokonanej dostawy (np. sprzedaży), pomniejszona o należny podatek, czyli wartość netto. Jak wynika z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze – z wyjątkiem kwoty podatku.

Uwaga! W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, albo ich części, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W omawianej sprawie oznacza to, że udział we współwłasności gruntu korzysta ze zwolnienia od VAT na takich samych zasadach jak lokal mieszkalny.

Z treści stanu faktycznego nie wynika, aby zastosowanie miały przepisy art. 29a ust. 6 pkt 2 oraz ust. 7 ustawy o VAT.

W analizowanej sytuacji, ze względu na zwolnienie z VAT sprzedaży lokalu wraz z udziałem w gruncie, podstawą opodatkowania jest ustalona cena sprzedaży – 540 000 zł.

Ważne! W JPK_V7M za sierpień 2025 r. przedsiębiorca powinien – na podstawie dowodu wewnętrznego z oznaczeniem „WEW”, bez dodatkowych kodów – wykazać podstawę opodatkowania sprzedaży zwolnionej (540 000 zł) w polach K_10 (ewidencja) i P_10 (deklaracja).

Podatek naliczony

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma podatku z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT). W omawianym przypadku wynosi ona 4800 zł – z faktury firmy Y. za remont mieszkania. Zakup mieszkania 30 maja 2025 r. nie generował podatku naliczonego, gdyż sprzedawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odliczenie przysługuje tylko w zakresie, w jakim towary i usługi służą czynnościom opodatkowanym.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego wymaga związku zakupów z czynnościami opodatkowanymi (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT). Związek ten może być bezpośredni lub pośredni, ale nie występuje przy czynnościach zwolnionych lub niepodlegających VAT.

W analizowanej sprawie sprzedaż mieszkania jest zwolniona z VAT, więc nabyte usługi remontowe nie są związane z działalnością opodatkowaną. Podatnik nie może odliczyć 4800 zł VAT z faktury za remont. Brak jest też VAT naliczonego przy zakupie mieszkania od osoby fizycznej.

Ważne! W JPK_V7M nie wykazuje się podatku naliczonego ani od zakupu mieszkania, ani od prac remontowych.

Choć przedsiębiorca nie ma prawa do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez firmę Y., musi opłacić ją w mechanizmie podzielonej płatności (art. 108a ustawy o VAT). Obowiązek ten wynika z faktu, że faktura dokumentuje nabycie usług budowlanych, a jej wartość brutto przekracza 15 000 zł. Dodatkowo dokument zawierał adnotację „mechanizm podzielonej płatności” (art. 106e ust. 18a ustawy o VAT).©℗

PCC

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy (art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a ustawy o PCC). Zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt. 1 tej ustawy opodatkowaniu podlegają czynności dotyczące rzeczy lub praw majątkowych wykonywanych w Polsce.

W analizowanej sprawie przedmiotem sprzedaży była nieruchomość położona w Polsce, dlatego – zarówno umowa z 30 maja, jak i z 28 sierpnia 2025 r. – podlega PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt. 4 ustawy o PCC podatku nie stosuje się do czynności cywilnoprawnych (innych niż umowa spółki i jej zmiany), jeżeli:

• są opodatkowane VAT, z wyjątkiem sprzedaży lokalu mieszkalnego opodatkowanej zgodnie z art. 7a ustawy o PCC,
• przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT – z wyjątkiem sprzedaży lub zamiany nieruchomości, praw do lokali lub udziałów/akcji w spółkach,
• są niepodlegające VAT na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o VAT – z tymi samymi wyjątkami jak wyżej.

Uwaga! Przez „podatek od towarów i usług” rozumie się podatek w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany w państwach członkowskich UE/EFTA – stronach umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (art. 1a pkt 7 i pkt 5 ustawy o PCC). Z art. 2 pkt 4 lit. a i b ustawy o PCC wynika, że wyłączenie z PCC nie zależy od tego, czy strony umowy są podatnikami VAT w ogóle, lecz od tego, czy konkretna czynność jest:

• opodatkowana VAT, lub
• przynajmniej jedna ze stron jest z VAT zwolniona, z zastrzeżeniem wyjątków wymienionych w tym przepisie.

W analizowanej sprawie, w odniesieniu do obu umów sprzedaży tej samej nieruchomości, nie ma zastosowania wyłączenie przewidziane w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, ponieważ:

• sprzedaż na rzecz przedsiębiorcy (umowa z 30 maja 2025 r.) w ogóle nie podlegała VAT – sprzedawca, pani Malwina, nie była podatnikiem tego podatku,
• sprzedaż dokonana przez przedsiębiorcę (umowa z 28 sierpnia 2025 r.) korzystała ze zwolnienia z VAT.

Z treści stanu faktycznego nie wynika, aby w przypadku którejkolwiek z umów (z 30 maja ani z 28 sierpnia 2025 r.) miały zastosowanie inne wyłączenia określone w art. 2 ustawy o PCC ani zwolnienia przewidziane w art. 8 i art. 9 tej ustawy.

Obowiązek podatkowy w PCC powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), co – w przypadku sprzedaży nieruchomości – następuje w dniu podpisania aktu notarialnego. W analizowanej sytuacji oznacza to, że:

• przy zakupie mieszkania od pani Malwiny obowiązek podatkowy powstał 30 maja 2025 r.,
• przy sprzedaży mieszkania panu Bartłomiejowi – 28 sierpnia 2025 r.

Uwaga! Obowiązek podatkowy z tytułu umowy sprzedaży ciąży na kupującym z mocy prawa. Strony nie mogą tego zmienić postanowieniami aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC przy umowie sprzedaży podatnikiem jest kupujący. Natomiast art. 5 ust. 1 ustawy o PCC stanowi, że to na podatniku ciąży obowiązek zapłaty podatku.

W analizowanej sprawie oznacza to, że:

• przy umowie z 30 maja 2025 r. (zakup lokalu od pani Malwiny) obowiązek podatkowy ciążył na przedsiębiorcy jako kupującym – pobrany podatek PCC zostanie uwzględniony w schemacie rozliczenia,
• przy umowie z 28 sierpnia 2025 r. (sprzedaż lokalu panu Bartłomiejowi) obowiązek podatkowy ciążył na panu Bartłomieju jako kupującym – z tego względu pobrany podatek PCC nie zostanie uwzględniony w schemacie rozliczenia.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt. 1 ustawy o PCC).

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku – z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia – oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju. Wartość tę ustala się na dzień dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2–4 ustawy o PCC).

Zakładam, że w przypadku obu umów sprzedaży lokalu ustalona cena odpowiada wartości rynkowej. W związku z tym podstawa opodatkowania wyniesie:

• przy zakupie (umowa z 30 maja 2025 r.) – 400 000 zł,
• przy sprzedaży (umowa z 28 sierpnia 2025 r.) – 540 000 zł.

Stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2 proc. (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).

Uwaga! Jeżeli kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych (lub udziały w nich) stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach na tej samej nieruchomości gruntowej – opodatkowanych VAT – lub nabył już co najmniej pięć takich lokali, to stawka PCC od szóstego i każdego następnego lokalu (lub udziału) wynosi 6 proc.

Podstawa prawna to art. 7a ust. 1 ustawy o PCC. Przepis stosuje się także wtedy, gdy nabycie następuje na współwłasność przez kilku kupujących, a choćby jeden z nich podlega 6-proc. stawce PCC (art. 7a ust. 2 ustawy o PCC). Odpowiednie zastosowanie ma art. 7 ust. 3 pkt 1 ustawy o PCC.

W analizowanej sprawie z opisu stanu faktycznego nie wynika, abyśmy mieli do czynienia z takim przypadkiem. Na potrzeby schematu rozliczenia przyjmujemy zatem, że dla obu umów sprzedaży lokalu właściwa jest stawka 2 proc. PCC.