rozwiń ›

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zapadł 16 lipca br. (sygn. akt I SA/Gd 249/25) i jest nieprawomocny, ale identyczny wniosek płynie z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 marca 2025 r. (sygn. akt II FSK 1569/24).

Oba sądy korzystnie zinterpretowały przepisy, które zostały dodane od 1 stycznia 2019 r. i miały zdyscyplinować obie strony transakcji – podatnika i dewelopera – do terminowego, tj. w ciągu trzech lat, zawarcia umowy przenoszącej własność nowo wybudowanego domu czy mieszkania.

Na czym polega ulga mieszkaniowa

Chodzi o ulgę mieszkaniową, czyli zwolnienie z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Polega ono na tym, że podatnik nie płaci PIT od dochodu ze zbycia nieruchomości, mimo że sprzedał ją przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania (po pięciu latach nie trzeba się już martwić o podatek, bo w ogóle nie powstaje wtedy podatkowy przychód).

Warunkiem skorzystania z ulgi jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Są one wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a jednym z nich jest zakup mieszkania lub domu.

Podatnik ma na to trzy lata. Przed 2019 r. były tylko dwa lata, więc termin wydłużono o rok.

Dodano warunek. Co z niego wynika?

Zarazem jednak w nowelizacji z 23 października 2018 r. (Dz.U. poz. 2159) dodano nowy przepis, który miał dyscyplinować podatników i deweloperów do podpisania w ciągu trzech lat umowy ostatecznej (przenoszącej własność nieruchomości).

Chodzi o art. 21 ust. 25a. Z przepisu tego wynika, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem trzech lat „nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie”.

Tak też uzasadniał to rząd w projekcie nowelizacji: „Dodawany przepis doprecyzowuje, że w ustawowym terminie (trzech lat wg niniejszego projektu) powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego, by ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały uwzględnione w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej”.

Jak było przed 2019 r.

Wcześniej, gdy nie było tego przepisu, spory o to musiały rozstrzygać sądy. Orzekały na korzyść podatników.

Szczególnym echem odbiły się wyroki NSA z 7 lutego 2018 r. (II FSK 3510/17) i 16 lutego 2018 r. (II FSK 413/16). Sąd kasacyjny zwrócił w nich uwagę na to, że proces nabycia mieszkania od dewelopera to w istocie finansowanie budowy. Deweloper realizuje bowiem inwestycję za pieniądze uzyskane (przynajmniej częściowo) od przyszłego nabywcy mieszkania. Podatnik, wpłacając raty deweloperowi, finansuje więc budowę własnego mieszkania. Wprawdzie w momencie wpłat nie jest jeszcze właścicielem nowego lokalu (bo ten jeszcze nie istnieje), ale wszystkie wydatki są już indywidualnie wyliczone i przypisane do konkretnego lokalu, znane jest miejsce jego położenia, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy. Pieniądze wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy, a w księdze wieczystej nieruchomości ujawnione powinno być roszczenie o ustanowienie prawa własności – podkreślił NSA w jednym z wyroków.

Dlatego potwierdzał, że nawet jeżeli podatnik i deweloper nie podpisali aktu notarialnego przenoszącego własność w terminie wskazanym w ustawie o PIT (wtedy były to dwa lata), to i tak podatnik ma prawo do ulgi mieszkaniowej. Ostateczne przeniesienie własności może nastąpić później – wynikało z tych orzeczeń.

Jak jest od 2019 r.

Kres sporom miało położyć dodanie ust. 25a do art. 21 ustawy o PIT. Różnie to komentowano. Część ekspertów uważała tak samo, jak napisał rząd w uzasadnieniu projektu - że podatnik skorzysta z ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem że deweloper przeniesie na niego własność nowo wybudowanego mieszkania (domu) przed upływem trzech lat.

Część ekspertów była jednak zdania, że nowy przepis niczego nie zmieni. Tak uważał m.in. Bernard Łukomski, radca prawny z Kancelarii Prawnej Bernard Łukomski. Jego wypowiedź zacytowaliśmy w artykule „Sama umowa z deweloperem nie da ulgi mieszkaniowej” (DGP nr 173/2018).

Ekspert zwrócił wtedy uwagę na wskazania NSA – że nie można różnicować sytuacji podatników i uzależniać jej od tego, czy sami budują swój dom (mieszkanie), czy kupują go (je) od dewelopera. Dlatego – jak twierdził Bernard Łukomski - nadal będzie się liczyć przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości na finansowanie budowy mieszkania (domu) przez dewelopera, a nie podpisanie aktu przenoszącego własność.

Do takich wniosków prowadzą też tegoroczne wyroki – w marcu br. NSA, a teraz WSA w Gdańsku.

Zwłoka dewelopera

W sprawie rozpatrzonej przez gdański sąd chodziło o mężczyznę, który 6 kwietnia 2021 r. zawarł umowę deweloperską na zakup nowego mieszkania. Aby mieć na to pieniądze, sprzedał 22 czerwca 2021 r. swoje dotychczasowe mieszkanie. Uczynił to przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Zasadniczo w takiej sytuacji powinien zapłacić podatek od dochodu ze zbycia, ale podatnik chciał skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Problem polegał na tym, że nie udało się mu w ciągu trzech lat podpisać z deweloperem umowy przenoszącej własność. Winę ponosił wyłącznie deweloper. Trzyletni termin minął 31 grudnia 2024 r., a deweloper ani nie ukończył budowy, ani nie przystąpił do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania.

Co ze zwolnieniem z PIT

Mężczyzna uważał, że mimo tego może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Tłumaczył, że w okresie od 15 kwietnia 2021 r. do 15 sierpnia 2022 r. zapłacił w ratach całą cenę za nowe mieszkanie. To deweloper wielokrotnie przesuwał termin odbioru nowego mieszkania i w rezultacie do końca 2024 r. nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność – tłumaczył podatnik.

Fiskus: nie było przeniesienia własności

Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej uznał jednak, że mężczyzna nie spełnił warunków ulgi mieszkaniowej. Zawarł jedynie umowę deweloperską, a ta – jak podkreślił fiskus w interpretacji z 28 stycznia 2025 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.859.2024.3.AWO) - nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości.

Nie wystarczyło więc zawarcie umowy deweloperskiej i zapłata pełnej ceny. Przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości - stwierdził dyrektor KIS.

Sądy: ale ulga przysługuje

Nie zgodził się z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Zwrócił uwagę na to, co wynikało z umowy deweloperskiej - że przeniesienie własności, wykończenie, oddanie lokalu nastąpi w terminie trzech lat. Cel był taki, aby mężczyzna mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Winę za opóźnienie ponosi wyłącznie deweloper.

- Podatnik wywiązał się ze swoich obowiązków, a zatem nieprawidłowe zachowanie osoby trzeciej - kontrahenta - nie może niweczyć prawa po stronie podatnika, który realizując wszystkie obowiązki był przekonany, że również strona przeciwna wywiąże się z tego prawa - uzasadniła wyrok sędzia Małgorzata Gorzeń.

Co na to NSA

Sędzia Gorzeń dodała, że aktualna jest teza orzeczenia NSA z 4 marca 2025 r. (II FSK 1569/24). W tamtej sprawie podatnik również wywiązał się z umowy deweloperskiej i uiścił wszystkie kwoty wynikające z harmonogramu wpłat.

Z pierwotnego terminu zakończenia inwestycji nie wywiązał się natomiast deweloper. Dlatego sąd orzekł, że podatnik nie może zostać pozbawiony prawa do ulgi mieszkaniowej.

NSA zgodził się z tym, że od 1 stycznia 2019 r. warunkiem skorzystania z ulgi jest także uzyskanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. „Jednak w sytuacji, gdy spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne, zależne od podatnika, to niespełnienie warunku o charakterze czysto formalnym – nie z winy podatnika – nie powinno niweczyć możliwości uzyskania ulgi” – orzekł sąd kasacyjny.

Dodał, że „odmienne stanowisko byłoby przejawem nadmiernego formalizmu”.