Unieważnienie kredytu przez sąd (powszechny) oznacza w praktyce, że umowa z bankiem nigdy nie została zawarta. Ma to swoje dalsze konsekwencje - podatkowe, bo jeżeli kredytobiorca wskutek zawartej umowy kredytowej korzystał z podatkowych preferencji, to teraz musi je zwrócić fiskusowi. Skoro sąd orzekł, że nie było umowy, to nie było też podatkowych profitów.

O jakich profitach mowa? O jednym z nich pisaliśmy już w artykułach „Wygrana w sądzie to nie koniec problemów frankowiczów” (DGP nr 12/2025) i „Zła nowina dla frankowiczów” (DGP 45/2025). Chodzi o utratę prawa do ulgi mieszkaniowej w PIT, czyli do zwolnienia z podatku dochodu ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości – w tej części, która została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego. Podatnik, którego umowa kredytowa została unieważniona, traci prawo do tego zwolnienia, chyba że udowodni, że w tym samym czasie poniósł także inny wydatek na własny cel mieszkaniowy, np. kupił grunt, wyremontował dom lub mieszkanie (wszystkie rodzaje wydatków uprawniające do ulgi mieszkaniowej są wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).

Gorzej z ulgą odsetkową, czyli inną podatkową preferencją przysługującą z racji zaciągnięcia kredytu na własne cele mieszkaniowe. Unieważnienie przez sąd umowy kredytowej oznacza, że podatnik musi zwrócić fiskusowi zaoszczędzony podatek. W tym wypadku nie ma innego wyjścia, przepisy ustawy o PIT wprost przemawiają przeciwko podatnikom, których kredyt został unieważniony. Wskazują na to najnowsze interpretacje dyrektora KIS.

Ulga odsetkowa

Przypomnijmy, że ulga odsetkowa obowiązywała w latach 2002-2006 i pozwalała na odliczenie od dochodu części odsetek zapłaconych od kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe (np. budowa domu, kupno mieszkania). Choć ulga jest „stara”, to podatnicy, którzy zaciągnęli kredyt przed 1 stycznia 2007 r., mogą nadal korzystać z ulgi odsetkowej, na zasadzie praw nabytych, aż do 31 grudnia 2027 r.

Sytuacja diametralnie się jednak zmienia w momencie, gdy umowa kredytowa została unieważniona przez sąd. Skutki tego wyjaśnił dyrektor KIS w interpretacji z 8 maja 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.266.2025.2.MB). Kobieta, która o nią wystąpiła, uważała, że nie powinna zwracać fiskusowi podatku, bo w czasie, gdy korzystała z ulgi, jej umowa kredytowa była ważna.

Nie zgodził się z nią dyrektor KIS. Przywołał art. 45 ust. 3a ustawy o PIT, zgodnie z którym podatnik, który obliczając należny podatek, dokonał odliczeń od dochodu lub od podatku, a następnie otrzymał zwrot odliczonych kwot, musi wykazać je w zeznaniu rocznym. Dobrą wiadomością jest to, że jest to zeznanie składane za rok, w którym podatnik otrzymał zwrot. Nie ma więc odsetek za zwłokę za lata, w których podatnik korzystał z ulgi odsetkowej.

Wciąż bez przedawnienia

Zła wiadomość jest taka, że podatnicy, którym bank zwróci odsetki od unieważnionego kredytu, muszą oddać ulgę odsetkową w PIT za cały okres korzystania z niej. Z art. 45 ust.3a ustawy o PIT nie wynika bowiem, by dotyczył on wyłącznie opodatkowania zwrotu kwot za lata, za które nie przedawniło się zobowiązanie podatkowe – wyjaśnił dyrektor KIS w interpretacji z 24 kwietnia 2025 r. (0114-KDIP3-2.4011.160.2025.2.MN).

Wynika to z tego, że art. 45 ust. 3a ustawy o PIT nakazuje wykazać zwrot odliczonych kwot na bieżąco, w zeznaniu składanym za rok, w którym ten zwrot nastąpił. Zatem zobowiązanie podatkowe z tego tytułu powstaje na bieżąco i przedawni się dopiero w przyszłości, po pięciu latach, licząc od końca roku, w którym upłynął termin zapłaty podatku. Zatem zobowiązanie podatkowe np. za 2024 r. przedawni się dopiero z końcem 2030 r. (liczymy od końca 2025 r., w którym należało złożyć zeznanie PIT za 2024 r.).

To samo wynika z interpretacji dyrektora KIS z 12 marca 2025 r. (0112-KDIL2-1.4011.138.2025.1.MKA), 5 marca 2025 r. (0112-KDIL2-1.4011.102.2025.1.DJ), 27 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-2.4011.1025.2024.2.BM), 3 stycznia 2025 r. (0115-KDIT1.4011.719.2024.1.MK) i 10 października 2024 r. (0114-KDWP.4011.164.2024.3.AS).

Ulga mieszkaniowa

Podobny problem dotyczy wspomnianej ulgi mieszkaniowej w PIT. Przypomnijmy, że zasadą jest, iż dochód ze sprzedaży nieruchomości jest wolny od podatku dopiero po upływie pięciu lat od końca roku, w którym doszło do jej nabycia lub wybudowania. Przed upływem tych pięciu lat można uniknąć podatku tylko, jeżeli skorzysta się z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). W tym celu należy w ciągu trzech lat przeznaczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości na jeden z własnych celów mieszkaniowych wskazanych w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT (do końca 2018 r. były na to tylko dwa lata).

Jednym z nich jest spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości. Jeżeli jednak kredyt zostaje teraz unieważniony, to nie można uznać, że kredytobiorca go spłacił. To oznacza utratę prawa do ulgi mieszkaniowej z mocą wstecz i konieczność skorygowania deklaracji PIT-39 za nieprzedawnione okresy rozliczeniowe. Podatnik musi więc uregulować zaległość podatkową wraz z odsetkami za kilka lat. Takie wnioski płyną m.in. z interpretacji indywidualnej dyrektora KIS z 30 grudnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.754.2024.2.AKU) i 8 listopada 2024 r. (0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC).

Alternatywą jest wykazanie, że pieniądze ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości podatnik wydał na inny własny cel mieszkaniowy, wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

OPINIA

Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w LTCA

Nadszedł czas na interwencję resortu finansów

Trudno jest jednoznacznie ocenić opisany problem. Z jednej strony przepis art. 45 ust. 3a ustawy o PIT jest klarowny i wydaje się, że dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej interpretuje go prawidłowo. Z drugiej strony jest to wykładnia niesprawiedliwa. Osoby, które blisko dwie dekady temu zaciągały unieważniane obecnie kredyty, robiły to w zupełnie innej rzeczywistości. Nie miały wtedy podstaw sądzić, że ich zobowiązanie może zostać w przyszłości unieważnione. Kredytobiorcy korzystali przez lata z ulgi odsetkowej w dobrej wierze, a więc nie powinni być obecnie karani koniecznością dopłaty wysokiego PIT w związku ze swoją sądową wygraną. Tym bardziej że organy stoją na stanowisku, iż do przychodu należy doliczyć wszystkie kwoty odliczone, bez uwzględnienia okresu przedawnienia, co potencjalnie może stanowić istotne naruszenie zasady stabilizacji stosunków społecznych wynikającej z art. 2 Konstytucji RP. Warto więc, aby resort finansów przemyślał możliwość wydania rozporządzenia o zaniechaniu poboru podatku, które objęłoby podobne sytuacje.