Subskrybuj nas na Youtube
Spłata kredytu mieszkaniowego, który nie zaistniał, nie może być uznana za własny cel mieszkaniowy – twierdzi dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Taka wykładnia oznacza prawdziwy problem dla frankowicza, który przed unieważnieniem umowy kredytowej skorzystał z ulgi mieszkaniowej. – Przyjęcie, że świadczenie podatnika, czyli spłata kredytu mieszkaniowego, jest niebyłe, prowadzi do konieczności korekty deklaracji PIT-39 za nieprzedawnione okresy rozliczeniowe. Frankowicz musiałby więc zapłacić zaległość podatkową wraz z odsetkami za kilka lat – przestrzega Agnieszka Fijałkowska-Wocial, doradca podatkowy w LTCA.
Potwierdza to również Agnieszka Telakowska-Harasiewicz, doradca podatkowy i starszy menedżer w Zespole Podatków Osobistych i Doradztwa dla Pracodawców MDDP. Ekspertka podkreśla, że bezpiecznie mogą się w związku z tym czuć wyłącznie kredytobiorcy, którzy sprzedali nieruchomość do końca 2018 r. W tym przypadku bowiem minął już okres przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Co mogą zrobić pozostali? Rozwiązania są dwa. Wraz z podjęciem decyzji o złożeniu pozwu o unieważnienie kredytu frankowego należałoby wydać pieniądze ze sprzedaży innej nieruchomości na inny cel mieszkaniowy niż spłata unieważnianego kredytu. Jeśli jednak jest już na to za późno, to jedynym dostępnym rozwiązaniem pozostaje walka z fiskusem przed sądem administracyjnym. – Widzę argumenty, które pomogłyby wygrać taki spór i obronić prawo do ulgi mieszkaniowej – uważa ekspertka LTCA.
Ulga mieszkaniowa nie dla frankowiczów?
Przypomnijmy, że zasadą jest, iż dochód ze sprzedaży nieruchomości jest wolny od podatku dopiero po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, gdy doszło do jej nabycia lub wybudowania. Alternatywę, która pozwoli uniknąć daniny, stanowi skorzystanie z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). W tym celu należy przeznaczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości na jeden z własnych celów mieszkaniowych w terminie trzech lat (do końca 2018 r. – dwóch lat) od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia. Listę własnych celów mieszkaniowych uprawniających do uniknięcia podatku, znajdziemy w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W pkt 2 tego przepisu mowa jest m.in. o spłacie kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości.
Jeśli więc podatnik wziął kredyt frankowy na cele mieszkaniowe, nabył inną nieruchomość, którą potem sprzedał, a za uzyskane w ten sposób pieniądze spłacił zaciągnięty w przeszłości kredyt, to co do zasady powinien uniknąć PIT. A jeśli kilka lat po skorzystaniu z ulgi sąd unieważni spłacony już kredyt?
Takiej właśnie sytuacji dotyczyła interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 30 grudnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.754.2024.2.AKU). Chodziło o podatnika, który w grudniu 2008 r. zaciągnął kredyt frankowy na budowę nieruchomości. W maju 2019 r. nabył spółdzielcze prawo do lokalu, a kilka miesięcy później je sprzedał. Za uzyskane w ten sposób pieniądze spłacił walutowy kredyt mieszkaniowy. Niezależnie od tego złożył jednak pozew o unieważnienie umowy kredytowej i 30 maja 2022 r. wygrał w tej sprawie przed sądem apelacyjnym. W rezultacie wyroku obie strony zawarły ugodę, w której się zgodziły na potrącenie swoich roszczeń. Podatnik musiał na jej podstawie dopłacić wraz z żoną na rzecz banku ponad 78 tys. zł, co też uczynił.
We wniosku o interpretację przekonywał, że wraz z unieważnieniem kredytu nie stracił prawa do ulgi mieszkaniowej. Zwracał uwagę, że środki ze sprzedaży prawa do drugiej nieruchomości i tak przeznaczyłby na budowę własnego domu albo na spłatę innego kredytu, który by zaciągnął.
Dyrektor KIS nie dał się przekonać. „Skoro umowa kredytu została uznana za niezawartą i nastąpi zwrot wszelkich świadczeń wynikających z umowy, to uzasadnione jest stwierdzenie, że świadczenie kredytobiorcy należy uznać za niebyłe” – tłumaczył. Skutek? Podatnik musi zapłacić zaległy PIT wraz z odsetkami od dochodu, który uzyskał w 2019 r., sprzedając prawo do drugiej nieruchomości. Do takich samych wniosków dyrektor KIS doszedł również w interpretacji indywidualnej z 8 listopada 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC).
Fiskus może przegrać w sądzie?
Zdaniem Agnieszki Fijałkowskiej-Wocial podatnicy, którzy zdecydują się na zaskarżenie niekorzystnych interpretacji indywidualnych, mają szanse na wygraną przed sądem administracyjnym. – Pamiętajmy, że w momencie ponoszenia wydatku na spłatę kredytu mieszkaniowego spełnione zostały wszelkie warunki uprawniające do skorzystania z ulgi – podkreśla ekspertka.
Agnieszka Fijałkowska-Wocial uważa również, że należałoby rozważyć, czy w opisanych okolicznościach nie można uznać, że unieważniony kredyt spełniał definicję pożyczki dla celów podatkowych. – Bank przeniósł przecież na podatnika określoną ilość pieniędzy, a podatnik korzystał z tych środków jak z własnych i przeznaczył je na cele mieszkaniowe, a następnie dokonał ich zwrotu. Tym samym cel ulgi mieszkaniowej jest w takiej sytuacji, moim zdaniem, niewątpliwie spełniony. Jeśli jednak wykładnia prezentowana przez fiskusa zostanie ugruntowana, to konsekwencje mogą być katastrofalne.
– Obciążenie podatnika koniecznością zapłaty zaległości wraz z odsetkami, gdy jego postępowanie było zgodne z przepisami, wydaje się niezwykle krzywdzące, a przepisy nie pozwalają w tej sytuacji na korektę „na bieżąco”. Brak korekty rozliczeń narazi zaś kredytobiorców na postępowanie podatkowe i przymusową egzekucję zaległości, a w skrajnej sytuacji także na wszczęcie postępowania karnoskarbowego za brak zapłaty podatku – podsumowuje ekspertka LTCA. ©℗
Stanowisko fiskusa jest nieuzasadnione, a jego konsekwencje będą bolesne
/>
W obu interpretacjach dyrektor KIS pominął to, że podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych, by spłacić kapitał związany z kredytem zaciągniętym na zakup lub budowę domu. Dlatego też uważam stanowisko fiskusa za nieuzasadnione. Rozliczenia podatnika należy bowiem uznać za bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości, a tego rodzaju wydatek wpisuje się w definicję wydatków na cele mieszkaniowe.
Nie wykluczam, że podatnik mógłby wygrać spór z dyrektorem KIS, gdyby zdecydował się zaskarżyć interpretację do sądu. Jeśli jednak ten podzieli wykładnię fiskusa, to podatnik będzie zobowiązany na podstawie art. 30e ust. 7 ustawy o PIT do złożenia korekty zeznania PIT-39 za nieprzedawnione okresy rozliczeniowe i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od dnia po upływie terminu płatności (czyli od 1 maja po roku zbycia nieruchomości) aż do dnia zapłaty podatku włącznie. ©℗
