Jednak, gdy minęło już pięć lat od zakupu lub budowy to w takim przypadku od transakcji w ogóle nie ma podatku i nie trzeba składać zeznania. Te zasady dotyczą sprzedaży prywatnej, która nie została przeprowadzona w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Kiedy złożyć roczne zeznanie PIT-39?

Zasadniczo zeznanie PIT-39 podatnik musi złożyć do 30 kwietnia 2025 r., jeżeli w 2024 r. odpłatnie zbył:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Tak jak to zostało już wspomniane, dotyczy to tylko sytuacji, gdy zbycie to nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie wymienionych nieruchomości lub praw.

Warto też zwrócić uwagę, że chodzi tu jedynie o odpłatne zbycie. Jeżeli np. mieszkanie zostanie podarowane innej osobie wówczas PIT-39 się nie składa. Nie ma przy tym znaczenia, że od nabycie nie minęło jeszcze pięć lat. W takiej sytuacji nie powstaje zobowiązanie do zapłaty PIT - co potwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 18 kwietnia 2024 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.168.2024.1.DS).

Jak liczyć pięcioletni okres?

Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw. Przykładowo, jeżeli ktoś kupił nieruchomość w lipcu 2020 r., to pięcioletni okres liczy się od 1 stycznia 2021 r. Oznacza to, że bez podatku można sprzedać takie mieszkanie po 31 grudnia 2025 r. czyli np. już w styczniu 2026 r. Jeżeli sprzedał nieruchomość w 2024 r. to musi się rozliczyć z fiskusem.

Gdy nieruchomość została nabyta w drodze spadku, to pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość. Czyli, jeżeli jak w poprzednim przykładzie ojciec kupił mieszkanie w 2020 r., a syn odziedziczył ją w 2025 r. to będzie ją mógł sprzedać bez podatku już w 2026 r.

Podobnie jest jeżeli małżonkowie kupili nieruchomość do majątku wspólnego, a następnie między nimi ustała wspólność majątkowa małżeńska. W przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie nabyli ją do majątku wspólnego.

Jak rozliczyć PIT z urzędem skarbowym?

Jeżeli od nabycia lub budowy nie minęło pięć lat to PIT-39 trzeba złożyć, nawet jeżeli ostatecznie podatnik nie zapłaci podatku, bo np. skorzysta z ulgi mieszkaniowej, czyli w ciągu trzech lat wyda otrzymane od kupującego pieniądze na tzw. cele mieszkaniowe.

W PIT-39 należy bowiem wykazać w nim:

  • zarówno dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa,
  • jak i dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Jeżeli cały dochód podatnik wykaże jako zwolnione z podatku, ale w ciągu trzech lat licząc od końca roku, w którym uzyskał przychód nie spełnił warunków zwolnienia, to będzie musiał skorygować zeznanie i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Jakie to cele mieszkaniowe?

Aby ostatecznie nie zapłacić podatku, w ciągu trzech lat od odpłatnego zbycia, trzeba wydać otrzymane pieniądze na tzw. cele mieszkaniowe. Chodzi tu np. o:

  • zakup innego mieszkania (w którym będzie miał chociaż plan zamieszkać np. na emeryturze),
  • spłatę kredyt hipotecznego, również zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie,
  • zakup ziemi pod budowę domu, wydatkowanie pieniędzy na adaptację,
  • remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

W ramach tych ostatnich fiskus pozwala odliczyć też wydatki na zakup tzw. dużego AGD jak np. lodówka, piekarnik, pralka, suszarka wolnostojąca, klimatyzacja.

Jak liczyć dochód zwolniony?

Dochód zwolniony, który pozwoli na określenie dochodu opodatkowanego liczy się według wzoru: (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia.

Przykładowo podatnik kupił mieszkanie za 900 tys. zł, a po dwóch latach sprzedał je za 1 mln zł. Większość z tych pieniędzy za 800 tys. zł wydał na zakup domu, w którym będzie mieszkał. W takim przypadku:

  • 1 mln zł to przychód ze zbycie pierwszego mieszkania,
  • 900 tys. zł to koszty uzyskania przychodu ze zbycia pierwszego mieszkania,
  • 100 tys. zł to dochód ze zbycia pierwszego mieszkania,
  • 800 tys. zł to wydatki na cele mieszkaniowe (zakup drugiego mieszkania).

W związku z tym dochód zwolniony to 80 tys. zł [(100 tys. zł x 800 tys. zł)/ 1 mln zł].

Natomiast dochód do opodatkowania (19 proc. PIT) wynosiłby 20 tys. zł (100 tys. zł – 80 tys. zł).