Osoba fizyczna, która zleca profesjonaliście podjęcie działań niezbędnych, aby sprzedać należący do niej grunt za jak najwyższą cenę, sama działa jak podatnik VAT – stwierdził właśnie Trybunał Sprawiedliwości UE w polskiej sprawie.

Nawet więc jeśli sprzedaż dotyczyła gruntu należącego początkowo do majątku prywatnego, to należy od niej zapłacić VAT.

TSUE dodał, że dotyczy to również małżonków właścicieli gruntu w ramach wspólności majątkowej, którzy wspólnie zawierali umowę ze zleceniobiorcą. Wyrok zapadł wprawdzie w sprawie podatników z naszego kraju, ale będzie miał znaczenie w całej Unii Europejskiej. Przepisy dotyczące VAT są bowiem ujednolicone we wszystkich 27 krajach członkowskich.

Jak najwyższa cena, ale bez VAT?

O sprawie pisaliśmy szerzej w artykule „Sprzedaż działek, także przez małżonków, znów na wokandzie TSUE” (DGP 5/2024). Przypomnijmy, że chodzi o pytanie prejudycjalne, które 28 grudnia 2023 r. zadał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. I SA/Wr 92/23). Dotyczyło ono sytuacji małżonków, którzy w 2011 r. postanowili sprzedać należące do nich grunty. Zostały one wcześniej podarowane jednemu z małżonków przez jego rodziców. Małżonkowie chcąc je sprzedać wspólnie zlecili profesjonaliście podjęcie całokształtu działań w celu uzyskania jak najlepszej ceny. Zleceniobiorca zobowiązał się m.in. do podziału gruntów na mniejsze działki, zmianę wpisów w rejestrze gruntów i w księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek z rolnego na budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie nieruchomości w media, reklamę gruntów wśród potencjalnych kupców i przygotowanie odpowiednich dokumentów notarialnych. Małżonkowie udzielili w związku z tym zleceniobiorcy pełnomocnictwa do działania w ich imieniu. Działki ostatecznie zostały sprzedane w latach 2017-2021. Zgodnie z umową wynagrodzenie zleceniobiorcy było uzależnione od wynegocjowanej przez niego ceny za grunty.

Urząd skarbowy chce VAT

Problem polegał na tym, że urząd skarbowy uznał, iż małżonkowie sprzedali grunty działając jako profesjonaliści, którzy powinni z tego tytułu zapłacić VAT. Współpraca ze zleceniobiorcą, który podjął wszystkie opisane wyżej działania, aby uzyskać jak najlepszą cenę wykraczała poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym – twierdził fiskus.

Małżonkowie, którzy otrzymali dwie decyzje o konieczności zapłaty VAT odwołali się od nich do wrocławskiego WSA. Uważali, że sprzedaż gruntów odbyła się w ramach zarządzania majątkiem osobistym.WSA nie rozwiązał sporu i zadał wspomniane pytanie prejudycjalne. Zwrócił uwagę, że sprzedane działki nie były przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej i ryzyko gospodarcze związane z działaniami, które pozwoliły sprzedać je za wyższą cenę poniósł inny podmiot niż małżonkowie (zleceniobiorca). Sąd pierwszej instancji interesowało też czy ewentualny VAT powinien być po połowie przypisany poszczególnym małżonkom czy też w opisanej sytuacji należy uznać ich za jednego podatnika VAT.

TSUE: VAT trzeba zapłacić

TSUE w dzisiejszym wyroku nie miał wątpliwości, że małżonkowie działali jak podatnik VAT, a więc powinni uiścić podatek z tytułu sprzedaży gruntów. Zwrócił uwagę, że przy transakcji podjęto szereg aktywnych działań właściwych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Nie ma znaczenia, że działania te podjął zleceniobiorca, skoro ostateczne ryzyko gospodarcze związane z ewentualnym brakiem sprzedaży ciążyło wyłącznie na małżonkach – właścicielach nieruchomości. W uznaniu małżonków za podatnika VAT nie przeszkadza też fakt, że sprzedane działki były początkowo nabyte do majątku prywatnego małżonków co potwierdza inny wyrok unijnego trybunału z 19 lipca 2012 r. (sygn. C-263/11). TSUE przesądził również, że w opisanej sprawie małżonków można uznać za jednego podatnika VAT. Wprawdzie unijny trybunał uznał w innym „polskim wyroku” wydanym 24 marca 2022 r. (sygn. C-697/20), iż można opodatkować odrębnie małżonków sprzedających wspólny majątek, ale dotyczyło to sytuacji, gdy działalność gospodarczą prowadził wyłącznie jeden z nich. W tej sprawie obaj małżonkowie działali zgodnie i podpisali jedną umowę ze zleceniobiorcą. Można więc ich uznać za jednego podatnika VAT – podsumował TSUE.

Wyrok TSUE z 3 kwietnia 2025 r. (sygn. C-213/24)