Wyjaśnienia wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) mogą jednak przynieść ulgę przedsiębiorcom wynajmującym mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. To przełomowe stanowisko wprowadza istotne zmiany w interpretacji przepisów

Opodatkowanie nieruchomości, szczególnie w przypadku najmu mieszkań, jest jednym z najczęściej pojawiających się zagadnień wśród właścicieli lokali. Zobowiązanie to może stanowić znaczne obciążenie finansowe, szczególnie gdy trzeba zapłacić podatek z zastosowaniem najwyższej stawki.

Kiedy podatek od nieruchomości obciąża właściciela?

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, to właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za opłatę podatku od nieruchomości, nawet jeśli nieruchomość jest wynajmowana. Właściciel nie może przenieść swojego zobowiązania podatkowego na najemcę, nawet jeśli taka klauzula pojawi się w umowie najmu – w świetle prawa będzie ona nieważna. Oznacza to, że to właściciel musi rozliczyć podatek, nawet jeśli koszty podatkowe zdecyduje się wliczyć do czynszu najmu. Możliwe są także wewnętrzne ustalenia między właścicielem a najemcą dotyczące obciążenia kosztami podatku, ale to właściciel pozostaje formalnie odpowiedzialny za jego zapłatę.

Podatek od nieruchomości na wynajem w ramach działalności gospodarczej- zasady

Podatek od nieruchomości jest naliczany w różnych stawkach, zależnie od charakteru nieruchomości. Przedsiębiorcy, którzy wynajmują nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, płacą podatek według najwyższej stawki, przeznaczonej dla gruntów, budynków i budowli związanych z działalnością gospodarczą. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych precyzuje, że "związane z działalnością gospodarczą" oznacza grunty, budynki i budowle, które są używane do celów związanych z działalnością przedsiębiorcy. Niemniej, przepisy wyłączają z tej definicji budynki mieszkalne oraz grunty z nimi związane.

Warto jednak zauważyć, że jeśli budynek mieszkalny jest wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej (np. wynajem komercyjny), to wówczas może zostać opodatkowany stawką najwyższą. Jednak samo posiadanie mieszkania przez przedsiębiorcę nie wystarcza do zastosowania wyższej stawki podatkowej – konieczne jest, by budynek był rzeczywiście wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Najem mieszkań. Jaką stawkę podatkową wybrać?

Kwestia stawki podatku w przypadku najmu mieszkań była długo przedmiotem kontrowersji i niejednoznacznych interpretacji. Przedsiębiorcy, którzy wynajmowali mieszkania, często spotykali się z niekorzystnymi decyzjami organów podatkowych, które uznawały, że powinni oni płacić podatek według najwyższej stawki, nawet jeśli wynajmowane lokale były wykorzystywane do celów mieszkalnych.

Jednak w wyroku z dnia 12 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 250/23) Naczelny Sąd Administracyjny zrewidował dotychczasowe stanowisko. NSA stwierdził, że budynki mieszkalne, nawet jeśli są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, powinny być opodatkowane według niższej stawki podatkowej. Zgodnie z tym wyrokiem, "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej" ma charakter ściśle związany z działalnością przedsiębiorcy, ale dotyczy tylko tych nieruchomości, które są wykorzystywane w sposób wyłączny lub przeważający do celów gospodarczych, a nie mieszkalnych.

Przełomowe stanowisko NSA

Zgodnie z wyrokiem NSA, najem mieszkań na cele mieszkaniowe powinien być opodatkowany stawką niższą, nawet jeśli wynajem jest realizowany przez przedsiębiorcę. Sąd uznał, że najem nieruchomości mieszkalnych, który służy zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, nie może być traktowany jak działalność gospodarcza związana z prowadzeniem biznesu. W praktyce oznacza to, że wynajem długoterminowy mieszkań na cele mieszkaniowe, niezależnie od tego, czy właściciel jest przedsiębiorcą, nie podlega najwyższej stawce podatkowej.

Sąd wskazał jednak, że to rozwiązanie dotyczy wyłącznie długoterminowego najmu mieszkalnego. W przypadku krótkoterminowego najmu, np. wynajmu na dobę lub kilka dni, sytuacja wygląda inaczej. Takie formy wynajmu, szczególnie w turystycznych miejscowościach, mogą zostać zakwalifikowane do świadczenia usług hotelarskich, co wiąże się z obowiązkiem zapłaty najwyższego podatku od nieruchomości.

Co zmienia wyrok NSA?

Wyrok NSA w sprawie opodatkowania nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej stanowi istotne rozstrzygnięcie dla przedsiębiorców. Dzięki tej decyzji mogą oni liczyć na obniżenie kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości, co jest szczególnie korzystne w przypadku długoterminowego wynajmu mieszkań. Wyrok ten wprowadza również rozróżnienie między wynajmem długoterminowym a krótkoterminowym, w związku z czym przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem turystycznym powinni liczyć się z koniecznością opłacenia wyższej stawki podatkowej.

Dzięki temu rozstrzygnięciu, właściciele nieruchomości wynajmujących mieszkania na cele mieszkaniowe mogą poczuć się bezpieczniej, wiedząc, że organy skarbowe nie będą automatycznie nakładały na nich najwyższej stawki podatkowej, gdy wynajem odbywa się w ramach działalności gospodarczej. To krok w stronę bardziej sprawiedliwego i przejrzystego systemu podatkowego.