PCC za zakup mieszkań. Niektórzy mogą stracić preferencję

Dyrektor KIS zmienił wykładnię co do skutków umowy przedwstępnej zawartej przed 2024 r. Wcześniej twierdził, że zawarta do końca 2023 r. umowa przedwstępna pozwoli uniknąć 6–proc. PCC. Teraz odpowiada inaczej

Z dwóch najnowszych interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika następujący wniosek: kto podpisał umowę deweloperską przed 2024 r., a zakup sfinalizował później, ten nie płaci 6-proc. PCC, nawet gdy nabył (nabywa) więcej niż pięć mieszkań w jednej inwestycji. Co innego, gdy była to umowa przedwstępna – tu zdaniem dyrektora KIS pojawi się 6-proc. podatek.

Obie interpretacje dotyczą cesji, ale jedna odnosi się do cesji umowy deweloperskiej, a druga – cesji umowy przedwstępnej. Dlatego, choć wnioski płynące z obu interpretacji są odmienne, to nie można mówić, że są sprzeczne.

Potwierdza to Martyna Pałka, adwokat w kancelarii Staniek & Partners. Wyjaśnia, że co prawda obie umowy mogą wydawać się podobne, ale ich podatkowe skutki są całkiem inne (patrz rozmowa).

Zmiana przepisów

Chodzi o obowiązujący od 2024 roku art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem przy zakupie więcej niż pięciu mieszkań w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej należy zapłacić 6-proc. PCC od szóstego i każdego następnego takiego lokalu.

W nowelizacji, która wprowadziła ten przepis (ustawa z 26 maja 2023 r., Dz.U. poz. 1463), znalazł się jednak ważny przepis przejściowy – art. 13 ust. 2. Zgodnie z nim art. 7a ustawy o PCC nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych „w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży” zawartych przed dniem wejścia w życie zmian, czyli przed 1 stycznia 2024 r.

Kluczowy jest fragment dotyczący umów zobowiązujących. Powstaje pytanie, które z podpisanych przed 2024 r. umów zobowiązują do dokonania sprzedaży mieszkań.

To ważne nie tylko dla osób, które te umowy podpisały, ale również dla podatników, którzy przejęli te umowy wskutek cesji.

Umowa deweloperska

Spytała o to spółka z o.o., która postanowiła kupić więcej niż pięć mieszkań zlokalizowanych w jednym budynku (na jednej nieruchomości gruntowej). Wyjaśniła, że nastąpi to na podstawie umów deweloperskich, które pierwotnie, tj. w 2020 r., zostały zawarte przez małżonków. We wrześniu 2024 r. doszło do cesji tych umów – na rzecz spółki.

Chciała się więc upewnić, że na mocy przepisu przejściowego (art. 13 ust. 2 nowelizacji) nie będzie musiała zapłacić 6-proc. PCC od szóstego i kolejnych mieszkań.

Potwierdził to dyrektor KIS w interpretacji z 27 grudnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.291.2024.1.MM). Wyjaśnił, że umowa deweloperska jest „umową zobowiązującą do dokonania sprzedaży” w myśl przepisu przejściowego, czyli art. 13 ust. 2 nowelizacji.

Powołał się tu na art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). Zgodnie z tym przepisem umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę prawa np. do mieszkania, gdy zakończy się przedsięwzięcie deweloperskie.

Dyrektor KIS potwierdził więc, że w wyniku cesji spółka stała się stroną tej umowy i w związku z tym nie zapłaci 6-proc. PCC od zakupu szóstego i kolejnych mieszkań w tej inwestycji.

Umowa przedwstępna

Co innego umowa przedwstępna. Mimo że jest ona zawierana przed notariuszem, to zdaniem dyrektora KIS nie jest „umową zobowiązującą do dokonania sprzedaży” w myśl art. 13 ust. 2 nowelizacji.

Tak odpowiedział spółce, która na podstawie cesji chciała przejąć 10 takich umów od podmiotu powiązanego, które podpisał on w 2023 r. Spółka podkreślała, że zgodnie z art. 389 par. 1 kodeksu cywilnego umowy te „zobowiązują jedną ze stron lub obie do zawarcia oznaczonej umowy i przez to określają istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.

W interpretacji z 9 grudnia 2024 r. (0111-KDIB2-2.4014.260.2024.1.MM) dyrektor KIS wyjaśnił, że chociaż umowy przedwstępne zostały zawarte w formie aktu notarialnego, to nie są umowami zobowiązującymi w myśl art. 155 kodeksu cywilnego.

Tym samym zawarcie umów przedwstępnych w 2023 r. przez cedentów nie uprawnia spółki jako cesjonariusza do skorzystania z przepisu przejściowego, czyli art. 13 ust. 2 nowelizacji – wyjaśnił dyrektor KIS.

Zmiana wykładni

Problem polega na tym, że jeszcze przed wejściem w życie tych przepisów dyrektor KIS twierdził co innego. W interpretacji z 30 listopada 2023 r. (0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB) wyjaśnił, że zawarcie przed 2024 r. umowy przedwstępnej pozwoli uniknąć 6-proc. PCC.

Spytała o to wtedy spółka, która w 2022 r. podpisała takie umowy na wybudowanie i nabycie w sumie 26 mieszkań na jednej nieruchomości gruntowej. Do podpisania aktów notarialnych przenoszących własność tych lokali miało dojść dopiero w 2024 r. Spółka chciała się upewnić, że choć umowy przyrzeczone zostaną podpisane w 2024 r., to nie zapłaci 6-proc. PCC od szóstego i kolejnych mieszkań w tej inwestycji.

Dyrektor KIS to potwierdził. Wyjaśnił, że będzie miał tu zastosowanie art. 13 ust. 2 nowelizacji. Stwierdził, że jeżeli do zawarcia umowy przedwstępnej doszło przed 1 stycznia 2024 r., to zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkowało 6-proc. podatkiem, nawet gdyby chodziło o sprzedaż szóstego lub każdego kolejnego mieszkania.

Co więcej, tego samego zdania był jeszcze na początku 2024 r., czyli już po wejściu w życie nowych przepisów. Przykładem tego jest interpretacja z 16 lutego 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD).

ROZMOWA

Umowy wydają się podobne, ale skutki są całkiem inne

Martyna Pałka: Aby stwierdzić, czy podatnik może nie płacić 6-proc. PCC od szóstego i kolejnego mieszkania, należy za każdym razem szczegółowo przeanalizować postanowienia umowy zawartej przed 2024 r.

– W grudniu 2024 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się w dwóch interpretacjach do podatkowych skutków cesji zawartych przed 2024 r. Jedna dotycząca umowy deweloperskiej (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.291.2024.1.MM) jest korzystna dla cesjonariuszy. Druga, odnosząca się do umowy przedwstępnej (0111-KDIB2-2.4014.260.2024.1.MM), jest dla nich niekorzystna. Czy można powiedzieć, że są one ze sobą sprzeczne?

Nie, nie są sprzeczne, ponieważ mamy tu do czynienia z dwiema różnymi umowami, choć na pierwszy rzut oka mogłyby się wydawać podobne. Kluczowa jest odpowiedź na pytanie, czy umowy przedwstępna i deweloperska są umowami zobowiązującymi do przeniesienia własności nieruchomości w świetle art. 13 ust. 2 nowelizacji z 26 maja 2023 r. Oczywiście nie należy oceniać ich skutków wyłącznie przez pryzmat samej nazwy umowy.

– Jaka jest więc między nimi różnica?

Umowa przedwstępna co do zasady zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Można powiedzieć, że ma ona charakter organizatorski. Jest ona wprawdzie podobna do umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, o której mowa w art. 156 kodeksu cywilnego, ale nie jest tym samym. Podobieństwo polega na tym, że zarówno umowa przedwstępna, jak i umowa zobowiązująca do przeniesienia własności są zawierane głównie wtedy, gdy ze względu na przeszkody faktyczne lub prawne bądź ze względu na niedogodności dla stron nie jest możliwe niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej. Mimo to strony chcą sobie zapewnić, że taka umowa zostanie w przyszłości zawarta. Umowa przedwstępna nie może jednak zastępować umowy zobowiązującej.

– A co z umową deweloperską?

Mimo podobieństwa do umowy przedwstępnej istotnie się od niej różni. Zawiera ona zobowiązanie stron do późniejszego przeniesienia własności i jednocześnie własność tę przenosi. Taka umowa, w przeciwieństwie do umowy przedwstępnej, jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości w rozumieniu art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej.

Oczywiście, aby stwierdzić, czy podatnik nie zapłaci 6-proc. PCC od szóstego i kolejnego mieszkania, należy za każdym razem szczegółowo przeanalizować postanowienia umowy. Może się bowiem zdarzyć, że umowa, która została nazwana umową przedwstępną, jest w rzeczywistości umową zobowiązującą do przeniesienia własności.

– A jednak w interpretacji z 30 listopada 2023 r. (0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB) dyrektor KIS powiedział co innego odnośnie do umowy przedwstępnej.

Ta interpretacja jest sprzeczna z dwiema z grudnia 2024 r., od których zaczęłyśmy rozmowę. Mam wrażenie, że w tej z 30 listopada 2023 r. ani podatnik, ani dyrektor KIS nie pochylili się wystarczająco nad kwestią ustalenia charakteru umowy – czy ma ona charakter umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości.

Oczywiście można by się zastanawiać, czy w zamyśle ustawodawcy nie było objęcie przepisem przejściowym (art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej) również umów przedwstępnych. Ale przeczy temu treść tego przepisu. Powstaje natomiast pytanie o skutki zmiany podejścia organu podatkowego. Czy na podstawie tych samych przepisów, w niemal identycznym stanie faktycznym, jedna osoba będzie musiała zapłacić podatek, a druga go nie zapłaci? Czy tak to powinno wyglądać?

Nawiasem mówiąc, wskazana przez panią interpretacja z 30 listopada nie jest jedyną z podobnymi wnioskami. Taka sama została wydana 16 lutego 2024 r. (0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD).

Rozmawiała: Agnieszka Pokojska