Zakup pierwszego mieszkania: Kiedy można skorzystać ze zwolnienia z PCC

W 2021 r. nabyłem działkę z domem jednorodzinnym, na który zostało wydane prawomocne pozwolenie na rozbiórkę ze względu na jego zły stan techniczny. Poza tym domem jednorodzinnym nie posiadam ani wcześniej nie posiadałem prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego czy udziału w tych prawach. Obecnie planuję zakup mieszkania na rynku wtórnym. Czy będę mógł skorzystać ze zwolnienia z PCC?

Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

‒ jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Ustawa o PCC nie definiuje pojęcia „budynek mieszkalny jednorodzinny”, dlatego należy odwołać się do definicji z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Zgodnie z nią budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.

W interpretacji indywidualnej z 22 maja 2024 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.91.2024.2.AD, wyjaśnił: „W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Należy więc ustalić czy w okresie posiadania przez Pana opisanej nieruchomości, budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych”.

Objęcie budynku pozwoleniem na rozbiórkę ze względu na jego zły stan techniczny potwierdza, że niemożliwie jest jego normalne użytkowanie i tym samym nie może służyć on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy. Należy więc uznać, że nie spełnia on cech z definicji budynku mieszkalnego w świetle prawa budowlanego. W związku z tym posiadanie działki z takim budynkiem przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego nie stanowi więc przeszkody do skorzystania ze zwolnienia z podatku wynikającego z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. ©℗