Jeżeli podatnik sprzeda mieszkanie w ciągu pięciu lat od nabycia to zasadniczo powinien zapłacić PIT o tej transakcji. Podatku można jednak uniknąć, jeżeli w ciągu trzech lat pieniądze ze zbycia przeznaczy na własny cel mieszkaniowy, np. na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.

Zasadniczo, jeżeli sprzedajemy swoje prywatne rzeczy jak np. samochód, możemy je sprzedać bez podatku po pół roku licząc od końca miesiąca, w którym tę rzecz kupiliśmy.

Inaczej jest w przypadku nieruchomości (nabytych poza działalnością) . W tym przypadku trzeba czekać aż pięć lat, aby uniknąć daniny.

Chodzi tu o odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,

- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Jak liczyć termin?

Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw.

Przykładowo, jeżeli ktoś kupił nieruchomość w lipcu 2019 r., to pięcioletni okres liczy się od 1 stycznia 2020 r. Oznacza to, że bez podatku można sprzedać takie mieszkanie po 31 grudnia 2024 r. czyli np. już w styczniu 2025 r.

Warto pamiętać, że jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, to pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość. Czyli, jeżeli jak w poprzednim przykładzie ojciec kupił mieszkanie w 2019 r., a syn odziedziczył ją w 2024 r. to będzie ją mógł sprzedać bez podatku już w 2025 r.

Podobnie jest jeżeli małżonkowie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, a następnie między wami ustała wspólność majątkowa małżeńska. W przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie nabyli ją do majątku wspólnego.

Należy też pamiętać, że podatek jest tylko przy odpłatnym zbyciu przed upływem pięciu lat.

Jeżeli zbycie nastąpi nieodpłatnie tj. w formie darowizny o podatku nie może być mowy – potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 18 kwietnia 2024 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.168.2024.1.DS).

Jak uniknąć podatku

Nawet jeżeli od nabycia nie minie pięć lat to też można uniknąć podatku. Wystarczy, że w ciągu trzech lat podatnik wyda otrzymane od kupującego pieniądze na tzw. cele mieszkaniowe. Co to oznacza w praktyce? Można przykładowo spłacić kredyt hipoteczny, również zaciągnięty na sprzedawane mieszkanie, kupić ziemię pod budowę domu, wydać pieniądze na adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego. Można też kupić inne mieszkanie nawet za granicą np. w Szwajcarii (patrz interpretacja z 20 maja2024 r.; 0113-KDIPT2-2.4011.302.2024.1.KR).

Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone bowiem poza granicami kraju, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do

Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak istnienie podstawy prawnej (wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Co jeszcze jest celem mieszkaniowym?

Zgodnie z wykładnią dyrektor KIS jest to np.:

- zakup i montażu klimatyzacyjnej z funkcją grzania (interpretacja z 13 maja 2024 r.; 0113-KDIPT2-2.4011.282.2024.2.EC),

- zakup mieszkania, które czasowo będzie wynajmowane, ale podatnik przeprowadzi się do niego na emeryturze (interpretacja z 17 kwietnia 2024 r.; 0112-KDIL2-1.4011.163.2024.2.AK) ,

- budowa domku letniskowego, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich (interpretacja z 11 kwietnia 2024 r.; 0115-KDIT3.4011.170.2024.2.JS),

Jeżeli chodzi o spłatę kredytu hipotecznego, to należy pamiętać, że za własne cele mieszkaniowe fiskus nie uważa np. spłaty kredytu w części, w jakiej kredyt został przeznaczony na zakup miejsc postojowych objętych odrębną od lokalu księgą wieczystą (interpretacja z 27 marca 2024 r.; 0115-KDIT3.4011.139.2024.RS).

Również, jeżeli pożyczki na zakup nowego mieszkania udzielił nie bank ani nie spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa podatnikowi, tylko np. brat lub rodzice, to jej spłata też nie będzie wydatkiem na cele mieszkaniowe (interpretacja z 2 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.251.2023.3.JN).

Jak ustalić dochód zwolniony

Ponadto należy pamiętać, że tylko wydatkowanie na cele mieszkaniowe całego przychodu (a nie dochodu) pozwoli uniknąć podatku.

W przeciwnym razie PIT trzeba będzie zapłacić, od części dochodu. Dochód zwolniony, który pozwoli na określenie dochodu opodatkowanego liczy się według wzoru: (dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia. Jak to obliczyć?

Załóżmy przykładowo, że podatnik kupił mieszkanie za 450 tys. zł, a po dwóch latach sprzedał je za 500 tys. zł. Następnie kupił za te pieniądze inne mieszkanie za 400 tys. zł, w którym będzie mieszkał. W takim przypadku:

- 500 tys. zł to przychód ze zbycie pierwszego mieszkania,

- 450 tys. zł to koszty uzyskania przychodu ze zbycia pierwszego mieszkania,

- 50 tys. zł to dochód ze zbycia pierwszego mieszkania,

- 400 tys. zł to wydatki na cele mieszkaniowe (zakup drugiego mieszkania).

W związku z tym dochód zwolniony to 40 tys. zł [(50 tys. zł x 400 tys. zł)/ 500 tys. zł].

Natomiast dochód do opodatkowania (19 proc. PIT) wynosiłby 10 tys. zł (50 tys. zł – 40 tys. zł).

Gdyby podatnik nie kupił mieszkania z powyższego przykładu, ale otrzymał je w darowiźnie, to dochód ze sprzedaży równy byłby przychodowi i wynosił 500 tys. zł (zakładamy, że niebyło tu żadnych kosztów uzyskania przychodów).

W związku z tym dochód zwolniony byłby równy 400 tys. zł [(500 tys. zł x 400 tys. zł)/ 500 tys. zł].

Natomiast dochód do opodatkowania (19 proc. PIT) wynosiłby 100 tys. zł (500 tys. zł – 400 tys. zł).

Jak rozliczyć z fiskusem

Po zakończeniu roku, w którym podatnik sprzedał mieszkanie musi się rozliczyć z fiskusem. PIT-39 należy wówczas złożyć do 30 kwietnia i wykazać w nim:

- dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa,

- dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Jeżeli cały dochód podatnik wykaże jako zwolnione z podatku, ale w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym uzyskał przychód nie spełnił warunków zwolnienia, to będzie musiał skorygować zeznanie i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Jak wyjaśniło Ministerstwo Finansów na swojej stronie internetowej odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym podatnik uzyskał przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.