Czynności przed sprzedażą gruntu nie wykluczają wyłączenia z VAT

Prawo przyszłego nabywcy m.in. do zbadania gruntu i uzyskania stosownych pozwoleń, w tym na budowę, wcale nie musi prowadzić do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, zwłaszcza gdy cena sprzedaży została już ustalona – orzekł WSA w Gdańsku, uchylając interpretację fiskusa.

Wciąż aktualny jest spór o to, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może zostać uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT. Pod koniec 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu skierował w związku z tym pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości UE (sygn. akt I SA/Wr 92/23). Pisaliśmy o tym w artykule „Sprzedaż działek, także przez małżonków, znów na wokandzie TSUE” (DGP nr 5/2024).

W sprawie, która trafiła na wokandę TSUE, właściciel gruntu zlecił pełnomocnikowi liczne działania w celu podziału gruntu i zbycia go za wyższą cenę.

W sprawie rozpatrzonej przez gdański WSA było inaczej – działania te podjął przyszły nabywca w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa. Chciał się najpierw upewnić, że będzie mógł wykorzystać nieruchomość do celów, które sobie zaplanował. Cena sprzedaży została ustalona już na etapie umowy przedwstępnej.

Pełnomocnikiem nabywca

Sprzedającym miał być mężczyzna, który w 2010 r. otrzymał w darowiźnie dwie niezabudowane działki. Były to grunty rolne z możliwością prowadzenia usług uciążliwych. Nie były one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej ani nie były wydzierżawiane. Obdarowany płacił od nich podatek rolny i nie podejmował żadnych czynności, takich jak np. podział gruntów, nie występował o zmianę ich przeznaczenia, nie oferował do sprzedaży.

We wniosku o interpretację poinformował, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie jest podatnikiem VAT. Dodał, że posiada również inne nieruchomości rolne. Przez pewien czas miał też dom, który otrzymał w darowiźnie, i garaż, ale już je zbył. Wyjaśnił, że wszystkie te nieruchomości traktował jak lokatę kapitału.

W końcu postanowił sprzedać obie działki, które dostał w darowiźnie. Kupującą miała być spółka, która wystąpiła z propozycją ich nabycia. Zawarto umowę przedwstępną, w której sprzedający zobowiązał się, że przedłoży do umowy przyrzeczonej m.in. zezwolenia wierzycieli hipotecznych na wykreślenie wpisów z księgi wieczystej, zaświadczenie dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów.

Mężczyzna wyraził zarazem zgodę na to, żeby osoby reprezentujące spółkę mogły już wejść na teren, by przeprowadzić badania geologiczne, a ona sama mogła wystąpić o pozwolenie na budowę, o rozmaite zgody, opinie itp. Spółka miała to zrobić na swój koszt.

Mężczyzna chciał się upewnić, że sprzeda działki bez VAT. Podkreślił, że zarobek zamierza przeznaczyć na cele osobiste. Dodał, że gdyby fiskus uważał inaczej, to sprzedaż nieruchomości, choć objęta VAT, powinna być zwolniona z tego podatku, bo są to grunty rolne, a nie tereny budowlane.

Uważał, że ewentualne zamiary nabywcy ani uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania pozwolenia na budowę nie wpłyną na zmianę tej kwalifikacji.

Sprzedaż opodatkowana

Nie zgodził się z tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 25 sierpnia 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT1 -2.4012.399.2023.2.KW) stwierdził, że dojdzie do dostawy opodatkowanej VAT.

Wyjaśnił zarazem, że zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych. Natomiast sprzedawane przez mężczyznę działki są terenami przeznaczonymi pod zabudowę, a wskazany w księdze wieczystej sposób korzystania z działek (jako nieruchomości rolnej) nie ma znaczenia.

A jednak bez podatku

Innego zdania był WSA w Gdańsku. Po pierwsze – jak wyjaśniła sędzia Elżbieta Rischka – fiskus wyszedł poza stan faktyczny. Przesądził bowiem, że zawarte w umowie przedwstępnej uprawnienia nabywcy (m.in. do zbadania gruntu, uzyskania stosownych zezwoleń i rozstrzygnięć) prowadzą do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości.

Czynności te – jak argumentowała sędzia – jeszcze nie nastąpiły i nie wiadomo, czy ich wynik będzie korzystny dla nabywcy, podczas gdy cena sprzedaży została już ustalona. Po drugie, nabycie gruntu na cele prywatne i zbycie go bez podejmowania w tym zakresie jakichkolwiek czynności właściwych podmiotom profesjonalnym nie wypełnia znamion działalności gospodarczej, a w efekcie jest bez VAT – dodała sędzia Rischka.

Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

orzecznictwo