Zmiana w opodatkowaniu dachu. Problem dotyczy wpłat od deweloperów

Przez lata fiskus odmawiał prawa do zwolnienia z podatku czynszu za najem dachu budynku mieszkalnego. Teraz problem odżywa. Dotyczy wpłat od deweloperów.

Chodzi o deweloperów przekazujących wspólnotom lub spółdzielniom pieniądze na remonty zasobów mieszkaniowych w zamian za zrzeczenie się roszczeń związanych z nową inwestycją. W praktyce takie sytuacje zdarzają się nierzadko. Wiąże się z tym jednak – według dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej – powstanie dochodu podlegającego opodatkowaniu. Nie ma tu zastosowania zwolnienie z CIT – twierdzi organ.

Spory za każdym razem dotyczą art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, który zwalnia z podatku dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w takiej części, w jakiej zostały one przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Przepis ten ustanawia dwa warunki, które muszą zostać spełnione łącznie. Po pierwsze, dochody muszą być faktycznie uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Po drugie, muszą być przeznaczone wyłącznie na utrzymanie tych zasobów.

O dachy…

Fiskus przez wiele lat uważał, że zwolnienie to nie ma zastosowania, gdy wspólnota lub spółdzielnia otrzymuje czynsz z komercyjnego wynajmu dachu (np. spółce telekomunikacyjnej), nawet gdy pieniądze z tego tytułu są przeznaczone wyłącznie na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Niekorzystną wykładnię w tym zakresie dyrektor KIS prezentował jeszcze w ubiegłym roku, czego przykładem jest interpretacja z 21 listopada 2022 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.606.2022.1.MKU).

Zapadło jednak wiele korzystnych wyroków i fiskus musiał zmienić zdanie. Po orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2023 r. (sygn. akt II FSK 56/23) dyrektor KIS wydał korzystną interpretację z 10 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.595.2021.9.DD). Potwierdził w niej, że dochód wspólnoty z wynajmu części wspólnych nieruchomości – a konkretnie części dachu pod infrastrukturę telekomunikacyjną (anteny sektorowe, anteny radioliniowe) – jest zwolniony z podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, bo jest on uzyskiwany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i w całości został wydany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

…i nie tylko

Podobnie sporna stała się ostatnio kwestia świadczeń uzyskiwanych przez wspólnoty i spółdzielnie od deweloperów. Niejednokrotnie zdarza się, że te świadczenia są ceną za zrzeczenie się przez sąsiadujących z budową mieszkańców wszelkich roszczeń z tytułu obniżenia komfortu życia i prawa do wniesienia sprzeciwu od pozwolenia na budowę.

Fiskus uważa, że takie świadczenia są dla wspólnoty lub spółdzielni dochodem, który nie podlega zwolnieniu z CIT, nawet gdy pieniądze te zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Dyrektor KIS dał temu wyraz w interpretacji z 7 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.537.2023.1.MK).Wystąpiła o nią wspólnota, której mieszkańcy, w zamian za zrzeczenie się wszelkich roszczeń względem projektu budowlanego i prawa do wniesienia sprzeciwu od pozwolenia na budowę, otrzymali pieniądze na remont klatek. Deweloper obiecał, że jeśli wspólnota sama ich nie wyremontuje, to wykona prace za nią.

Dyrektor KIS uznał, że wspólnota uzyska z tego tytułu dochód, od którego powinna zapłacić podatek.

Dwa warunki

Wyjaśnił, że zostanie spełniony tylko jeden z warunków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT – dochód zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Nie zostanie natomiast spełniony drugi wymóg – dochód nie zostanie uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Będzie on w rzeczywistości należnością od dewelopera otrzymaną w zamian za zrzeczenie się roszczeń – stwierdził dyrektor KIS.

Zwrócił uwagę na to, że skoro deweloper prowadzi inwestycję znajdującą się na działce obok budynku wspólnoty, która do niej nie należy, to nie można jej zaliczyć do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wyjaśnił, że pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmuje całość mechanizmów związanych z pomieszczeniami mieszkalnymi, a przychodami uzyskanymi bezpośrednio z tytułu korzystania z tych pomieszczeń są np. opłaty, czynsze, wpłaty na fundusz remontowy.

Dochodem jest odszkodowanie

Z taką wykładnią nie zgadzają się eksperci.

– Zawarcie umowy z deweloperem sąsiedniej nieruchomości w warunkach opisanych w interpretacji jest esencją gospodarowania – uważa Monika Szwed z kancelarii DZP (patrz: komentarz w ramce).

Tego samego zdania jest dr Jacek Drosik, doradca podatkowy w KPMG w Polsce. Na potwierdzenie przywołuje wyrok z 20 października 2016 r. (sygn. akt II FSK 1348/16), w którym NSA orzekł, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku.

– Co prawda nie można się zrzec prawa do wniesienia sprzeciwu od pozwolenia na budowę, ponieważ nie jest to roszczenie cywilnoprawne, lecz niezbywalne uprawnienie wynikające z prawa administracyjnego – przyznaje ekspert.

Niemniej jednak – jak wyjaśnia – gdy idzie o zwolnienie z długu, to Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa ta może dotyczyć również długu przyszłego (wyrok z 3 października 2008 r.; sygn. akt I CSK 125/08).

– Nie ma więc przeszkód, aby wierzyciel zwolnił dłużnika za jego zgodą jedynie z części długu określonej w dowolny sposób, np. kwotowo lub w zakresie świadczeń okresowych należnych w przyszłości – wyjaśnia ekspert.

To prowadzi – jego zdaniem – do wniosku, że w rzeczywistości wspólnota otrzymuje odszkodowanie (w pieniądzu czy na zasadzie datio in solutum) za to, że zostanie obniżona wartość nieruchomości członków wspólnoty, co wyniknie z obniżenia komfortu życia w budynku i w najbliżej okolicy.

Zdaniem Jacka Drosika takie odszkodowanie powinno się mieścić w zakresie gospodarowania substancjami mieszkaniowymi, ponieważ – jak podkreśla ekspert – stanowi ono kompensatę szkody z korzyściami wynikającymi z odtworzenia stanu pierwotnego części wspólnych budynku (w tym wypadku – klatek schodowych).

– Jeżeli zatem można przyjąć, że pozyskanie odszkodowania mającego skompensować zmniejszenie komfortu mieszkańców i utraty wartości budynku mieści się w działaniach mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową, to powinno ono korzystać ze zwolnienia podmiotowo-przedmiotowego, o którym stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT – podsumowuje ekspert KPMG w Polsce.©℗

Umowa z deweloperem sąsiedniej nieruchomości jest esencją gospodarowania

Przedstawiona przez organ definicja gospodarowania zasobami mieszkaniowymi wydaje się, niestety, niekompleksowa. Skupia się wyłącznie na definicji zasobów mieszkaniowych (co jest bezsporne), a pomija to, czym w istocie jest gospodarowanie nimi. Wydaje się, że zawarcie umowy z deweloperem sąsiedniej nieruchomości w warunkach opisanych w interpretacji jest esencją gospodarowania.

Trudno bowiem zaakceptować stwierdzenie, że wartości lub kwoty otrzymane od dewelopera nie mają związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Powstaje bowiem w tym przypadku naturalne pytanie, co jest przyczyną otrzymania płatności od dewelopera przez wspólnotę. Jest nią przecież okoliczność, że wspólnota dysponuje zasobami mieszkaniowymi oraz, co ważne, określonymi uprawnieniami mającymi wpływ na proces budowlany na sąsiedniej nieruchomości. Co więcej, jest to jedyna przyczyna, dla której do wspólnoty zgłosił się deweloper z propozycją remontu klatek schodowych. Skoro więc przyczyną tego kontraktu są zasoby mieszkaniowe, to zawarcie porozumienia z deweloperem powinno się mieścić w zakresie gospodarowania tymi zasobami.