Nakłady na nieruchomość przed jej zbyciem lub dzierżawą są z odliczeniem VAT

Ponosząc wydatki na budowę dróg i innej infrastruktury dla nieruchomości planowanych do sprzedaży lub wydzierżawienia, gmina kieruje się przede wszystkim interesem gospodarczym. Działa więc jak przedsiębiorca, czyli podatnik VAT – orzekł NSA.

Chodziło o gminę, która podjęła decyzję o przygotowaniu terenów przeznaczonych do sprzedaży inwestorom oraz pod dzierżawę. W tym celu od 2018 r. ponosiła wydatki na stworzenie tzw. strefy aktywności gospodarczej, w tym m.in. na budowę dróg wewnętrznych, chodników, zjazdów z dróg, krawężników, ścieżki rowerowej, infrastruktury energetycznej i kanalizacji burzowej.

Była zdania, że bez wszystkich tych nakładów na uzbrojenie nie będzie mogła sprzedawać ani dzierżawić terenów. Liczyła się z tym, że potencjalni inwestorzy zawsze wybiorą działki uzbrojone, a takich na lokalnym rynku nie brakowało.

Wolała się jednak upewnić:

• że sprzedaż działek niezabudowanych i dzierżawa nieruchomości zabudowanych będą podlegać VAT i nie będą objęte zwolnieniem z tego podatku, a także
• że przysługuje jej prawo do odliczenia VAT naliczonego od poszczególnych wydatków ponoszonych w związku z realizacją inwestycji, przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ustawy o VAT.

Gmina jako organ władzy publicznej…

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z gminą, że sprzedaż i dzierżawa nieruchomości będą podlegały VAT i nie będą objęte zwolnieniem z podatku.

Innego zdania był natomiast w kwestii prawa do odliczenia VAT naliczonego. Jego argumentem było to, że gmina pozostanie właścicielem wybudowanej infrastruktury. Uznał więc, że budowa sieci drogowej, energetycznej czy kanalizacyjnej jest wykonywaniem władztwa publicznego, bo nie ma związku z prowadzoną przez gminę działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W tym zakresie zatem gmina nie może być uznana za podatnika VAT, a w konsekwencji nie może odliczać VAT naliczonego – stwierdził dyrektor KIS.

…czy jako przedsiębiorca

Interpretację tę uchylił WSA w Opolu (sygn. akt I SA/Op 333/20). Orzekł, że gmina, dokonując czynności wchodzących w zakres jej zadań własnych (art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, t.j. Dz.U z 2023 r. poz. 40 ze zm.), może występować także jako podatnik VAT. Jedno nie wyklucza drugiego. Decydujące jest to, czy wykonując zadania własne, korzysta ona ze swoich kompetencji władczych, czy działa jako uczestnik obrotu na wolnym rynku i funkcjonuje w warunkach konkurencji – wyjaśnił sąd.

Stwierdził, że w tej sprawie istnieje związek pomiędzy poniesionymi przez gminę wydatkami na budowę infrastruktury a zamierzonymi przez nią działaniami: sprzedażą i dzierżawą uzbrojonych nieruchomości. Uzbrojenie terenu będzie wykorzystane w działalności gospodarczej gminy, zwiększy wartość oferowanych działek i przełoży się na wysokość VAT należnego od sprzedaży lub dzierżawy nieruchomości – wskazał WSA.

Orzekł więc, że gmina ma prawo odliczać VAT naliczony na fakturach dokumentujących wydatki inwestycyjne w strefie aktywności gospodarczej.

Gmina wygrała także przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Sąd nie miał wątpliwości, że ponoszone przez samorząd wydatki nie są motywowane zadaniami własnymi, realizacją dobra wspólnego, lecz osiągnięciem celu o charakterze gospodarczym.

Organizując zatem całą infrastrukturę i przygotowując nieruchomości do zbycia lub wydzierżawienia, gmina działała jak zwykły przedsiębiorca. Dlatego może odliczyć VAT naliczony, mimo że pozostanie właścicielem wybudowanej sieci dróg, linii energetycznych i kanalizacji – orzekł NSA.

Fiskus jest niekonsekwentny

Poza sporem było to, że sama sprzedaż lub dzierżawa nieruchomości przez gminę jest czynnością opodatkowaną i nie będzie możliwe zastosowanie tu zwolnienia z VAT. Przyznał to sam dyrektor KIS, odpowiadając pozytywnie na pierwsze pytanie gminy – zwrócił uwagę NSA.

– Organ postępuje niekonsekwentnie, jeśli z jednej strony uznaje sprzedaż i dzierżawę nieruchomości jako podstawę do objęcia gminy podatkiem, a z drugiej uważa, że poczynione przez nią wydatki na uatrakcyjnienie tych nieruchomości nie dają podstawy do odliczenia VAT, bo jego zdaniem gmina nie jest jednak podatnikiem – stwierdził sędzia Dominik Mączyński. ©℗

orzecznictwo