Subskrybuj nas na Youtube
Granica między wynajmowaniem nieruchomości w charakterze osoby prywatnej i jako przedsiębiorca jest bardzo płynna. Problem z jej ustaleniem mają zarówno fiskus, jak i sądy administracyjne. W praktyce za każdym razem decyduje ocena stopnia zorganizowania i ciągłości działalności podatnika
Czy po wycofaniu z ewidencji wynajmę lokal prywatnie
Przez ostatnie dwa lata przedsiębiorca wykorzystywał w ramach działalności lokal biurowy. Teraz wycofał go jednak z ewidencji środków trwałych i zawarł kolejną umowę najmu już jako osoba prywatna. Czy w takim wypadku może opłacać ryczałtowy PIT od przychodów?
TAK
Co więcej, taki scenariusz podatnikom sugeruje sam fiskus. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora katowickiej izby z 4 marca 2015 r. nr IBPBI/1/4511-17/15/ZK, gdzie wprawdzie odmówiono podatnikowi prawa do stosowania ryczałtu, ale wyjaśniono, że w sytuacji identycznej jak w pytaniu miałby do niego prawo. Niestety tak jak przy każdej innej kwestii dotyczącej podatkowego rozliczania najmu, także tu zdarzają się odmienne interpretacje. Przykładem jest dokument wydany przez dyrektora warszawskiej izby 30 grudnia 2014 r. nr IPPB1/ 415-1061/14-4/AM. Fiskus uznał w nim za nieistotne, że po wycofaniu z firmy wynajmowany lokal będzie należał do majątku prywatnego przedsiębiorcy. Ważne, że najem będzie miał charakter ciągły i zorganizowany. To definicja działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wątpliwości nie powinna za to budzić sytuacja, gdy przedsiębiorca zlikwiduje działalność gospodarczą, wymówi dotychczasowe umowy najmu, a następnie – już jako osoba prywatna – podpisze nowe umowy. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 stycznia 2015 r., nr ILPB1/ 415-1141/14-2/TW.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajem kilku lokali musi być rozliczany w firmie
Pan Jan dotychczas wynajmował jedno mieszkanie. Niedawno kupił jednak lokal użytkowy, który również zamierza wynająć. Czy z tego powodu stanie się przedsiębiorcą i będzie rozliczać przychód jak z działalności gospodarczej? Czy będzie mógł wybrać stawkę liniową 19 proc.?
NIE
Jednak cała sprawa nie jest tak jednoznaczna. Fiskus w wydawanych interpretacjach równie często przyznaje rację podatnikom, że chodzi o najem prywatny, jak i uznaje ich stanowisko za nieprawidłowe. Mimo to są silne argumenty za tym, aby wynajem obu mieszkań przez pana Jana nadal był uznany za prywatny, okazjonalny. To dałoby mu prawo do opłacania ryczałtowego podatku według 8,5-proc. stawki.
Co do zasady bowiem najem można rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tylko pod warunkiem, że zostanie spełniona definicja zapisana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wynika z niej, że taka aktywność musi mieć charakter profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Ponadto musi być prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat. Tylko przy spełnieniu tych warunków podatnik może zostać uznany za przedsiębiorcę i rozliczać się według stawki liniowej. Wydaje się więc, że liczba wynajmowanych nieruchomości nie powinna decydować o rozliczeniach. Potwierdza to m.in. interpretacja z 16 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1021/14/MMa), w której dyrektor katowickiej izby potwierdził, że najem nawet 24 lokali może mieć charakter okazjonalny i tym samym może być uznany za prywatny. Podobnie katowicki organ stwierdził w interpretacji z 23 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1042/14/JG). Chodziło o wynajem kilku lokali mieszkalnych oraz kilku lokali użytkowych. Wszystkie były wynajmowane osobom prywatnym i podmiotom gospodarczym w ramach najmu prywatnego.
Sprawa nie jest jednak przesądzona i pan Jan musi pamiętać, że coraz częściej w podobnych sytuacjach zdarzają się interpretacje niekorzystne. Przykład to dokument wydany przez dyrektora tej samej katowickiej izby z 15 lipca 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG. Wynika z niego, że nie ma mowy o tym, aby wynajem kilku mieszkań mógł być rozliczany poza firmą jako okazjonalny. Podobnego zdania był dyrektor warszawskiej izby w interpretacji z 24 lutego 2015 r. (nr IPPB1/415-1337/14-2/MS1). Wyjaśnił wtedy, że wynajem 33 lokali z założenia nie ma charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymaga podejmowania wielu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ma więc charakter profesjonalny i musi być rozliczany w ramach firmy.
Co to oznaczałoby dla czytelnika? W takim wypadku rozliczy dochód jak inni przedsiębiorcy. Będzie więc mógł uwzględnić poniesione wydatki jako koszty uzyskania przychodu i będzie też mógł opłacać podatek według liniowej stawki 19 proc.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy przedsiębiorca może prywatnie wynająć lokal
Lekarz prowadzi praktykę w nieruchomości należącej do jego majątku osobistego. Sam działa tylko w jednym z lokali, a ich resztę wynajmuje innym medykom. Czy w takiej sytuacji może opłacać ryczałt od przychodu tak jak od najmu prywatnego?
NIE
Jednak także w tym przypadku sytuacja nie jest jednoznaczna. O podobną sytuację zapytał dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach prowadzący działalność gospodarczą dentysta. Fiskus w interpretacji z 13 maja 2015 r. nr IBPBII/2/4511-52/15/JG uznał, że przychody z najmu trzeba rozliczyć w ramach firmy, a nie jako najem prywatny. O takiej, a nie innej odpowiedzi przesądziło to, że do dentysty należał cały budynek, a nie tylko poszczególne lokale (bo nie były one wyodrębnione prawnie). Dyrektor izby podkreślił, że skoro lekarz prowadzi w tym budynku gabinet, to cała nieruchomość (a więc i przychody z jej wynajmu) jest związana z jego działalnością gospodarczą. Pewną nadzieję niesie inna interpretacja wydana przez dyrektora tej samej izby. W dokumencie z 5 marca 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1082/14/AK) przyznał, że przedsiębiorca sprzedający pompy w jednym z lokali znajdujących się w budynku usługowym może wynająć inne w ramach najmu prywatnego. Tym razem fiskus nie odniósł się do ich prawnego wyodrębnienia, a przypomniał jedynie, że wynajem nie może być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajem lokali użytkowych może być prywatny
Czytelnik kupił dwa lata temu działkę, na której wybudował budynek mieszkalno-usługowy. Po zakończeniu inwestycji postanowił zarabiać na wynajmie znajdujących się w nim lokali. Z tego tytułu nie planuje jednak rejestrować działalności gospodarczej. Potencjalne dochody byłyby dla niego tylko dodatkowym źródłem zarobku. Czy może więc rozliczać się z fiskusem preferencyjnie?
TAK
Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że fiskus potwierdzi, iż czytelnik nie działa tak jak przedsiębiorcy i może opłacać daninę według zasad przewidzianych dla osób prywatnych. To da mu m.in. możliwość rozliczania ryczałtowego podatku od przychodu według stawki 8,5 proc. Aby jednak urząd skarbowy nie czynił problemów, najem musi mieć charakter okazjonalny, a podatnik nie może go traktować jako głównego źródła zarobku. Potwierdzają to interpretacje dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 21 sierpnia 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-196/15/MZM i z 13 stycznia 2015 r. nr IBPBII/2/415-920/ 14/ŁCz.
Jaka jest w praktyce korzyść z takiego stanowiska urzędników? Okazjonalny najem można rozliczać według skali podatkowej (18 i 32 proc.) lub płacąc wspomniany ryczałt. Ta druga forma jest coraz popularniejsza (w 2014 r. wybrało ją 416 tys. podatników). W takim wypadku czytelnik nie odliczy ponoszonych kosztów. Dodatkowo z ryczałtu powinien się rozliczyć do końca stycznia następnego roku, a nie do końca kwietnia, jak przy zasadach ogólnych. Zaliczki na podatek można wpłacać co miesiąc lub – jeśli czytelnik wybierze kwartalne rozliczenie – co kwartał, do 20. dnia następnego miesiąca. Wyjątkiem jest podatek za grudzień – należy go zapłacić do końca stycznia kolejnego roku, czyli w terminie złożenia zeznania rocznego (PIT-28).
Podatnik, który zdecyduje się na taką formę rozliczeń, musi pamiętać o złożeniu oświadczenia w urzędzie skarbowym właściwym dla jego miejsca zamieszkania. Co do zasady ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli jednak rozpoczyna najem w trakcie roku, to powinien złożyć oświadczenie nie później niż 20. dnia miesiąca następującego po tym, kiedy uzyskał pierwszy przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu.
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 3 lit. a, art. 21 ust. 1a–1b ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze zm.).
Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 27, art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
