Subskrybuj nas na Youtube
TEZA: Dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego działki, na której posadowione są baraki przeznaczone do rozbiórki, podlega opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla tej dostawy.
/>
Nr IBPP2/4512-97/15/KO, INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWE z 28 kwietnia 2015 r.
PROBLEM
W 2008 r. przedsiębiorca zakupił jako osoba fizyczna (a nie na potrzeby prowadzonej działalności) na prawach wspólności udział wynoszący 1/4 część w prawie wieczystego użytkowania działki wraz z prawem własności budynków na niej posadowionych. Obecnie zamierza sprzedać swój udział w prawie wieczystego użytkowania. W momencie zakupu tego udziału nie był naliczony VAT (nie było planu zagospodarowania przestrzennego uwzględniającego działkę objętą wieczystym użytkowaniem). Obecnie dla tej działki została już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Warto dodać, że działka zabudowana jest blaszanymi barakami, które nie przedstawiają żadnej wartości i w stosunku do których został wydany nakaz rozbiórki.
Czy sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania działki, na której posadowione są baraki przeznaczone do rozbiórki oraz dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy, podlega VAT?
ODPOWIEDŹ IZBY
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Grunty oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT stanowi również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, co znajduje potwierdzenie w art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT.
Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121; dalej: k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Artykuł 45 k.c. definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.
W zakresie pojęcia towarów jako nieruchomości mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Zatem towarem jest nieruchomość, a także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części – art. 15 ust. 2 dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE z 2006 r. L 347, s. 1 ze zm.).
W rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym, należy przez to rozumieć: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, a także obiekt małej architektury.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 2 prawa budowlanego przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki zaś, w świetle regulacji zawartych w ww. rozporządzeniu, to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
W rozpatrywanej sprawie grunt jest zabudowany budynkami w postaci baraków blaszanych, a zatem co do zasady przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany. Do rozstrzygnięcia pozostaje zatem kwestia wpływu przeznaczenia budynków na sposób opodatkowania.
Kwestią dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki przeznaczone do rozbiórki, wraz z oceną, co w istocie jest przedmiotem dostawy, zajmował się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku w sprawie C-461/08 stwierdzono m.in., że: „(...) jeżeli przed dostawą gruntu ze starymi budynkami rozpoczęły się ich prace rozbiórkowe, realizowane przez sprzedawcę lub na jego koszt, to przedmiotem sprzedaży będzie tylko grunt niezabudowany (przeznaczony pod zabudowę) opodatkowany 23-proc. VAT, przy czym koszty prac rozbiórkowych podwyższą podstawę tej dostawy. Jeżeli jednak przed dostawą nieruchomości prace rozbiórkowe budynku jeszcze się nie rozpoczęły, mimo wydania np. decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę starego budynku, to dostawa tej nieruchomości – jeżeli budynek spełnia kryteria zwolnienia od VAT – będzie podlegała zwolnieniu od podatku, gdyż przedmiotem sprzedaży w takim przypadku jest jeszcze budynek wraz z gruntem”.
Jak z tego wynika, o statusie gruntu nie decyduje to, iż dla stron umowy budynki te nie przedstawiają żadnej wartości i należy je rozebrać. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności zmierzające do fizycznej rozbiórki tych baraków, oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
Analiza przedstawionego zdarzenia oraz powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli faktycznie w momencie sprzedaży gruntu baraki znajdujące się na przedmiotowej działce będą stanowiły budynki w rozumieniu prawa budowlanego i jednocześnie nie będą rozpoczęte ich prace rozbiórkowe, to przedmiotem dostawy nie będzie grunt niezabudowany, ale grunt wraz z posadowionymi na nim budynkami. Samo stwierdzenie, że budynki nie przedstawiają dla stron transakcji żadnej wartości i należy je rozebrać, nie prowadzi – w świetle powołanych przepisów oraz orzeczenia TSUE – do uznania, że dostawa będzie dotyczyć wyłącznie gruntu.
Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT przy dostawie budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wynika z tego, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Także do dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.
Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis zdarzenia, należy stwierdzić, że dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego działki, na której posadowione są baraki (budynki) przeznaczone do rozbiórki (prace rozbiórkowe nie zostały rozpoczęte przed dostawą), podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki dla tej dostawy.