Czy gmina wynajmująca powierzchnię ma prawo – oprócz opłat za wynajem – obciążać najemcę podatkiem od nieruchomości? Zawsze myślałam, że płaci go wyłącznie jej właściciel, tymczasem od urzędniczki gminy dowiedziałam się, że ten obowiązek został przerzucony na najemcę – pisze pani Barbara. – Rozumiem, że kalkulując ostateczną cenę najmu, właściciel bierze pod uwagę wszystkie swoje obciążenia finansowe związane z utrzymaniem nieruchomości, ale żeby oficjalnie obciążać najemcę podatkiem od nieruchomości – dziwi się czytelniczka
Tomasz Strzałkowski doradca podatkowy z kancelarii Chałas i Wspólnicy / Dziennik Gazeta Prawna
Dziennik Gazeta Prawna
Reklama
To, czy pani Barbara zapłaci podatek od wynajmowanej powierzchni, zależy od sytuacji formalnej, gdyż określenie „powierzchnia” jest niejednoznaczne. Ogólnie ujmując, podatek od nieruchomości płaci właściciel albo użytkownik wieczysty (osoba fizyczna, osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna). Bez znaczenia jest to, czy takie postanowienia zawarte są w umowie czy nie. To właściciel – nawet gdyby najemca opłacił podatek – zobowiązany jest do jego zapłaty. Tak jest w przypadku najmu w obrocie prywatnym.

Reklama
Inaczej wygląda sytuacja przy wynajmie nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Osoba wynajmująca nieruchomość od gminy, niezależnie od postanowień umowy, zobowiązana jest do zapłaty podatku od nieruchomości. Sytuacja ta może mieć zastosowanie w przypadku pani Barbary, gdyż w liście twierdzi ona, że nieruchomość wynajmuje właśnie od gminy.
Ale może być inaczej. Obowiązek podatkowy w dalszym ciągu będzie obciążał właściciela nieruchomości, tj. gminę, jeżeli przedmiotem umowy najmu zawartej przez osobę fizyczną będzie lokal mieszkalny, który nie stanowi odrębnej nieruchomości. W praktyce takie lokale mieszkalne zwykle wynajmowane są za pośrednictwem zarządcy, np. zakładu budżetowego gospodarki komunalnej i mieszkaniowej (zakłady gospodarowania nieruchomościami lub przedsiębiorstwa gospodarki mieszkaniowej).
Gdyby więc pani Barbara wynajmowała nieruchomość, nazwaną przez nią powierzchnią, od zakładu budżetowego gospodarki komunalnej i mieszkaniowej, podatku od nieruchomości nie powinna płacić. Podkreślamy raz jeszcze – osoby fizyczne, które wynajmują od gminy lokale mieszkalne niestanowiące odrębnych nieruchomości, nie są podatnikami podatku od nieruchomości. Obowiązek ten w dalszym ciągu obciąża właściciela nieruchomości, tj. gminę. Odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub orzeczenia sądu znoszącego współwłasność w formie aktu notarialnego. W obu przypadkach niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. ©?
Podstawa prawna
Art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 849). Art. 336 ustawy z 23 kwietnia 1964 r, – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
OPINIA EKSPERTA
Dla oceny podatkowych skutków umowy najmu zawartej z gminą decydujące znaczenia ma art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nim podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego. Wyjątkiem, który zwalnia z podatku, jest posiadanie przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości.
Kluczowe jest pojęcie „posiadacz” nieruchomości. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Nie budzi więc wątpliwości, że najemca jest posiadaczem zależnym nieruchomości. W przypadku umowy najmu zawartej ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (np. gminą) posiadanie zależne jest tytułem prawnym do objęcia podatkiem od nieruchomości. Zatem art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych pojęcie „posiadania” odnosi się zarówno do posiadania samoistnego, jak i zależnego. Tak więc zawarcie umowy najmu z gminą właśnie najemcy nakazuje płacenie podatku od nieruchomości.
Do zastosowania przytoczonego przepisu niezbędne jest jeszcze, aby „posiadanie wynikało z umowy zawartej z właścicielem”. Za taką umowę uznaje się m.in. umowę najmu i dzierżawy. Taką wykładnię potwierdzają liczne wyroki sądów administracyjnych.
Zatem zawierając umowę najmu lokalu z gminą, obowiązek podatkowy z właściciela (gminy) przenoszony jest na posiadacza nieruchomości, niezależnie od postanowień umowy najmu (również gdy umowa nie przewiduje takiego obowiązku) i posiadacz musi odprowadzać podatek od nieruchomości.