rozwiń ›
W uproszczeniu możemy powiedzieć tak: spółką nieruchomościową jest podmiot, którego nieruchomości położone w Polsce stanowią co najmniej 50 proc. jego wartości aktywów oraz którego przychody z takich nieruchomości i ze spółek nieruchomościowych wynoszą co najmniej 60 proc. Jeżeli natomiast rok podatkowy takiej spółki odpowiada kalendarzowemu, to informacje o swoich udziałowcach należy złożyć do 30 września 2022 r. Analogiczny obowiązek ciąży na wspólnikach takich spółek nieruchomościowych, którzy mają obowiązek przekazania informacji o posiadanych udziałach w spółkach nieruchomościowych. Czasu zostało zatem mało, a problemów związanych z takim raportowaniem wcale nie ubywa.

Wątpliwość 1: Których wspólników dotyczy obowiązek i którą interpretację powinni stosować?

Istotne wątpliwości budzi ustalenie, którzy wspólnicy są zobowiązani do raportowania. Z ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1800; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1812; dalej: ustawa o CIT) wynika, że do raportowania zobowiązani są podatnicy, którzy posiadają bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5 proc. udziału w spółce nieruchomościowej. Zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1540; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1933; dalej: ordynacja podatkowa) podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. Obowiązkiem podatkowym jest natomiast wynikająca z ustaw podatkowych nieskonkretyzowana powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w tych ustawach. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, podatnikiem w Polsce będą zagraniczne podmioty, u których wystąpił obowiązek podatkowy w Polsce (ograniczony lub nieograniczony). Obowiązek taki może powstać np. z tytułu prowadzenia działalności poprzez zakład w Polsce, sprzedaży udziałów w polskiej spółce (w określonych sytuacjach), otrzymanej dywidendy lub odsetek od polskiego podmiotu.
Prezes zarządza, a nie doradza. Niedozwolona optymalizacja podatkowa?
Prezes zarządza, a nie doradza. Niedozwolona optymalizacja podatkowa?

Zobacz również
Minister finansów w odpowiedzi na petycję nr DD5.056.1.2022 dokonał jednak odmiennej interpretacji tych przepisów. Uznał, że „(…) obowiązani do składania informacji dotyczących spółek nieruchomościowych są podatnicy (…), na których ciąży obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych lub prawnych, z tytułu zbycia posiadanych praw do spółki nieruchomościowej”. Oznaczałoby to istotne zawężenie grupy podmiotów zobowiązanych do składania informacji, wyłącznie do tych, na których ciąży obowiązek z tytułu zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej.
Ale już z informacji przekazywanych przez Krajową Informację Podatkową wynika, że z perspektywy raportowania spółek nieruchomościowych za podatników uznaje się podmioty, które potencjalnie będą podatnikiem, jeżeli zbywałyby swoje udziały w spółce nieruchomościowej (choć nie wiadomo, czy kiedykolwiek dokonają takiego zbycia). O ile podejście to ma pewne uzasadnienie celowościowe (tj. zbieranie informacji o potencjalnych podatnikach, aby ustalić, czy wystąpił obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży udziałów), o tyle nie wynika ono ani z ustawy o CIT, ani z ordynacji podatkowej, ani też z rozporządzeń ministra finansów, a także z odpowiedzi na powyższą petycję. Nie można jednak wykluczyć, że w praktyce podejście takie będzie przyjmowane przez organy podatkowe przy weryfikacji wypełnienia obowiązku raportowania spółek nieruchomościowych przez wspólników.
Wspólnicy spółek nieruchomościowych staną zatem przed wyborem, na podstawie której interpretacji ustalać, czy wystąpi u nich obowiązek raportowania w Polsce.

Wątpliwość 2: Jak traktować podmioty i wspólników z innego kraju? Czy ci ostatni muszą wystąpić o NIP?

Definicję spółki nieruchomościowej mogą spełniać również zagraniczne podmioty. Z tego powodu pojawia się wątpliwość, czy takie zagraniczne spółki nieruchomościowe będą miały obowiązek raportowania w Polsce, gdy nie podlegają obowiązkowi podatkowemu w naszym kraju. Wątpliwości budzi również zasadność nakładania obowiązków sprawozdawczych na zagraniczne podmioty, w sytuacji gdy tożsame dane są przekazywane przez polskie spółki.
Problem jest także z zagranicznymi wspólnikami. Zgodnie bowiem z wyjaśnieniami Ministerstwa Finansów z 30 sierpnia 2022 r. zagraniczni wspólnicy, którzy będą mieli obowiązek raportowania swojego udziału w spółkach nieruchomościowych, są zobowiązani do uzyskania polskiego numeru identyfikacji podatkowej. Na konieczność pozyskania takiego numeru wskazuje również konstrukcja formularza CIT-N2/PIT-N2 (informacja o spółkach nieruchomościowych przekazywana przez wspólnika), który wymaga, aby zagraniczny podmiot wskazał polski NIP w celu złożenia tej deklaracji. Bez tego numeru prawdopodobnie nie będzie możliwości wysłania deklaracji.
Pozyskanie polskiego NIP przez zagraniczne podmioty często okazuje się procesem czasochłonnym i kosztownym, ponieważ wymaga skompletowania i sporządzenia tłumaczeń dokumentów potwierdzających uprawnienie do reprezentacji oraz zaangażowania osoby w Polsce, która poprowadzi ten proces. Wymóg takiej rejestracji wydaje się zbędnym obciążeniem administracyjnym, nieproporcjonalnym do celu przepisów. Dodatkowo, wskazanie istnienia takiego obowiązku na 30 dni przed obowiązkiem złożenia deklaracji nie jest działaniem budzącym zaufanie do administracji podatkowej. Ponadto - przyjmując za interpretacją Krajowej Informacji Skarbowej, że obowiązek raportowania będzie ciążył również na wspólnikach, którzy są „potencjalnymi” podatnikami - wątpliwość budzi, czy są podstawy prawne do rejestracji takich podmiotów na NIP w Polsce, skoro nie są one podatnikami i mogą nimi nigdy nie być w przyszłości.

Wątpliwość 3: Jakie terminy stosować?

Obowiązek raportowania wynika z obowiązujących od 1 stycznia 2021 r. przepisów ustawy o CIT. Pierwsze raportowanie następuje za rok podatkowy (obrotowy) spółki nieruchomościowej zakończony w 2021 r. lub później, według stanu na ostatni dzień takiego roku. Obowiązek dla części podmiotów z przesuniętym rokiem podatkowym powstał już zatem w pierwszej połowie 2021 r. Na przykład dla spółek, których rok podatkowy zakończył się 31 stycznia 2021 r., termin na raportowanie upłynął 31 kwietnia 2021 r. Niestety, aż do czerwca 2022 r. nie zostały opublikowane struktury logiczne (deklaracje), za pomocą których powinno nastąpić raportowanie. Nie był również dokładnie określony zakres przekazywanych informacji, ich forma oraz urząd, który powinien być ich adresatem. Braki te nie zostały również uzupełnione do 31 marca 2022 r., gdy przypadał termin na raportowanie przez spółki nieruchomościowe, których rok podatkowy (obrotowy) odpowiadał kalendarzowemu. Z tego powodu minister finansów 29 marca 2022 r. (dwa dni przed pierwotnym terminem raportowania!) odroczył do 30 września 2022 r. termin na raportowanie dla spółek nieruchomościowych i podatników - dotyczący spółek nieruchomościowych, których rok podatkowy zakończył się pomiędzy 31 grudnia 2021 r. a 31 maja 2022 r. Niestety, termin na raportowanie spółek nieruchomościowych, których rok podatkowy (obrotowy) zakończył się przed 31 grudnia 2021 r., nie został odroczony.
Dopiero w czerwcu 2022 r. opublikowano deklaracje, na których zobowiązane podmioty powinny dokonać raportowania, a 30 sierpnia 2022 r. Ministerstwo Finansów opublikowało krótkie wyjaśnienia dotyczące tego raportowania.

Wątpliwość 4: Co z wcześniej złożonymi informacjami?

Podmioty, które przekazały informacje o spółkach nieruchomościowych lub o wspólnikach spółek nieruchomościowych, zanim opublikowano formularze, powinny zweryfikować, czy konieczne jest uzupełnienie złożonych pierwotnie informacji. Uważam, że o ile złożone pierwotnie informacje odpowiadają swoim zakresem wymaganym informacjom wskazanym w ustawie o CIT, to zasadniczo nie jest konieczne ich uzupełnienie, nawet gdy obecne formularze wymagają szerszego zakresu danych lub szczególnej elektronicznej formy. Brak konkretnych wzorów deklaracji nie wynikał bowiem z winy podatników. Trudno jednak przewidzieć podejście organów podatkowych do tej kwestii.

Wątpliwość 5: Jakie dane przekazywać?

Zgodnie z wyjaśnieniami MF spółki nieruchomościowe powinny przekazywać informacje o wszystkich wspólnikach, których bezpośredni lub pośredni udział w takiej spółce przekracza 5 proc. Przepisy nie przewidują limitu poziomów struktury właścicielskiej w celu identyfikacji pośrednich wspólników. Przekazywane dane obejmują m.in. numer podatkowy wspólnika, jego adres, liczbę i procent udziałów w spółce nieruchomościowej. Pozyskanie takich danych o wszystkich wspólnikach pośrednich przekraczających ten próg udziałowy może być wyzwaniem dla spółek nieruchomościowych działających w większych grupach kapitałowych. Spółki powinny więc w pierwszej kolejności wykorzystać dane, które pozyskały na cele innych procesów, np. przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), ustalania beneficjenta rzeczywistego (UBO) lub procesów kredytowych. Dodatkowo, w celu zachowania należytej staranności, spółka nieruchomościowa może zwrócić się do wspólników z prośbą o przekazanie brakujących danych.

Wątpliwość 6: Ile deklaracji składać?

Zgodnie z konstrukcją deklaracji spółka nieruchomościowa informuje o każdym swoim wspólniku na odrębnym załączniku CIT-NW/PIT-NW. Z kolei wspólnik informuje o każdej swojej spółce nieruchomościowej na odrębnej deklaracji CIT-N2/PIT-N2. W większych grupach kapitałowych spowoduje to obowiązek składania setek deklaracji. Na przykład w grupie kapitałowej, w której działa 20 spółek nieruchomościowych, spółka holdingowa (która jest nieruchomościowa) oraz 10 bezpośrednich i pośrednich wspólników, którzy są podatnikami w Polsce i udział każdego z nich przekracza 5 proc. - do złożenia będzie łącznie ponad 450 deklaracji CIT-N2/PIT-N2 lub załączników CIT-NW/PIT-NW! Wynika to z tego, że każdy wspólnik będzie raportował swoją każdą spółkę nieruchomościową zależną odrębnie na deklaracji CIT-N2/PIT-N2 oraz każda spółka nieruchomościowa będzie raportowała każdego wspólnika na odrębnym załączniku CIT-NW/PIT-NW. Gdyby liczba spółek nieruchomościowych w takiej grupie wzrosła do 50, to do złożenia będzie już około 1100 deklaracji lub załączników.
Będzie to ogromne obciążenie administracyjne dla takich grup kapitałowych, które będzie zdecydowanie nieproporcjonalne do celu przepisów. Proces ten mógłby zostać uproszczony, gdyby przepisy przewidywały, że zgłoszenie danej relacji udziałowej przez jeden podmiot zwalnia z tego obowiązku pozostałe podmioty z tej relacji - podobnie jak jest to uregulowane obecnie w zakresie raportowania schematów podatkowych (MDR).
Kto i jak odpowiada
Niezłożenie informacji o spółkach nieruchomościowych w terminie lub złożenie nieprawdziwych informacji podlega karze grzywny odpowiednio do 120 i 240 stawek dziennych. Przypadki mniejszej wagi podlegają karze grzywny za wykroczenie skarbowe (do ok. 15 tys. zł).