Podatniczka ma domek letniskowy na Podhalu, który w zeszłym roku postanowiła wynająć. Ofertę noclegu (domek przygotowany jak pokój hotelowy) wystawiła na portalach Booking i Airbnb. Zawsze były wystawiane faktury. Wynajęła domek w sumie sześciu osobom, w okresie od lipca do września 2021 r. Nie zgłosiła jednak w urzędzie skarbowym, że wybrała ryczałt. W liście do redakcji zapytała, jak powinna rozliczyć uzyskany - w sumie niewielki - przychód za zeszły rok. O odpowiedź poprosiliśmy ekspertów.
EKSPERCI RADZĄ
W przypadku gdy oferujemy noclegi za pośrednictwem Bookingu czy Airbnb, nie można najczęściej mówić o wynajmie. Jest to bowiem usługa zakwaterowania (często mylnie zwana wynajmem krótkoterminowym). Wskazuje na to m.in. okres świadczenia usługi (kilka dni/tygodni), jak również jej opis („Domek przygotowany na tip top jak w hotelu”). Sezonowość tej aktywności nie zmienia postaci rzeczy. Świadczenia usługi zakwaterowania (noclegowej) nie można rozliczać prywatnie, a więc poza działalnością gospodarczą w ramach źródła zwanego najmem prywatnym. Taką usługę należałoby zasadniczo rozliczyć w ramach działalności gospodarczej, odpowiednio wybierając formę jej opodatkowania, np. według skali, na zasadach podatku liniowego lub ryczałtem. W sytuacji gdy nie dokonamy wyboru formy opodatkowania działalności gospodarczej, rozliczamy się wtedy według skali podatkowej. W zakresie VAT usługa zakwaterowania została wymieniona w poz. 47 załącznika 3 do ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; dalej: ustawa o VAT), co oznacza, że jest opodatkowana preferencyjną 8-proc. stawką VAT. Oczywiście, jeśli nasz roczny obrót nie przekracza 200 tys. zł, możemy skorzystać ze zwolnienia ze względu na obrót.
Niezależnie jednak od tego, czy ktoś będzie podatnikiem VAT czynnym czy zwolnionym na podstawie art. 113 ustawy o VAT, trzeba pamiętać, że korzystając z usług zagranicznych portali, jak Booking, AirBnB czy innych, i płacąc im za to prowizję, właściciel importuje usługę od zagranicznego portalu do Polski. To zaś oznacza, że właściciel musi rozliczyć VAT od importu usług. W tym celu należy zarejestrować się jako podatnik VAT UE, naliczyć VAT od prowizji i ewentualnie go odliczyć - w zależności od statusu podatnika (czynny czy zwolniony). Świadczenie usług zakwaterowania na rzecz osób nieprowadzących działalności gospodarczej dodatkowo wymaga dokumentowania ich paragonami, chyba że skorzysta się ze zwolnienia z obowiązku rejestracji na kasie fiskalnej. W praktyce w przypadku usługi zakwaterowania możliwe są dwa zwolnienia. Z pierwszego z nich skorzystamy, jeśli nasz obrót roczny jest niższy niż 20 tys. zł. Drugie dotyczy świadczenia usług, za które świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. Jeśli więc turysta zapłaci za nocleg przez Booking lub AirBnB, to właściciel może skorzystać z tego zwolnienia, w przeciwieństwie do sytuacji, gdy turysta zapłaci na miejscu gotówką lub kartą płatniczą. ©℗
W przypadku usług związanych z zakwaterowaniem (do których organy podatkowe zaliczają najem krótkoterminowy) mamy dwa obszary podatkowe, które powinny zwrócić naszą szczególną uwagę - mowa tutaj o podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowym. Przy VAT należy pamiętać, że jeżeli wartość naszej sprzedaży łącznie w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła oraz w danym roku nie przekroczy w proporcji do końca roku kwoty 200 tys. zł, wówczas możemy korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Jednocześnie wskazać należy, że podatnik prowadzący sprzedaż zwolnioną od podatku nie ma obowiązku wystawienia faktur w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej (z nielicznymi wyjątkami - m.in. na żądanie nabywcy). Należy też mieć na uwadze, że limit ten dotyczy wszelkiej sprzedaży, nie tylko związanej z zakwaterowaniem. Jeżeli zatem świadczymy np. usługi programistyczne i łączna sprzedaż tych usług wraz z zakwaterowaniem przekroczy limit 200 tys. zł, to utracimy prawo do zwolnienia z VAT. Warto przy tym podkreślić, że dla usług związanych z zakwaterowaniem może być przewidziana preferencyjna stawka VAT - jak wskazuje dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 25 kwietnia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.151.2019.1.MK): „wnioskodawca będzie miał prawo do zastosowania stawki podatku VAT w wysokości 8 proc. dla usług krótkotrwałego zakwaterowania, pod warunkiem że świadczone przez zainteresowanego usługi są prawidłowo sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55.20.19.0, tj. Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 2, jako wymienione w poz. 163 zał. nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług”.
Natomiast z punktu widzenia podatku dochodowego należy wskazać, że rozliczenie usług związanych z zakwaterowaniem różni się od najmu długoterminowego. Najem długoterminowy może być rozliczany jako najem prywatny (tj. niezwiązany z działalnością gospodarczą) lub najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W odniesieniu jednak do usług związanych z zakwaterowaniem organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych podkreślają, że sam ich charakter implikuje uznanie ich za działalność gospodarczą. Jak bowiem wskazał dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 7 lipca 2017 r. (nr 0115-KDIT3.4011.139.2017.2.DW): „opisany w treści wniosku najem na doby (najem krótkoterminowy) wydzielonego w domu wnioskodawczyni osobnego mieszkania będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 872). Usługi udostępniania mieszkania na doby, jakie zamierza świadczyć wnioskodawczyni, noszą znamiona usług związanych z zakwaterowaniem. W ocenie tutejszego organu, przychody uzyskiwane z tytułu «najmu krótkoterminowego» mieszkania - jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty - wnioskodawczyni powinna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. działalności gospodarczej) i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów”.
Natomiast zakres obowiązków zależy od tego, czy nasza działalność może być potraktowana jako działalność nieewidencjonowana (zwana „nierejestrowaną”), czy jest „standardową” działalnością gospodarczą podlegającą wpisowi w CEIDG. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 ustawy z 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 162; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 24) nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną, której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę i która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej. Kluczowy jest zatem przychód, który w 2021 r. nie mógł przekroczyć 1400 zł miesięcznie (w 2022 r. - 1505 zł miesięcznie). W takim przypadku nasze obowiązki podatkowe związane z podatkiem dochodowym ograniczają się do prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży i zadeklarowania uzyskanego dochodu w zeznaniu rocznym PIT-36 według skali podatkowej (obecnie 17proc./32 proc.). Natomiast w przypadku działalności nieewidencjonowanej nie jest wymagane płacenie miesięcznych bądź kwartalnych zaliczek - całość rozliczamy wraz z zeznaniem PIT-36 do końca kwietnia kolejnego roku (przy czym z uwagi na dni wolne za 2021 r. w terminie do 2 maja 2022 r.). Jeżeli natomiast przekroczymy ten limit, wówczas dochodzą nam zagadnienia związane z prowadzeniem „normalnej” działalności gospodarczej - w tym zgłoszenie do CEIDG, kwestie obowiązkowych ubezpieczeń i inne obowiązki związane ze statusem pełnoprawnego „przedsiębiorcy”. Ponadto może wystąpić zaległość podatkowa wynikająca z tego, że mieliśmy obowiązek opłacania zaliczek na podatek dochodowy w okresie miesięcznym lub kwartalnym (a tego nie robiliśmy).
Odnosząc powyższe do sytuacji czytelniczki - jeżeli korzystała ona ze zwolnienia podmiotowego w VAT oraz jej działalność w zakresie usług związanych z zakwaterowaniem mogła być uznana za nieewidencjonowaną, wówczas konieczne będzie złożenie zeznania PIT-36 za 2021 r. z uwzględnieniem prowadzonej działalności nieewidencjonowanej oraz zapłata wynikającego z zeznania podatku według skali podatkowej (17 proc./32 proc.). Jeżeli nie zrobiła tego w terminie, powinna to zrobić wraz ze złożeniem czynnego żalu. Jeżeli natomiast jej przychód przekroczył limit 50 proc. minimalnego wynagrodzenia, wówczas istnieje ryzyko uznania przez organy podatkowe, że czytelniczka prowadziła w 2021 r. pełnoprawną działalność gospodarczą - wówczas musi się liczyć ze wszelkimi obowiązkami z nimi związanymi. Wskazać przy tym należy, że wyboru formy opodatkowania (w tym podatku liniowego lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych) należało dokonać w terminie do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód w danym roku podatkowym. Jeżeli żaden wybór nie został dokonany, wówczas pozostanie nam rozliczenie roku 2021 r. na zasadach skali podatkowej. ©℗
Opr. Łukasz Zalewski
