Z jednej strony bowiem mamy wygaszenie umów najmu, z drugiej nowy obowiązek uzgadniania korekty faktur. W efekcie właściciele centrów handlowych mają problem z obniżeniem podatku należnego, a najemcy – z odliczeniem naliczonego.
Właściciel powinien bowiem, ze względu na zakaz handlu, skorygować wystawioną wcześniej fakturę. Wymusza to ustawa covidowa z 2 marca 2020 r. (Dz.U. poz. 1842 ze zm.). Ale to nie wystarczy do obniżenia podatku należnego, bo od 1 stycznia br. trzeba jeszcze uzgodnić warunki obniżki z najemcą. A co tu uzgadniać, gdy brak najmu wymusiła ustawa?
Najemca też ma problem, jeżeli przed zamknięciem sklepu dostał fakturę za najem. Wygaszenie umowy oznacza bowiem, że faktura, przynajmniej częściowo, dokumentuje czynności, które nie zostały wykonane. W takiej sytuacji odliczenie nie przysługuje.
Bez handlu
Do zakazu handlu odnosi się art. 15ze ustawy covidowej. Przepis ten przewiduje wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. To oznacza, że z chwilą wprowadzenia zakazu handlu najemca nie musi płacić właścicielowi centrum handlowego czynszu i innych świadczeń wynikających z umowy najmu.
– Dzieje się to automatycznie, z mocy prawa, bez jakichkolwiek negocjacji z właścicielem – tłumaczy dr Jowita Pustuł, doradca podatkowy i radca prawny w J. Pustuł i Współpracownicy Doradztwo podatkowo-prawne.
Szkopuł w tym, że zasadniczo większość faktur za najem jest wystawiana z góry za cały miesiąc. Jeśli taka faktura została wystawiona przykładowo 10. dnia miesiąca (np. 10 grudnia 2020 r.), a po tej dacie wszedł w życie zakaz handlu (28 grudnia), to właściciele (wynajmujący) przyjmują, że doszło do wygaszenia zobowiązań wynikających z umowy najmu i niezwłocznie musi zostać skorygowana faktura. Zakaz oznacza bowiem, że usługa najmu nie jest świadczona przez pełen miesiąc, a faktura może zostać uznana za częściowo pustą.
Taki sam problem może pojawić się w każdym miesiącu, jeśli rząd otworzy najpierw centra handlowe, a później znów je zamknie.
Problem dla właścicieli…
– Jeśli zakaz handlu jest wprowadzany i przedłużany bez wyprzedzenia (a u nas to norma), to właściciele nieustająco, co miesiąc korygują faktury, bo faktury obejmują co do zasady cały miesiąc. Niestety ustawodawca, przewidując wygaszanie umów najmu, nie pomyślał, w jaki sposób to wygaszanie powiązać z rozliczeniami VAT – zauważa Jowita Pustuł.
Od 1 stycznia br. weszły bowiem w życie nowe wymogi dotyczące obniżania podstawy opodatkowania, czyli korygowania jej in minus. Przypomnijmy, że do końca 2020 r. wynajmujący mógł zmniejszyć swój podatek należny, jeśli tylko uzyskał potwierdzenie odbioru faktury korygującej od najemcy lub udokumentował próby doręczenia takiej korekty.
Natomiast od 1 stycznia br. można obniżyć VAT, pod warunkiem że:
  • sprzedawca (wynajmujący) uzgodnił z nabywcą (najemcą) warunki korekty, co powinna potwierdzać dokumentacja, i
  • warunki te zostały spełnione.
I tu dochodzimy do styku przepisów nowelizacji zwanej potocznie slim VAT (Dz.U. z 2020 r. poz. 2419) i ustawy covidowej.
– Obniżka (do zera) jest wprowadzana przepisem prawa, bo na mocy art. 15ze ustawy covidowej. Pojawia się więc pytanie, czy właściciel centrum handlowego powinien w ogóle dążyć do przygotowania dokumentacji potwierdzającej uzgodnienia z najemcą, skoro de facto nie uzgadnia obniżki – zastanawia się Jowita Pustuł.
Tym bardziej że – jak zauważa ekspertka – najemcy na tym nie zależy, bo tak czy inaczej nie musi on płacić wynajmującemu zgodnie z przepisem prawa (art. 15ze ustawy covidowej).
– Poza tym spotkaniom nie sprzyja sytuacja pandemiczna – wskazuje Jowita Pustuł.
Dlatego jej zdaniem, gdy obniżka wynika z mocy prawa, uzgodnienie korekty w ogóle nie jest potrzebne. Artykuł 29a ust. 13 ustawy VAT, który nakłada taki wymóg, odsyła bowiem do ust. 10 pkt 1–3, a żaden z tych punktów nie mówi o obniżce podstawy opodatkowania wymuszonej przez przepis prawa (w tym wypadku przez ustawę covidową).
Nie wiadomo jednak, jak do tego podejdzie fiskus.
…i najemców
Problem mają też najemcy powierzchni handlowych. Jeżeli bowiem dostali od wynajmującego fakturę za cały miesiąc, to teraz nie wiedzą, co z odliczeniem podatku naliczonego. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 4a ustawy VAT nie można odliczyć podatku z faktury stwierdzającej czynności, które nie zostały dokonane – w części dotyczącej tych niewykonanych czynności.
Stare reguły
Obowiązująca od 1 stycznia nowelizacja VAT daje podatnikom pewną opcję, ale i ona nie wchodzi tu w grę. Zasadniczo pozwala ona stosować stare przepisy o korektach in minus (obowiązujące do końca 2020 r.), ale pod warunkiem że kontrahenci wspólnie o tym postanowią jeszcze przed wystawieniem pierwszej korekty w tym roku.
– To również jest w praktyce niemożliwe, bo najemcom na tym nie zależy – zauważa Jowita Pustuł.
Poza tym – jak dodaje – jeśli właściciel ma wielu najemców, a w każdym centrum handlowym jest to normą, to musiałby z każdym z nich podpisać odpowiednie uzgodnienie.
– W przeciwnym razie służby księgowe takiego wynajmującego musiałyby analizować każdą fakturę z osobna, badając, czy skorygować ją jeszcze starym trybem, czy już nowym. A przecież mówimy o setkach faktur wystawianych przez właścicieli centrów handlowych – mówi Jowita Pustuł.
Pytanie do MF
Jej zdaniem nie ma wątpliwości, że nowe zasady korekt in minus pogorszyły i tak trudną sytuację finansową właścicieli centrów handlowych. Ustawa covidowa pozbawiła ich bowiem nie tylko wpływów z czynszów najmu, ale także z opłat, które najemcy powinni uiszczać na poczet kosztów eksploatacyjnych.
W ocenie ekspertki rozwiązanie problemu korekt nie wymaga zmiany przepisów. – Można argumentować, że art. 29a ust. 13 ustawy VAT (czyli wymóg posiadania dokumentacji) nie dotyczy sytuacji, o której mowa w art. 15ze ustawy covidowej. Skoro bowiem umowa najmu wygasa z mocy prawa i najemca zostaje zwolniony z obowiązku zapłaty należności przez ustawodawcę, to jakiekolwiek uzgodnienia między najemcą a wynajmującym nie są potrzebne. Ustawodawca zadecydował bowiem za właściciela, który nie ma już możliwości uzgadniania czegokolwiek – mówi Jowita Pustuł.
Jej zdaniem dobrze byłoby jednak, gdyby Ministerstwo Finansów potwierdziło to np. w objaśnieniach podatkowych.
Zapytaliśmy MF, jak należy interpretować nowe przepisy o korektach w kontekście obecnego, wymuszonego przez ustawę covidową zakazu handlu. Czekamy na odpowiedź.
Warunki obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego