Przy wyborze metody amortyzacji warto kierować się tym, jaka jest wartość rynkowa nieruchomości - mówi Karol Janusz, konsultant w dziale podatkowym Mazars Audyt.
Karol Janusz, konsultant w dziale podatkowym Mazars Audyt / Media / mat prasowe
Podatnicy, którzy rozliczają najem prywatny na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, mogą uwzględniać w kosztach podatkowych odpisy amortyzacyjne. W jaki sposób?
Reklama

Reklama
Podatnik ma do wyboru metodę uproszczoną lub standardową. Kluczowym kryterium jest wartość początkowa domu lub mieszkania. W amortyzacji uproszczonej ustala się ją, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanych nieruchomości i kwoty 988 zł. Powierzchnię użytkową liczy się w sposób przyjęty dla celów podatku od nieruchomości, czyli zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Zasady te wynikają z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT.
Natomiast w amortyzacji standardowej podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa ustalana w zależności od tego, w jaki sposób podatnik wszedł w posiadanie nieruchomości. Jeśli ją kupił, wartością początkową jest cena nabycia (określona w umowie). Jeśli ją wybudował, za wartość początkową przyjmuje się koszt budowy (wytworzenia), co wynika z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o PIT.
Czy między obiema metodami są jeszcze jakieś różnice, np. w zakresie stawek amortyzacji?
Roczna stawka amortyzacji mieszkań i domów wynosi 1,5 proc., natomiast dla budynków i lokali niemieszkalnych – 2,5 proc. Metoda uproszczona może być zastosowana wyłącznie w pierwszym wypadku, więc stawka wynosi 1,5 proc. Istnieje także możliwość przyspieszenia amortyzacji poprzez zastosowanie stawki indywidualnej (nawet do 10 proc.). Muszą być jednak spełnione dodatkowe warunki (art. 22j ustawy o PIT – dotyczący środków używanych i ulepszonych).
Istotne jest też, że przy metodzie uproszczonej – w przeciwieństwie do metody standardowej – nie trzeba wprowadzać nieruchomości do ewidencji środków trwałych.
Który sposób amortyzacji jest bardziej korzystny?
W praktyce metoda uproszczona jest o wiele mniej korzystna dla podatników niż standardowa. Wynika to w głównej mierze z sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce i wysokich ich cen, które nie odzwierciedlają wartości początkowej obliczanej zgodnie z tą metodą.
Przykładowo, cena mieszkania o powierzchni 100 m. kw. w Warszawie kształtuje się średnio od 700 tys. zł w górę. Przy metodzie uproszczonej wartość początkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy o PIT wynosiłaby jedynie ok. 100 tys. zł.
Czy w takim razie wybór metody uproszczonej w ogóle może się opłacać?
Metoda uproszczona wydaje się pomysłem trafionym dla nieruchomości położonych w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny są znacząco niższe niż w dużych miastach. Ten sposób amortyzacji może być również korzystny, gdy podatnik od wielu lat jest właścicielem nieruchomości, ale dopiero teraz decyduje się na jej wynajmowanie. Istnieje wówczas szansa, że w wyniku upływu lat i np. zmiany stanu nieruchomości jej wartość rynkowa byłaby niższa niż obliczona dla potrzeb amortyzacji uproszczonej.
Przy nowych nieruchomościach, o dużej powierzchni użytkowej, z reguły korzystniejsza jest metoda standardowa.
Czy raz wybraną metodę można zmienić?
Niestety, taka zmiana nie jest możliwa, co wynika z ogólnych zasad dotyczących amortyzacji. Wybrany sposób trzeba stosować się do pełnego zamortyzowania składnika majątku.
Może warto więc wybrać uproszczony sposób rozliczania najmu, czyli ryczałt ewidencjonowany?
Ryczał ze stawką 8,5 proc. jest obliczany od przychodu, więc nie ma możliwości uwzględnienia kosztów jego uzyskania. Trzeba mieć to na uwadze, jeśli podatnik np. ponosi znaczne wydatki na remont bądź spłatę kredytu, które mógłby odliczyć. Wówczas lepszym rozwiązaniem jest rozliczanie się na zasadach ogólnych. Jeżeli natomiast potencjalne koszty uzyskania przychodu są relatywnie niskie, wówczas bardziej opłacalny może się okazać ryczałt. Za tą formą opodatkowania przemawia również fakt, że jest to najmniej sformalizowany sposób rozliczeń z fiskusem.