Wynajem nieruchomości do celów niezwiązanych z działalnością gospodarczą można opodatkować według skali podatkowej lub w sposób zryczałtowany. Nie ma znaczenia wysokość przychodów z tego tytułu.

Czy ryczałt wyłącza wspólny PIT z małżonkiem

Reklama
Podatnik chce od września wynająć kawalerkę, którą dostał w spadku po ojcu. Podatek będzie płacił w formie zryczałtowanej. Do tej pory rozliczał przychód z pracy na etacie wspólnie z żoną. Czy gdy zapłaci ryczałt od przychodów z najmu, pozbawi go to możliwości złożenia małżeńskiego PIT?

Reklama
Obawy podatnika wynikają z ustawowego ograniczenia możliwości składania wspólnego zeznania rocznego. Taki sposób opodatkowania jest wykluczony w sytuacji, gdy chociażby do jednego z małżonków w danym roku podatkowym miały zastosowanie przepisy o opodatkowaniu podatkiem liniowym, podatkiem tonażowym lub przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.). W tym ostatnim przypadku chodzi o opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym lub kartą podatkową. Od tej zasady jest jednak istotny wyjątek. Ograniczenie nie dotyczy osób, które ryczałtem opodatkowują przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze – o ile umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej.
Rozliczanie ryczałtem przychodów z najmu prywatnego nie jest więc przeszkodą w rozliczeniu wraz z żoną na jednym zeznaniu PIT przychodów ze stosunku pracy.
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy mąż i żona muszą wykazać przychód

Małżonkowie zamierzają wynająć mieszkanie należące do ich majątku wspólnego. Czy oboje będą zobowiązani do wykazywania przychodów?
Zasadą jest wprawdzie, że przychody z najmu nieruchomości lub rzeczy stanowiących współwłasność małżeńską mąż i żona wykazują osobno. Z tego wymogu mogą się jednak zwolnić, składając w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła tylko przez jednego z nich. Oświadczenie takie podpisują obydwoje małżonkowie. Wykazywanie całości wpływów z najmu przez jednego małżonka możliwie jest zarówno przy ich opodatkowaniu na zasadach ogólnych (skala podatkowa), jak i ryczałtem ewidencjonowanym. W pierwszym przypadku oświadczenie należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód. Jeśli zaś stosowany ma być ryczałt – do 20 stycznia roku podatkowego, a jeśli wynajem rozpoczyna się w trakcie roku – najpóźniej w terminie pierwszej wpłaty podatku.
Wybierając opodatkowanie całości dochodów przez jednego z małżonków, trzeba się do tego konsekwentnie stosować zarówno przy zapłacie zaliczek na podatek (lub ryczałtu), jak i przy rozliczeniu rocznym.
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 6 i 7 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z poźn. zm.).
Art. 8 ust. 3 i 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy wysokość przychodów wpływa na ryczałt

Warszawiak ma do wynajęcia stumetrowe mieszkanie w centrum miasta, spodziewa się więc sporych wpływów z tego tytułu. Czy to oznacza, że nie będzie miał prawa stosować 8,5-proc. stawki ryczałtu ewidencjonowanego?
Ryczałt od przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze wynosi 8,5 proc. Stawka ta ma zastosowanie bez względu na to, jak wysoki przychód osiąga podatnik. Przepis w takim kształcie obowiązuje od początku 2010 r. Wcześniej tak niską stawkę podatku można było stosować tylko do kwoty przychodów stanowiącej równowartość 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosił 20 proc. przychodów. Obecnie zastosowanie ma tylko jedna stawka podatku. Trzeba jednak pamiętać, że ryczałt ewidencjonowany podatnicy płacą od przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty.
Podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania (PIT-28), tj. do końca stycznia kolejnego roku podatkowego.
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 1 pkt 3, art. 21 ust. 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z poźn. zm.).

Czy zawsze trzeba składać dwa zeznania

Podatnik uzyskuje dochody z pracy, praw autorskich, a od przyszłego miesiąca zacznie wynajmować mieszkanie, stosując skalę podatkową. Do tej pory rozliczał się na PIT-37. Czy teraz będzie musiał składać dwa zeznania podatkowe?
W opisanej sytuacji podatnik wszystkie uzyskiwane przychody rozliczy na PIT-36. Zeznanie to (tak jak PIT-37) składa się do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, którego dotyczy rozliczenie. Formularz PIT-36 jest właściwy m.in. do wykazania dochodów z najmu i dzierżawy, ale jednocześnie można na nim rozliczyć przychody z wielu innych źródeł, do których zastosowanie ma skala podatkowa, w tym ze stosunku pracy czy praw autorskich.
Konieczność złożenia dwóch zeznań podatkowych wystąpiłaby wtedy, gdyby podatnik zdecydował się rozliczać najem ryczałtem ewidencjonowanym. Przychody z tego tytułu trzeba wykazać osobno na PIT-28, który składa się do 31 stycznia roku następującego po podatkowym.
Podstawa prawna
Art. 45 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy można uwzględniać koszty przy skali

W umowie najmu zapisane jest, że to właściciel mieszkania opłaca czynsz na konto spółdzielni mieszkaniowej. Z fiskusem rozlicza się według skali podatkowej. Czy jest to jego koszt?
W przypadku opodatkowania najmu według skali podatkowej podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania. Istotne jest, że aby stosować opodatkowanie skalą, nie trzeba informować o tym urzędu skarbowego, w przeciwieństwie do sytuacji gdy podatnik zamierza stosować ryczałt ewidencjonowany.
Zgodnie z zasadą ogólną, która ma również zastosowania w przypadku umów najmu, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.
Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kosztów uzyskania przychodów uzależniona więc została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu.
Typowymi kosztami uzyskania przychodów ponoszonymi w związku z wynajmowaniem nieruchomości mogą być: opłaty za media – ale tylko wtedy, gdy najemca nie jest zobowiązany do ich ponoszenia, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie mieszkania, czynsz płacony przez wynajmującego do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej.
W przypadku najmu prywatnego podatnik nie ma obowiązku prowadzenia żadnej specjalnej ewidencji. Musi jednak zachować właściwie opisane dokumenty, np. dowody wpłaty potwierdzające ponoszenie przez niego wydatków.
Podstawa prawna
Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy możliwa jest amortyzacja przy najmie prywatnym

Podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mieszkanie zamierza wynająć. Czy ma prawo do amortyzacji?
W ramach najmu prywatnego amortyzować można nie tylko dom lub mieszkanie stanowiące odrębną własność, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (uznawane za wartości niematerialne i prawne). Amortyzować można na dwa sposoby – stosując metodę standardową lub uproszczoną. Podstawowa różnica między nimi sprowadza się do sposobu, w jaki ustalana jest podstawa do obliczania odpisu amortyzacyjnego, czyli wartość początkowa mieszkania.
W przypadku metody standardowej wartość początkowa generalnie uzależniona jest od sposobu nabycia nieruchomości. Przykładowo, w przypadku kupna będzie to cena nabycia. Wartość początkową można jednak powiększyć o udokumentowane wydatki związane z zakupem (np. opłaty notarialne). Z kolei w metodzie uproszczonej wartość początkowa obliczana jest jako iloczyn powierzchni mieszkania i stawki 988 zł.
Przy amortyzacji standardowej w celu zaliczenia odpisów do kosztów konieczne jest prowadzenie ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nie trzeba tego robić przy amortyzacji metodą uproszczoną.
Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania lub domu wynosi 1,5 proc. W określonych sytuacjach można stosować stawkę indywidualną (dotyczy to ulepszonych lub używanych środków trwałych w rozumieniu art. 22j ustawy o PIT). W przypadku spółdzielczych praw do lokalu odpisów amortyzacyjnych dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki w wysokości 2,5 proc., chyba że wynajmujący ustala wartość początkową według metody uproszczonej. Wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc. W przypadku praw spółdzielczych nie ma możliwości stosowania stawek indywidualnych (to rozwiązanie dotyczy bowiem wyłącznie środków trwałych, ale już nie wartości niematerialnych i prawnych).
Podstawa prawna
Art. 22g, art. 22m ust. 4 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy przy PIT według skali wpłaca się zaliczki

Podatnik rozpoczyna wynajmowanie nieruchomości. Będzie się rozliczać skalą podatkową. Czy dotyczy go obowiązek wpłacania zaliczek?
Podatnicy uzyskujący dochody z najmu opodatkowane skalą muszą – bez wezwania organu podatkowego – wpłacać w ciągu roku zaliczki na podatek dochodowy z tego tytułu. Odprowadzają je na konto urzędu skarbowego co miesiąc. Ich wysokość ustala się w następujący sposób: obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody z wynajmu przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, tj. 3091 zł. Zaliczkę trzeba więc zapłacić, ale dopiero gdy dochód podatnika z najmu (przy ustalaniu kwoty zaliczek nie uwzględnia się innych dochodów opodatkowanych skalą), liczony od początku roku, przekroczy wskazaną kwotę.
Zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające. Zaliczki wpłaca się w terminie do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.
Podstawa prawna
Art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).