Subskrybuj nas na Youtube
Obowiązek podatkowy związany z odpłatnym zbyciem otrzymanej w spadku nieruchomości należy ustalać w rozbiciu na nabywane w kolejnych latach udziały.
W przeprowadzonym w 2012 r. postępowaniu o dział spadku sąd przyznał podatnikowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po rodzicach (zmarłych w 1998 r. i 2009 r.), z obowiązkiem spłaty dwóch pozostałych spadkobierców. Po kilku miesiącach podatnik mieszkanie sprzedał. Ponieważ musi zapłacić podatek z odpłatnego zbycia, chciałby uwzględnić w kosztach wysokość spłat oraz przypadającą na niego część kosztów postępowania o dział spadku. Przekonał się jednak, że nie jest to takie proste. Zasady postępowania w takiej sytuacji wyjaśnił dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi.
Organ podatkowy zwrócił uwagę, że udziały w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego podatnik nabył w różnym czasie i w różny sposób: w 1998 r. – w spadku po ojcu; w 2009 r. – w spadku po matce; w 2012 r. – w następstwie sądowego działu spadku.
W pierwszym przypadku przychód ze zbycia tej części udziału nie wystąpi, gdyż od jego nabycia upłynęło 5 lat. Z kolei w odniesieniu do udziału nabytego w 2009 r. oraz 2012 r. zastosowanie będą miały zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. Podatek wynosi więc 19 proc. podstawy jego obliczenia. Podstawą tą jest przychód z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Definicję takiego przychodu ustawodawca określił w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Jest to cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Koszty odpłatnego zbycia
Dyrektor IS w Łodzi wyjaśnił, że tej kategorii kosztów ustawodawca nie definiuje. W praktyce chodzi o wszystkie wydatki bezpośrednio związane z transakcją sprzedaży. Przykładowo są to:
● koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
● prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
● koszty ogłoszeń o sprzedaży w prasie.
Istotne jest, że podatnik będzie mógł odliczyć od przychodu jedynie koszty proporcjonalnie przypadające na udział nabyty w 2009 r. i osobno na udział nabyty w 2012 r. (nie uwzględnia zaś kosztów przypadających na udział nabyty w 1998 r.).
Koszty uzyskania
Organ podatkowy podkreślił, że od kosztów odpłatnego zbycia odróżnić należy koszty uzyskania przychodu (określone w art. 22 ust. 6c i 6d). Do tych zalicza się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości i zwiększające jej wartość. W przypadku nieruchomości nabytych nieodpłatnie, np. odziedziczonych lub darowanych, kosztem jest także zapłacony podatek od spadków i darowizn (w części, w jakiej przypadał na zbywaną nieruchomość).
Zdaniem organu podatkowego w praktyce oznacza to, że przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2009 r. nie będzie mógł być pomniejszony o koszty postępowania sądowego o dział spadku. Nie stanowią one bowiem ani kosztów odpłatnego zbycia tego udziału, ani kosztów uzyskania przychodów.
Z kolei w przypadku udziału nabytego w 2012 r., od przychodu pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia odpowiadające tej części, podatnik będzie mógł odjąć jeszcze koszty uzyskania przychodu. Będą to:
● udokumentowane spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców,
● opłata sądowa w związku z działem spadku.
Wydatki te podatnik poniósł bowiem z tego powodu, że otrzymał na wyłączną własność majątek od pozostałych współwłaścicieli.
Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 14 października 2013 r., sygn. IPTPB2/415-462/13-4/JR