Odpłatny wynajem lub dzierżawa przynoszą podatnikowi przychód podlegający opodatkowaniu PIT. Oznacza to, że od uzyskanej kwoty (pomniejszonej o koszty) należy ustalić wartość podatku dochodowego, a następnie odprowadzić ją do właściwego urzędu skarbowego i wykazać w zeznaniu rocznym na koniec roku podatkowego. Ze względu na to, że tak jak w przypadku innych dochodów, podatnik jest zobowiązany do samodzielnego obliczenia wartości zobowiązania podatkowego, wybór odpowiedniej formy opodatkowania tego przychodu jest bardzo istotny.

Trzy formy opodatkowania

Należy w tym miejscu podkreślić, że w odniesieniu do przychodów z wynajmowania bądź dzierżawy ustawodawca określił zasadniczo trzy metody wyliczania podatku, mianowicie:
• opodatkowanie na zasadach ogólnych (stawka 18% do kwoty 85 528 zł i 32% powyżej),
podatek liniowy 19%
• ryczałt ewidencjonowany (stawka 8,5% od przychodów).

Pomimo, iż wybór konkretnej formy leży w gestii podatnika, nie oznacza to bynajmniej, że ma on pełną dowolność w tym zakresie. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że możliwość zastosowania podatku liniowego w celu opodatkowania przychodów uzyskanych z najmu podlega innemu, bardzo istotnemu ograniczeniu. Podatek liniowy jest bowiem zarezerwowany tylko i wyłącznie dla przedsiębiorców. Gdy więc przedsiębiorca dokonuje najmu w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą uzyskany dochód może być opodatkowany podatkiem liniowym. Dzieje się tak, gdy wynajmowany lokal jest związany z prowadzoną działalnością. Osoba, która uzyskuje dochody z najmu prywatnego nie może zastosować do nich tej formy opodatkowania.

Ryczałt i skala podatkowa dla przychodów z prywatnego mieszkania

Oznacza to, że osoby fizyczne udostępniając odpłatnie np. swoje prywatne mieszkanie mogą opodatkować uzyskane przychody na zasadach ogólnych przy zastosowaniu odpowiedniej stawki – 18% lub 32% w zależności od wysokości uzyskiwanych dochodów. Alternatywę dla podatku obliczanego na podstawie skali podatkowej stanowi ryczałt ewidencjonowany. W tym przypadku, podatnik stosuje jedną stawkę – 8,5% , niezależnie od tego jakiego rzędu uzyskuje przychód. Trzeba jednak pamiętać, że ta forma opodatkowania, w przeciwieństwie do zasad ogólnych, nie pozwala uwzględnić poniesionych kosztów (stawkę stosuje się do uzyskanych przychodów a nie dochodów). Opodatkowanie przychodów niską stawką będzie więc korzystne gdy ponoszone koszty są dość niskie.

Należy jednak przy tym pamiętać, że decyzję o wyborze tej uproszczonej formy opodatkowania należy zgłosić fiskusowi w formie pisemnej do 20 stycznia roku podatkowego. Osoby rozpoczynające najem powinny to zrobić do 20dnia miesiąca po miesiącu, w którym osiągnęły pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnęły w grudniu.

Elżbieta Węcławik, Tax Care
Dorota Kępka, księgowa Tax Care