W marcu 2008 r. został zawarty akt notarialny, w którym spółka oświadcza, że zmieniła się powierzchnia lokalu mieszkalnego, jak również nastąpiła zmiana numeracji lokali. Jest również zapis, że w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości podatniczka nabywa na wyłączną własność lokal mieszkalny. Spółka wnosi o założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu podatniczki.

– Z chwilą podpisania tego aktu zameldowałam się w tym lokalu. W czerwcu 2010 r. mieszkanie zostało sprzedane. Skorzystałam z ulgi odsetkowej dopiero z chwilą otrzymania końcowego aktu. Z jakiej innej ulgi mogę skorzystać z chwilą sprzedaży mieszkania – pyta pani Julia z Warszawy.

O wskazanie zasad opodatkowania PIT przy zbyciu mieszkania poprosiliśmy Izbę Skarbową w Lublinie, a o rozwiązanie problemu naszej czytelniczki Michała Deca z kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy.

IZBA SKARBOWA W LUBLINIE WYJAŚNIŁA „DGP”
W związku z licznymi nowelizacjami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowanie przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości może następować według różnych zasad. W pewnym uproszczeniu możemy wyodrębnić co najmniej trzy stany prawne: pierwszy – obowiązujący do 31 grudnia 2006 r., drugi – obejmujący okres od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oraz trzeci – od 1 stycznia 2009 r.
W pierwszym przypadku opodatkowaniu zryczałtowanym 10-proc. podatkiem dochodowym podlega przychód (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), zaś podatek jest płatny w terminie 14 dni od daty dokonania odpłatnego zbycia. W drugim i trzecim przypadku 19-proc. podatek pobierany jest od dochodu (przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania), a zapłaty należy dokonać w terminie do 30 kwietnia następnego roku. Jednak nie w każdej sytuacji istnieje obowiązek zapłaty tak ustalonego podatku. W poszczególnych okresach obowiązywały różne zwolnienia podatkowe. I tak np. w stanie prawnym do 31 grudnia 2006 r. oraz od 1 stycznia 2009 r. obowiązku zapłaty podatku można uniknąć, wydatkując przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w określonym terminie na cele mieszkaniowe, wskazane w ustawie o PIT. Z kolei w latach 2007 – 2008 obowiązywała tzw. ulga meldunkowa (zwolnienie warunkowane zameldowaniem w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały, na okres co najmniej 12 miesięcy).
O tym, które przepisy należy zastosować w konkretnym przypadku, rozstrzygają przepisy przejściowe. Jest to uzależnione od daty nabycia nieruchomości.
Podstawową kwestią, na którą powinni zwrócić uwagę podatnicy, jest ustalenie daty nabycia nieruchomości, gdyż pozwoli to na ustalenie, według jakich zasad nastąpi ewentualne opodatkowanie i jakie zwolnienia od podatku mogą mieć zastosowanie. Istotny może być także sposób nabycia, gdyż np. przychody ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. w drodze spadku lub darowizny są wolne od podatku.
Niezależnie od stanu prawnego przychód ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu (nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu ustawy), jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Reguła ta nie ma zastosowania, jeżeli zbycie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.



ikona lupy />

Michał Dec, doradca podatkowy z kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy

EKSPERT RADZI
W sytuacji przedstawionej przez czytelniczkę dla określenia skutków podatkowych sprzedaży lokalu, w tym również przepisów regulujących ulgi (zwolnienia) z PIT, decydujące znaczenie ma moment nabycia nieruchomości (udziału we współwłasności w nieruchomości). Opodatkowanie dochodu (przychodu) ze zbycia nieruchomości mieszkalnych regulują bowiem przepisy obowiązujące w dniu nabycia nieruchomości.
Wybrany przez czytelniczkę model realizacji inwestycji różni się od typowych umów zawieranych na rynku nieruchomości, w których do przeniesienia własności lokalu dochodzi po zakończeniu inwestycji oraz po formalnym wyodrębnieniu lokalu. Umowa zawarta przez czytelniczkę spowodowała uprzednie nabycie udziału we współwłasności nieruchomości, zanim jeszcze został wybudowany budynek, a następnie wyodrębniony lokal. Warto również zauważyć, że następujące po wykonaniu inwestycji przeniesienie na czytelniczkę odrębnej własności lokalu jest jedynie formą zniesienia istniejącej wcześniej współwłasności nieruchomości i nie jest istotne dla celów podatkowych. Zniesienie współwłasności miałoby znaczenie dla czytelniczki, gdyby współwłaściciele ustalili nierówny sposób podziału rzeczy, który skutkowałby powstaniem dodatkowego przysporzenia po stronie czytelniczki.
Ponieważ udział we współwłasności nieruchomości został przeniesiony na czytelniczkę w 2006 roku, do sprzedaży odrębnej własności lokalu znajdują zastosowanie przepisy ustawy o PIT obowiązujące w 2006 roku, mimo że odrębna własność lokalu została ustanowiona w 2008 roku, tj. w momencie, w którym obowiązywały inne niż w 2006 roku przepisy regulujące opodatkowanie dochodu nieruchomości (przepisy obowiązujące od 2007 i 2008 r.). Takie rozumienie przepisów ustawy o PIT potwierdza interpretacja indywidualna z 20 marca 2009 r. dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPB/415-1/09-2/AG), w której organ wskazuje, że w razie wybudowania (nabycia) budynku w 2007 bądź 2008 roku na nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.
W przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie przepisów obowiązujących w 2006 roku jest raczej niekorzystne dla czytelniczki, z uwagi na brak możliwości skorzystania z preferencyjnej dla podatniczki ulgi meldunkowej, przysługującej podatnikom nabywającym lokale w 2008 roku oraz zameldowanym w lokalu co najmniej rok.
W przedmiotowej sytuacji czytelniczce przysługiwać będą zwolnienia w ramach ulgi mieszkaniowej zawarte w art. 32 ust. 1 pkt 32 lit a)-d) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., jeżeli przychody ze sprzedaży lokalu przeznaczy najpóźniej do czerwca 2012 r. na nabycie nowego lokalu, budynku mieszkalnego bądź działki budowlanej. Ustawa o PIT wymaga złożenia oświadczenia o skorzystaniu z tego zwolnienia. Niestety, czytelniczka nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia polegającego na spłacie kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości. Ustawa wyłącza taką możliwość w związku z korzystaniem z ulgi odsetkowej.
Podstawa prawna
Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązujących do 31 grudnia 2006 r.).