Deweloper, który kupił inwestycję od drugiego, musi zapłacić podatek od zaliczek na poczet ceny lokali, mimo że rozliczył się już z nich z fiskusem poprzedni inwestor – orzekł NSA.
Z ustawy o VAT wynika, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Natomiast jeżeli przed dostawą zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty (przedpłata, zaliczka, zadatek, rata), to obowiązek powstaje już z tą chwilą, oczywiście w części otrzymanej zapłaty (art. 19a ust. 1 i ust. 8).
Problemu nie ma, gdy deweloper przyjmuje zaliczki na poczet ceny mieszkań, a po zakończeniu budowy przenosi własność lokali na nabywców. W takiej sytuacji rozlicza VAT z chwilą otrzymania zapłaty, a nie podpisania aktu notarialnego.
Reklama
Sytuacja komplikuje się, gdy deweloper sprzedaje niezakończoną inwestycję drugiemu.
Z takim problemem zetknęła się spółka deweloperska, która kupiła nieruchomość w budowie od innego dewelopera. Tamten zdążył już dostać od 10 przyszłych nabywców mieszkań 100-proc. wpłaty na poczet ceny lokalu. Z chwilą otrzymania tych pieniędzy odprowadził od nich VAT do urzędu skarbowego. Ostatecznie jednak sprzedał inwestycję, nie zwracając zaliczek nabywcom. Spółka, która przejęła inwestycje, zaliczyła je na poczet ceny lokali.

Reklama
Chciała się upewnić, że w tym zakresie nie powstanie u niej obowiązek podatkowy, bo VAT od zaliczek odprowadził już poprzedni deweloper. Podkreślała, że sama tych wpłat nie otrzymała. Uważała więc, że jej kontrahent nie powinien korygować wystawionych przez siebie faktur.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał jednak inaczej. Stwierdził, że obowiązek podatkowy ciąży nie na tym, kto przyjął zaliczki, tylko na tym, kto dokonał dostawy. Słowem, VAT od wpłat powinna rozliczyć firma, która przejęła inwestycję i ostatecznie sprzedała lokale.
Co prawda wpłaty na poczet ceny lokali otrzymał pierwszy deweloper, jednak pomiędzy nim a nabywcami nie doszło do realizacji umów sprzedaży, a więc nie miała miejsca żadna transakcja podlegająca opodatkowaniu VAT – stwierdził dyrektor izby.
Stanowisko fiskusa podzielił WSA w Gdańsku. Orzekł, że otrzymanie zaliczki nie jest czynnością opodatkowaną, jeśli nie towarzyszy jej faktyczna dostawa, na poczet której wpłata została dokonana. W związku z tym podatek powinien zostać rozliczony przez tego, kto ostatecznie przenosi na nabywców własność mieszkań.
Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny. Uzasadniając wyrok, sędzia Janusz Zubrzycki wyjaśnił, że poprzez przejęcie zobowiązań pierwotnego dewelopera spółka uzyskała zaliczki na poczet późniejszej dostawy lokali. W związku z tym powstał u niej obowiązek podatkowy z tego tytułu. Sędzia dodał, że pierwotny deweloper nie powinien rozliczać podatku ze względu na to, że de facto dokonał zwrotu zaliczek.
– Zwrot nastąpił poprzez to, że nabywcy wyrazili zgodę na przejęcie ich wpłat przez drugiego dewelopera – wyjaśnił sędzia Zubrzycki.
Dodał, że obowiązek podatkowy z tego tytułu powstał w momencie podpisania umowy między deweloperami.

orzecznictwo

Wyrok NSA z 16 października 2019 r., sygn. akt I FSK 1273/17.