Data nabycia działki a budowa domu, czyli jak uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości

W świetle prawa, da się sprzedaż nieruchomość nie płacąc podatku. Mówi o nich ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. W art. 10 ogólnie wskazano, że przychód powstaje w związku ze sprzedażą nieruchomości. Jeśli jednak sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od chwili nabycia lub wybudowania nieruchomości, podatku nie trzeba płacić. Co istotne, ustawa mówi o latach podatkowych, nie kalendarzowych. Pierwszy rok podatkowy to rok następujący po roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości.

Określenie daty faktycznego nabycia mieszkania dla celów podatkowych nie jest jednak tak oczywistą kwestią. Tak też było w przypadku podatnika, który w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pyta o warunek zwolnienia z PIT od sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca kupił działkę 12 lat temu, a niedawno podjął się budowy domu, który zamierza sprzedać wraz z działką. W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym zadał pytanie, czy okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, który uprawnia do zwolnienia z PIT, będzie się liczyć od roku nabycia nieruchomości, czy od roku ukończenia budowy?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przyznał, że kluczowe dla ustalenia skutków podatkowych jest określenie daty nabycia nieruchomości. Definicji nieruchomości nie należy szukać jednak na gruncie prawa podatkowego, lecz cywilnego.

Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego, nieruchomościami są grunty i budynki lub ich części trwale związane z gruntem.

Jak stanowi art. 47 ustawy, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

„Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania” – czytamy w interpretacji.

Z powyższych przepisów wynika więc, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość – zaznacza Dyrektor KIS. Organ rozwiewa więc wątpliwości podatnika i zaznacza, że sprzedaż domu oznacza też sprzedaż gruntu, na którym się znajduje i który jest trwale z nim związany.

Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek – wynika z interpretacji. Wnioskodawca nabył działkę 12 lat temu, zatem bez względu na datę ukończenia budowy domu, jego sprzedaż będzie zwolniona z podatku, gdyż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu.

Podstawa prawna: Interpretacja indywidualna ws. skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości po jej wybudowaniu (sygn. 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST)