Sprzedaż działki z funkcjonującym budynkiem, który ma zostać rozebrany, jest zwolniona z VAT. Trybunał Sprawiedliwości UE uznał, że nie jest to opodatkowane zbycie terenu niezabudowanego.

OPINIA

Istotne jest to, na jakim etapie jest rozbiórka

Irmina Sobczuk, starszy współpracownik Enodo Advisors
Reklama
Wyrok nie jest zaskoczeniem, biorąc pod uwagę, że stan faktyczny sprawy dotyczył budynku, który w momencie sprzedaży w pełni nadawał się do użytkowania, a strony umowy nie były zobowiązane do rozpoczęcia jego rozbiórki. TSUE przypomniał, że okoliczności, które należy wziąć pod uwagę przy kwalifikowaniu takich transakcji do celów VAT (także i w Polsce), to m.in. stan zaawansowania robót rozbiórkowych. To z reguły jest kluczowy element, który biorą pod uwagę również polskie organy podatkowe. Wyrok zwraca jednak uwagę na istotną kwestię. Wprawdzie cel gospodarczy, do którego dążą strony transakcji, jest kluczowy dla określenia jej charakteru w świetle VAT, to jednak należy go oceniać całościowo, na podstawie szeregu obiektywnych okoliczności. Sam tylko zamiar kontrahentów odnoszący się do dalszych losów inwestycji nie może być tutaj wystarczający.

Reklama
Sprawa dotyczyła duńskiej spółki deweloperskiej, realizującej projekty mieszkaniowe „pod klucz”. Firma zawarła porozumienie z organizacją mieszkaniową budownictwa socjalnego. Zgodnie z nim miała wybudować lokale socjalne dla osób młodych, na terenie należącym do portu Odense w Danii. Deweloper najpierw kupił od portu grunt z budynkiem (składem), a następnie sprzedał organizacji mieszkaniowej teren, na którym miał później wybudować osiedle. Przez cały ten czas (w trakcie obu transakcji) budynek składu normalnie funkcjonował, choć docelowo miał być rozebrany.
Spółka uważała, że transakcje dotyczą dostawy starego budynku w rozumieniu art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112, a nie działki budowlanej. Będą zatem zwolnione z VAT.
Innego zdania było duńskie ministerstwo podatków. Uważało, że obie transakcje należy uznać za opodatkowane dostawy terenu budowlanego (działki), w rozumieniu art. 12 ust. 1 lit. b dyrektywy 112. Fiskus wskazał, że w prawie duńskim decydujące znaczenie ma to, czy nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę. Nie było natomiast wątpliwości, że taki był właśnie zamiar nabywców.
Sąd, do którego trafił spór, zwrócił się z pytaniem do TSUE, jak w świetle dyrektywy kwalifikować dostawę terenu, na którym już znajduje się budynek, ale strony transakcji zamierzają go rozebrać i wznieść na działce nowy obiekt.
TSUE zgodził się ze spółką. Uznał, że dostawa działki, na której posadowiony jest budynek, nie jest dostawą działki budowlanej, nawet jeśli zamiarem kontrahentów było wyburzenie obiektu i zbudowanie na tym terenie osiedla mieszkaniowego. Zamiar ten co do zasady nie ma bowiem znaczenia.
Trybunał przypomniał, że do celów rozliczenia VAT istotne są obiektywne okoliczności, takie jak:
■ cel gospodarczy, do którego dążą sprzedawca i nabywca nieruchomości. Z wyroku w sprawie Don Bosco (C-461/08) wynika, że jeśli nabywca zobowiąże się w umowie do rozbiórki budynku, a w momencie sprzedaży trwa już demontaż obiektu, to taką transakcję można uznać za sprzedaż terenu niezabudowanego (działki);
■ stan zaawansowania robót rozbiórkowych dokonanych przez sprzedawcę na dzień dostawy działki z budynkiem (wyroki C-326/11 oraz C-543/11).
TUSE podkreślił, że budynek w momencie transakcji był sprawny i funkcjonował zgodnie z przeznaczeniem. Został rozebrany dopiero po drugiej sprzedaży. To oznacza kwalifikację sprzedaży nieruchomości jako zwolnionej z VAT.

ORZECZNICTWO

Wyrok TSUE z 4 września 2019 r., sygn. akt C-71/18.