Subskrybuj nas na Youtube
Likwidacja użytkowania wieczystego, które z początkiem br. zostało przekształcone we własność, wydawało się być niezbędnym elementem uporządkowania i ujednolicenia rynku nieruchomości w celu uproszczenia ewentualnej, przewidywanej w bliższej lub dalszej perspektywie powszechnej taksacji nieruchomości, czyli procesu poprzedzającego wprowadzenie podatku katastralnego. Także obowiązujące od początku roku zmiany w ustawach podatkowych wprowadzające daninę od przychodów z budynków, zdawały się być krokiem w kierunku powszechnej zmiany sposobu opodatkowania nieruchomości. Tymczasem jak się okazuje, do długiego już katalogu obietnic wyborczych została dopisana jeszcze jedna, tym razem wykluczająca jakiekolwiek zmiany opodatkowania nieruchomości w Polsce.
Wartość zamiast powierzchni
Na pierwszy rzut oka niepozorna różnica pomiędzy podatkiem katastralnym, a obowiązującym od lat w Polsce tym tradycyjnym od nieruchomości, polega na sposobie ich naliczania. W pierwszym przypadku, jak zresztą sama nazwa wskazuje, naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości, w drugim na opodatkowaniu powierzchni. Jak tłumaczą jednak eksperci portalu RynekPierwotny.pl różnica jest jednak zasadnicza, jeśli porównać różne warianty stawek obu odmian nieruchomościowej daniny. Wersja katastralna w każdym przypadku wydaje się być zdecydowanie bardziej niekorzystna dla portfeli rodzimych podatników, a dla większości z nich praktycznie nie do przyjęcia.
Sęk w tym, że w przypadku zdecydowanej większości krajów unijnych, nie tylko tych o najbardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości, podatek katastralny jest obowiązującą normą. Pytanie, dlaczego to co jest sprawdzone i z powodzeniem praktykowane za granicą, w żadnym wypadku jest nie do przyjęcia na krajowym podwórku.
W Unii Europejskiej kataster jest standardem
Na dziś dzień w UE standardową formą opodatkowania nieruchomości jest kataster. Przyjęte w poszczególnych krajach rozwiązania nie są oczywiście jednolite, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, bywają dość skomplikowane.
Różne też bywają same stawki podatkowe od zaledwie 0,18 proc. w Irlandii do średnio licząc prawie 2 proc. w Niemczech. W Wielkiej Brytanii obowiązuje zasada progresji w zależności od wartości domów czy mieszkań, które są kwalifikowane według wyceny do jednej z ośmiu grup podatkowych. Z kolei Francuzi i Belgowie przyjęli jako podstawę wymiaru nieruchomościowej daniny nie samą wartość nieruchomości, ale odpowiedni procent hipotetycznej wysokości dochodu, jaki przedmiotowa nieruchomość mogłaby w ciągu roku wygenerować na rzecz swojego właściciela.
Wbrew pozorom podatek katastralny nie jest wyłącznie domeną państw o najbardziej ugruntowanej pozycji gospodarczej i wysokim stopniu zamożności. Wg portalu RynekPierwotny.pl świadczy o tym przyjęcie tego typu rozwiązań fiskalnych w krajach bałtyckich, a także w Czechach czy na Słowacji, a więc w krajach nieco niżej od Polski notowanych przez Eurostat w poziomie średnich zarobków. Tym sposobem wszystkie kraje unijne graniczące z Polską dość dawno już mają za sobą wprowadzenie podatku katastralnego, czyniąc z naszego kraju swoistą enklawę. Pytanie, czy nie jest to aby enklawa cywilizacyjnego cofnięcia.
Podatek katastralny, chyba jednak dość szczęśliwie dla Polski, nie jest obligatoryjnym wspólnotowym prawem, nie podlega więc procesom dostosowawczym do standardów UE. Jak się jednak okazuje, wiele państw nie tylko w Europie, ale i na całym świecie wybrało właśnie tę formę opodatkowania nieruchomości. Kataster powinien tym samym mieć optymalny charakter połączony z szeregiem zalet i wymiernych korzyści natury gospodarczej. Czy tak jest w istocie?
Kataster najlepszym wyborem?
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej. Poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz nie wykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów.
Kataster poza tym zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie wolumenu inwestycji spekulacyjnych. Tymczasem pomimo tak wielu zalet wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to w powszechnej opinii perspektywa rodem z katastroficznego filmu, nie tylko z punktu widzenia rodzimej mieszkaniówki, czy całego krajowego rynku nieruchomości, ale wręcz w szeroko pojętym wymiarze społecznym.
Kataster w Polsce niczym Armageddon
Idea opodatkowania właścicieli nieruchomości podatkiem katastralnym pojawiła się w Polsce już w pierwszych latach transformacji ustrojowej, a więc z górą ćwierć wieku temu. Jednak pierwszym poważnym aktem prawnym zawierającym obszerną metodykę taksacji krajowych nieruchomości była ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Rozdział 2. działu IV tejże ustawy pod wymownym tytułem „Powszechna taksacja nieruchomości” w czternastu artykułach zawiera szczegółową instrukcję powołania w Polsce do życia instytucji katastru nieruchomości. Jak wiadomo przepisy ustawy w tym zakresie po dziś dzień pozostały martwym zapisem. Stało się tak pomimo faktu, że jeśli nie wszyscy, to z pewnością zdecydowana większość ministrów finansów w historii III RP i rodzimych największych autorytetów z dziedziny ekonomii, to zdeklarowani zwolennicy podatku katastralnego.
Mimo wszystko do dnia dzisiejszego, pomimo kilku prób i podejść poprzednich rządów, nie zdecydowano się ostatecznie na powszechną taksację krajowych nieruchomości i zmianę sposobu ich opodatkowania, nawet pomimo szeregu korzyści, jakie stałyby się nie tylko udziałem krajowych samorządów, ale przede wszystkim budżetu centralnego. Przyczyna tego jest oczywista, a wyjaśnia ją już nawet najprostsza symulacja wprowadzenia podatku katastralnego nieruchomości w Polsce. I tak przy 1-procentowej stawce uznanej za europejską normę daniny, obciążenie podatkiem od posiadanej w kraju nieruchomości wzrosłoby średnio 50-krotnie. Tym samym zarabiający średnią krajową Kowalski musiałby poświęcić cały miesiąc pracy tylko na opłacenie podatku od posiadania swoich skromnych dwóch pokoi w bloku. Z kolei właściciel przeciętnego domu musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych nawet 5-10 tys zł.
Wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego w standardowej dla warunków europejskich wysokości 1 proc. wywołałoby więc trudne do przewidzenia skutki natury społeczno-ekonomicznej. Prawdopodobnie zdecydowanej większości właścicieli mieszkań i domów nie byłoby po prostu stać na tego typu obciążenie. Tym bardziej, że w Polsce pozostałe podatki do najniższych nie należą, a realne obciążenie podatkowe jest w sposób drastyczny odwrotnie proporcjonalne do osiąganych dochodów, ponad miarę obciążając słabiej sytuowanych Polaków.
Z kolei rynek nieruchomości mieszkaniowych zareagowałaby prawdopodobnie niekontrolowanymi ruchami cen. W ramach swoistego wywłaszczenia wyprzedawane byłyby atrakcyjne i duże mieszkania w lepszych lokalizacjach, poszukiwane z kolei tanie i byle jakie lokale na miejskich peryferiach. Znacznie spadłyby też ceny domów, wyprzedawanych masowo przez gorzej sytuowanych właścicieli, głównie emerytów. Poważny problem mieliby też spłacający kredyty hipoteczne, z czasem także i deweloperzy, a mieszkaniowi najemcy musieliby się liczyć z ostrym ruchem w górę czynszów najmu. Jednym słowem to perspektywa swoistego Armageddonu na rynku mieszkaniowym.
Czy to na pewno powód do radości?
Problematyka podatku katastralnego jest przede wszystkim dość krępującym świadectwem pewnego, jednak dość istotnego opóźnienia rozwojowego rodzimego rynku nieruchomości. Co gorsza jednak, jest to niestety również najlepszy dowód wciąż bardzo głębokiego niedopasowania średniego poziomu płac i dochodów w Polsce do cen nieruchomości mieszkaniowych, a innymi słowy, zbyt niskiej i za wolno rosnącej dostępności cenowej mieszkań i domów.
W tej sytuacji dla Polaków o wiele lepszą wiadomością od tej absolutnie wykluczającej ewentualność podatku katastralnego, była by zapowiedź jego wprowadzenia w perspektywie np. najbliższej dekady. Z tym jednak zastrzeżeniem, że z jednoczesnym zapewnieniem o osiągnięciu takiego poziomu zamożności mieszkańców kraju w tym okresie, przy którym tego typu danina byłaby mało znaczącym obciążeniem domowego budżetu przeciętnego Kowalskiego.
Tymczasem z samego szczytu władzy niedawno dotarł do społeczeństwa sygnał, że równo 30 lat po transformacji ustrojowej w Polsce nie tylko nie ma społeczno - ekonomicznych warunków do wprowadzenia podatku katastralnego, ale co gorsza nie ma też widoków na zaistnienie takich warunków w jakiejkolwiek przewidywalnej przyszłości. Pytanie, czy w tej sytuacji jest się naprawdę z czego cieszyć.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl