Subskrybuj nas na Youtube
Nie można kupić jednego i sprzedać tego samego jako czegoś zupełnie innego – orzekł NSA w sporze o to, co było przedmiotem sprzedaży: ekspektatywa czy prawo własności lokalu.
Sprzedaż ekspektatywy jest zaliczana do przychodów z praw majątkowych, przez co dochód z niej nie jest zwolniony z podatku (art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT). Inaczej jest z przychodem ze sprzedaży praw do nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8). Ten nie powstaje, gdy sprzedaż ma miejsce po pięciu latach od nabycia, a jeśli następuje wcześniej, to podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i w ten sposób również uniknąć podatku (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ).
W sprawie chodziło o ciąg czynności prawnych, z których organy podatkowe wyprowadziły wniosek, że przychód małżonków ma swoje źródło właśnie w sprzedaży ekspektatywy. Małżonkowie natomiast byli przekonani, że sprzedają prawo odrębnej własności do lokalu i uzyskują tym samym przychód zwolniony z podatku, bo pieniądze przeznaczyli na własny cel mieszkaniowy (zakup innej nieruchomości).
Całe zamieszanie miało swój początek w dokonanym przez nich w zakupie. Małżonkowie kupili bowiem lokal od spółki z o.o. znajdującej się w likwidacji. W jednym akcie notarialnym doszło do wydzielenia odrębnej własności tego lokalu i sprzedaży jej podatnikom. Notariusz zapisał, że sprzedaż dotyczy prawa do odrębnej własności lokalu. Natomiast dzień później do sądu rejonowego trafił wniosek o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu.
Problemu by nie było, gdyby nie to, że jeszcze tego samego dnia małżonkowie sprzedali to, co kupili. Drugi akt notarialny został podpisany przed tym samym notariuszem. Tym razem jednak napisał on, że małżonkowie sprzedają ekspektatywę (a nie prawo do odrębnej własności lokalu).
Podatnicy wydali pieniądze z tej sprzedaży na zakup innej nieruchomości. Sądzili, że nie muszą płacić PIT od dochodu z tej sprzedaży, bo przysługuje im ulga mieszkaniowa.
Urząd skarbowy zażądał jednak podatku. Stwierdził, że małżonkowie nie sprzedali prawa do odrębnej własności lokalu, tylko ekspektatywę. Nie mogli więc skorzystać ze zwolnienia.
Tak samo orzekł WSA w Krakowie. Stwierdził, podatnicy sprzedali ekspektatywę i powinni rozliczyć się z przychodu z praw majątkowych.
WSA podkreślił, że wniosek o ustanowienie odrębnej własności lokalu, który był częścią pierwszego aktu notarialnego trafił do sądu rejonowego dopiero dzień po sprzedaży dokonanej przez małżonków. A zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.) wpis do ksiąg ma charakter konstytutywny i liczy się dzień, w którym wniosek wpływa do sądu – przypomniał WSA.
Inaczej orzekł w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. W uzasadnieniu sędzia Tomasz Kolanowski podkreślił, że nie podważono treści pierwszego aktu notarialnego, z którego wynikało, że małżonkowie nabyli prawo do własności lokalu. Nie można więc twierdzić, że małżonkowie sprzedali ekspektatywę. – Nie można kupić jednego i sprzedać tego samego jako czegoś zupełnie innego – argumentował sędzia.
Wyjaśnił, że fiskus, chcąc nałożyć podatek, powinien był najpierw podważyć treść pierwszego aktu notarialnego. Od razu jednak dodał, że nawet gdyby tak się stało, to pierwszy akt notarialny okazałby się nieważny. To uniemożliwiałoby dalszą sprzedaż. W konsekwencji małżonkowie nie uzyskaliby przychodu ze sprzedaży, więc nie miałby od czego pobrać podatku.
orzecznictwo
Wyrok NSA z 14 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 561/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
