Co może stać na działce, aby nadal mogła być ona traktowana jak niezabudowana? Ściana, ganek, a może warsztat?
Pod koniec stycznia NSA orzekł, że sprzedaż gruntu, na który wchodzi kawałek ściany domu posadowionego na sąsiedniej działce, jest dostawą nieruchomości niezabudowanej.
Kilka dni później stwierdził, że sprzedaż gruntu, na którym stoi część warsztatu należącego do sąsiada, jest opodatkowana.
Z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że kwalifikacja działki – jako terenu niezabudowanego lub zabudowanego – zależy od tego, co na ten grunt zachodzi. Jeśli są to jedynie elementy umożliwiające korzystanie z sąsiednich budynków (takie jak ganki i schody), to wówczas grunt jest niezabudowany. Jeśli natomiast elementy pełnią funkcje budowlane takie jak ściana, czy część budynku, to wówczas grunt jest zabudowany.
Co innego ganek…
Z dotychczasowych co najmniej trzech orzeczeń wynikało, że charakteru działki nie zmieniają takie obiekty, jak weranda, schody lub ganek, wybudowane przez sąsiadów i wkraczające w obręb nieruchomości podatnika. Taki wniosek płynął z wyroków z 26 września 2018 r. (sygn. akt I FSK 1272/16), z 13 grudnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 17/16) oraz z 4 marca 2015 r. (sygn. akt I FSK 740/14).
…a co innego część budynku
Natomiast 30 maja 2018 r. (sygn. akt I FSK 889/16) sąd kasacyjny orzekł, że nie można mówić o niezabudowanym gruncie, gdy wkraczają na niego fragmenty ścian trzech budynków wybudowanych przez właścicieli sąsiednich działek.
Podobny wniosek pływnie z najnowszego rozstrzygnięcia NSA – z 5 lutego br.
Spór z fiskusem toczyło miasto Łódź. We wniosku o interpretację podało, że wskutek komunalizacji gruntów stało się właścicielem działki, którą teraz zamierzało sprzedać.
Miasto chciało skorzystać ze zwolnienia w VAT przewidzianego dla dostawy gruntów niezabudowanych (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o tym podatku).
Problem wziął się z tego, że na działce znajdowały się niewielkie części budynków warsztatowego i garażowego, należących do sąsiada, który przekroczył granice własnego gruntu. Budynki te zostały wzniesione bez udziału miasta i nie ponosiło ono na nie żadnych nakładów.
Miasto uważało więc, że wolno mu będzie sprzedać grunty bez VAT. Podkreślało, że nie jest właścicielem fragmentów budynków znajdujących się na należącej do niego działce. Podkreślało, że dostawa będzie dotyczyła jedynie gruntu (z wyłączeniem naniesień), który nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana dla niego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi stwierdził jednak, że skoro na działce znajdują się choćby niewielkie części budynków, to nie ma podstaw do przyjęcia, że jest to grunt niezabudowany. Za nieistotne uznał to, że budynki należały do sąsiada.
W skardze do sądu Łódź powołała się na wyrok NSA z 4 marca 2015 r. (sygn. akt I FSK 740/14). Wynikało z niego, że działka, na której znajdują się elementy sąsiedniego budynku, takie jak schody i ganki, nadal pozostaje gruntem niezabudowanym.
WSA w Łodzi jednak orzekł na korzyść fiskusa. Wyjaśnił, że zwolnienie z podatku nie jest uzależnione od tego, jaka jest wielkość zabudowań na gruncie i do kogo należą. Zwrócił też uwagę na to, że miasto samo napisało we wniosku o interpretację, iż działka jest zabudowana częściami zabudowań budowlanych, których przeważająca część znajduje się na nieruchomości sąsiedniej.
Sąd dodał, że korzystny wyrok NSA, na który powołało się miasto, zapadł w odmiennym stanie faktycznym, bo w tamtym orzeczeniu chodziło o elementy zapewniające użytkowanie budynku znajdującego się na innym gruncie, a w tej sprawie mowa jest o części budynku.
Tak samo orzekł NSA. Jak wyjaśnił sędzia Zbigniew Łoboda, nie można przyjąć, że grunt jest niezabudowany, skoro stoi na nim fragment budynku.
– To, że jego część nie będzie przedmiotem dostawy, to zupełnie co innego i nie ma wpływu na kwalifikację gruntu – wyjaśnił sędzia Łoboda.
Jedna ściana
Korzystnie dla dostawcy sąd kasacyjny orzekł natomiast 31 stycznia br. w sprawie działki, na którą zachodziła ściana domu sąsiada.
Chodziło o Wrocław. Miasto chciało sprzedać grunt przylegający do działki małżonków, na której wybudowali oni dom. Problem polegał na tym, że ściana ich domu oraz częściowo schody wyszły poza granicę działki – wchodziły na 40 cm na parcele należące do miasta.
Miasto zgodziło się sprzedać małżonkom dwie działki: jedną, na którą zachodziła ściana domu, i drugą stanowiącą drogę. Obie parcele nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani uchwałą w sprawie przystąpienia do jego sporządzenia. Spór dotyczył tego, czy sprzedaż działki, na którą weszła ściana domu nabywców, może być zwolniona z VAT.
Wrocław stał na stanowisku, że zbycie będzie zwolnione z podatku, bo sprzedawany będzie sam grunt, a nie ściana domu. To, że na nieruchomości jest fragment budynku, nie może oznaczać, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany.
Nie zgodził się z tym dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu. Stwierdził, że gdy na działce znajduje się ściana budynku i schody, sprzedaż będzie dotyczyć i gruntu, i tych obiektów, które się na nim znajdują. A więc będzie to odpłatna dostawa nieruchomości zabudowanej, która nie jest zwolniona z podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2.
Organ wyjaśnił, że pierwsze zwolnienie nie ma zastosowania, bo będzie to dostawa terenów zabudowanych. Drugie miałoby zastosowanie, gdyby działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT, a zdaniem organu podatkowego tak nie jest.
WSA we Wrocławiu zgodził się z miastem, że transakcja będzie zwolniona z VAT. Orzekł, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie grunt, bo znajdujące się na nim fragmenty budynku należą bowiem w sensie ekonomicznym i prawnym do właścicieli budynku, który znajduje się na sąsiedniej działce. Nie może on przesądzać o tym, że nieruchomość jest zabudowana.
Sąd wyjaśnił, że dostawa nieruchomości zabudowanej fragmentem budynku znajdującym się na sąsiedniej działce, dokonywana w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), jest zwolniona z podatku. Chodzi o tryb sprzedaży nieruchomości, który może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. W takim przypadku ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wymaga przeprowadzania przetargu.
Sprzedaż przeprowadzona przez miasto będzie więc zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT – orzekł WSA.
Zgodził się z tym Naczelny Sąd Administracyjny. Sędzia Artur Mudrecki wyjaśnił, że w sprawie jest możliwa wykładnia ściśle językowa lub prounijna. – Jeśli wziąć pod uwagę wykładnię literalną, to dostawa będzie dotyczyła gruntu, który jest zabudowany, ale w świetle wykładni prounijnej i celowościowej jest niezabudowany – tłumaczył sędzia Mudrecki.
NSA opowiedział się za tym drugim rozumieniem. – Gmina nie dostaje bowiem pieniędzy za mur – powiedział sędzia Mudrecki.
Zaznaczył, że w sprawach VAT wykładnia prounijna i celowościowa dominuje nad językową.
ORZECZNICTWO
Wyroki NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, i z 31 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1879/16.