Spóźniony akt notarialny nie wyklucza ulgi

Wydatki na budowę i wykończenie mieszkania ponoszone przez podatnika na podstawie umowy deweloperskiej są zwolnione z PIT, nawet jeśli do ostatecznego przeniesienia własności lokalu dojdzie po upływie dwóch lat – orzekł NSA.

To kolejny wyrok korzystny dla podatników, którzy zawierają umowę deweloperską i na tej podstawie wydają pieniądze na zakup mieszkania w ciągu dwóch lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości, ale do przeniesienia własności dochodzi później.

Problem dotyczy tylko sytuacji, gdy poprzednia nieruchomość jest sprzedawana przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Sprzedający powinien w takiej sytuacji zapłacić 19-proc. PIT, ale może uniknąć podatku, jeżeli w ciągu dwóch lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własny cel mieszkaniowy (art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).

Obrót nieruchomościami a podatki. Co zmieni się w 2019 roku?

Problemy mają podatnicy, którzy podpisują umowę deweloperską, wpłacają pieniądze na nowe mieszkanie, ale okazuje się, że deweloper nie kończy inwestycji w terminie. Z tego powodu umowa przenosząca własność zostaje podpisana z opóźnieniem, po upływie dwóch lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Z taką sytuacją miała do czynienia podatniczka w sprawie rozpatrzonej przez NSA. Odziedziczyła mieszkanie w 2011 r., a dwa lata później je sprzedała. W 2015 r. podpisała więc umowę z deweloperem i wpłaciła pieniądze w terminie uprawniającym jeszcze do skorzystania z ulgi. Akt notarialny przenoszący własność podpisała jednak już po terminie. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał, że spowodowało to utratę prawa do ulgi.

Innego zdania był sąd. WSA w Gdańsku wskazał, że warunkiem uzasadniającym zwolnienie z PIT nie jest definitywne nabycie własności lokalu, a wydanie pieniędzy na lokal. Nabycie może nastąpić już po terminie.

Przełomowy w tej kwestii był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17). Sąd orzekł wtedy, że umowy deweloperskie nie powinny być rozpatrywane w kontekście nabycia nieruchomości tylko jej budowy. Zastosowanie powinien więc znaleźć art. 21 ust. 25 lit. d, a nie – jak przyjmowały wcześniej sądy – art. 21 ust. 25 lit. a ustawy o PIT.

Podobnie orzekł NSA w sprawie podatniczki. Sędzia Grażyna Nasierowska wyjaśniła, że gdyby sąd przyznał rację fiskusowi, to nie zostałby zrealizowany cel ulgi mieszkaniowej. Ponadto doszłoby do zróżnicowania sytuacji podatników, którzy sami budują sobie dom oraz tych, którzy nabywają lokale od deweloperów.

– Wykładnia językowa i celowościowa prowadzą do wniosku, że wpłaty dokonywane przez nabywcę na podstawie umowy deweloperskiej na wykończenie własnego lokalu są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT – wyjaśniła sędzia Nasierowska.