Subskrybuj nas na Youtube
Opublikowany został projekt zmian w minimalnym podatku od nieruchomości komercyjnych. Nowością będzie prawo do zwrotu, gdy strata podatkowa będzie realna, a nie fikcyjna.
Podatek złagodnieje więc dla uczciwych. Przypomnijmy, że został on wprowadzony od 2018 r. z założeniem, że każda inwestycja w nieruchomość komercyjną przynosi określony zysk z wynajmu.
„Do tej pory w wielu przypadkach zyski z nieruchomości wypracowane w Polsce nie były tu opodatkowane, a to rozwiązanie pozwoli na opodatkowanie dochodu od wartości nieruchomości” – tłumaczył wprowadzenie nowej daniny Maciej Żukowski, dyrektor departamentu podatków dochodowych w Ministerstwie Finansów. Jej ciężaru nie mieli odczuć tylko ci, którzy płacą CIT (PIT).
Teraz projekt zakłada, że będzie można odzyskać daninę, nawet jeśli podatnik nie miał jej od czego odliczyć. Gdy więc będzie miał stratę i nie zapłaci zaliczki na PIT lub CIT, to po zakończeniu roku będzie mógł na swój wniosek odzyskać zapłacony minimalny podatek.
Dziś po zakończeniu roku minimalny podatek zostaje w urzędzie skarbowym, a fiskus może rozporządzać nim na ogólnych zasadach (np. przeznaczać na pokrycie zaległości w innych podatkach).
Nowe rozwiązanie – jako korzystne dla podatników – będzie stosowane także do podatku minimalnego zapłaconego przed 1 stycznia 2019 r.
Pojawi się jednak bardzo istotny warunek. Fiskus nie zwróci pieniędzy, jeśli nie ustali, że roczne rozliczenie podatnika było prawidłowe. Urzędnicy będą więc musieli potwierdzić wysokość dochodów lub straty wykazanej w zeznaniu rocznym. Zwrócą przede wszystkim uwagę na koszty finansowania dłużnego, koszty usług niematerialnych i inne wydatki kojarzone z optymalizacją podatkową.
Także hotele i magazyny
Potwierdziły się natomiast informacje, które opisaliśmy wczoraj – że podatek minimalny obejmie hotele i magazyny. Dziś jest on tylko od nieruchomości handlowo-usługowych (np. galerii i centrów handlowych) i biurowych. Po nowelizacji obejmie wszystkie budynki, z tym że – co również jest nowością – tylko wynajmowane, wydzierżawiane lub oddane w leasing (w całości lub części), a zatem generujące przychody (bądź stratę) z najmu, dzierżawy bądź leasingu.
Już w tym roku więc podatnicy będą mogli wyłączać z podstawy opodatkowania budynki handlowo-usługowe, które są wykorzystywane wyłącznie lub w głównym stopniu na własne cele (dziś na tej zasadzie wyłączone z opodatkowania są tylko budynki biurowe).
Natomiast limit kwoty wolnej od podatku (10 mln zł) nie będzie już odnoszony do wartości budynku, tylko do podatnika, bez względu na to, ile nieruchomości komercyjnych posiada. W konsekwencji wystarczy, że np. jedna firma, wynajmie kilka handlowych magazynów (np. o wartości 2, 4, 5 mln zł), a będzie musiała rozliczać podatek minimalny. Podmioty powiązane będą dzielić kwotę 10 mln zł w proporcji, w jakiej przychód z budynku pozostaje w ogólnej kwocie ich przychodów.
Praktycznie zatem każdy właściciel wynajętego budynku komercyjnego będzie płacił 0,035-proc. podatek minimalny. Podstawą opodatkowania nadal będzie wartość początkowa nieruchomości.
Z daniną muszą się więc liczyć firmy wynajmujące magazyny handlowe oraz z branży hotelarskiej.
– Praktyka często wygląda tak, że spółka, która jest właścicielem hotelu i dostała kredyt na jego wybudowanie, wydzierżawia obiekt innej firmie, prowadzącej faktyczną działalność hotelarską – mówi Justyna Bauta-Szostak, partner i szef Zespołu Nieruchomości w MDDP. Wyjaśnia, że banki często nie zgadzają się na to, żeby ta sama spółka, która otrzymuje kredyt na budowę obiektu, była jednocześnie operatorem hotelowym. Ma to związek z ryzykiem prowadzenia takiej działalności. Nierzadko bowiem zdarza się, że goście hotelowi pozywają hotel.
– Właściciel obiektu zawiera więc umowę dzierżawy i otrzymuje z tego tytułu czynsz. Zatem to on byłby zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od nieruchomości komercyjnych, ponieważ to on wynajmuje hotel, a nie użytkuje na potrzeby własnej działalności – mówi Justyna Bauta-Szostak.
Podatek może objąć również właścicieli aparthoteli. Tu jednak wszystko zależeć będzie od tego, czy właściciel dysponuje i wynajmuje wszystkie lub większość lokali, czy może firma, która wybudowała taki obiekt, sprzedała mieszkania (apartamenty) innym podmiotom, a sama jedynie administruje budynkiem. W pierwszym przypadku realne jest, że przekroczony zostanie próg 10 mln zł.
Zwrot na wniosek podatnika
Komisja Europejska uznała, że skoro podatek zapłacą wszyscy, na równych zasadach (w tym także branża hotelowa i wynajmu magazynów), to będzie on dozwolony w świetle przepisów o pomocy publicznej. Poinformował o tym Ricardo Cardoso, rzecznik unijnego komisarza ds. konkurencji w odpowiedzi na pytanie DGP.
Brukseli podoba się też cel daniny i to, że jest ona odliczana od podatku dochodowego. – Uderza ona w agresywną optymalizację przy wykorzystaniu nieruchomości wynajmowanych pomiędzy podmiotami powiązanymi, a w szczególności w zawyżanie kosztów ich utrzymania (management fees) i finansowania długiem – mówi rzecznik unijnego komisarza. Zwraca uwagę na to, że podatnicy, którzy unikają tego typu optymalizacji, odzyskają wpłacaną daninę.