Kto wybuduje lub istotnie ulepszy budynek i będzie go wykorzystywał na własne potrzeby przez co najmniej dwa lata, ten powinien sprzedać go bez podatku od towarów i usług.
To sedno wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie polskich przepisów dotyczących zwolnienia z VAT sprzedaży nieruchomości. Chodziło o to, co rozumieć przez pierwsze zasiedlenie. Od tego zależy, czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT.
Ustawa o VAT mówi, że pierwsze zasiedlenie to „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Fiskus rozumiał to tak, że nowo wybudowane (lub przebudowane) nieruchomości muszą być przed sprzedażą wynajęte, wydzierżawione lub przynajmniej raz sprzedane.
Spłata kredytu hipotecznego nie jest kosztem przy sprzedaży nieruchomości
Spłata kredytu hipotecznego nie jest kosztem przy sprzedaży nieruchomości

Zobacz również
Nie dopuszczał natomiast myśli, że może to być także używanie (np. budynku) na własne potrzeby, np. jako siedziby firmy. I w tym zakresie TSUE orzekł, że polskie regulacje są niezgodne z dyrektywą o VAT. Uznał, że wystarczy, aby pierwszy właściciel sam używał nieruchomości na własne potrzeby przez co najmniej dwa lata. Po upływie tego terminu sprzedaż też będzie zwolniona z VAT.
Nawet kilka razy
TSUE orzekł natomiast, że art. 2 ust.14 ustawy o VAT jest zgodny z dyrektywą VAT w tym względzie, w jakim przewiduje, że jeden budynek może być pierwszy raz zasiedlony nawet kilkakrotnie – po każdym istotnym ulepszeniu. Przepis mówi wprost o nakładach przekraczających co najmniej 30 proc. wartości początkowej budynku. TSUE doprecyzował, że musi to być przebudowa, która zmienia charakter budynku. – W przeciwnym wypadku, nawet jeśli nakłady przekroczą 30 proc. wartości początkowej budynku, to nie trzeba będzie czekać ze sprzedażą kolejnych dwóch lat – podkreśla Agnieszka Bieńkowska, partner i doradca podatkowy w GEKKO TAXENS.
Pewniej, ale często drożej
Podatnicy czekali na ten wyrok od dawna. Czy wygrali? W pewnym sensie tak. Wyrok TSUE daje im bowiem pewność co do tego, kiedy powinni rozliczyć VAT. Dotychczas były o to spory. Część sprzedawców z ostrożności naliczała VAT przy sprzedaży, żeby samemu nie popaść w ewentualne zaległości. Jeśli sprzedawca nie doliczył VAT, a podatek był należny, to ryzykował, że będzie musiał zapłacić go wraz z odsetkami.
Problem powstawał, gdy fiskus uznał, że sprzedaż była jednak zwolniona z VAT. Wówczas problemy z odliczeniem podatku naliczonego miał nabywca. Co więcej, miał też zaległość w podatku od czynności cywilnoprawnych, bo zasadniczo transakcje zwolnione z VAT są objęte PCC (art. 2 pkt 4 lit. b tej ustawy).
Po wyroku TSUE stało się jasne, że po dwóch latach użytkowania budynku przez sprzedawcę VAT od sprzedaży nie jest należny, bez względu na to, co zbywca robił z budynkiem. Użytkowanie na cele własne jest – według TSUE – traktowane jako pierwsze zasiedlenie.
Nie ma VAT, będzie PCC
To jednak oznacza, że zakup takiego budynku będzie opodatkowany PCC. Dla nabywcy nie jest to dobra wiadomość, bo w przeciwieństwie do VAT nie odliczy podatku od czynności cywilnoprawnych. Wskutek tego wyłoży pieniądze nie tylko na zakup, ale i na podatek. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (nr IPPP3/4512-873/15-3/S/RD).
– Czasem jednak PCC może się opłacać – zwraca uwagę Agnieszka Bieńkowska. Wyjaśnia, że chodzi o tych kupujących, którzy np. ze względu na rodzaj prowadzonej działalności nie odliczyliby VAT. – Zamiast 23 proc. podatku zapłacą więc 2 proc. – wyjaśnia ekspertka.
Fiskus wyciąga pomocną dłoń do poszkodowanych w nawałnicach
Fiskus wyciąga pomocną dłoń do poszkodowanych w nawałnicach

Zobacz również
Nie działa wstecz
Podatnicy, którzy stosowali się do polskich regulacji, nie mają się jednak czego obawiać. Wyrok TSUE nie daje bowiem fiskusowi podstawy do podważenia wcześniejszych rozliczeń. Nasz przepis był (i nadal jeszcze jest) niezgodny z unijną dyrektywą, a obowiązek prawidłowego jej wdrożenia ciąży na państwie, a nie na podatniku.
Kto skorzysta
Wyrok może być za to pomocny wszystkim sprzedającym, którzy wciąż toczą spory z fiskusem lub już je przegrali. Będą mogli powołać się na wyrok TSUE i dzięki temu albo nie zapłacą VAT, albo wznowią postępowania w swoich sprawach i odzyskają podatek, który nienależnie zapłacili.
Sprawa spółki Kozuba
Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE zapadł na tle sprawy polskiej spółki Kozuba (sygn. akt I FSK 1573/14). Jeden ze wspólników wniósł do firmy wybudowany przez siebie budynek. Aport podlega VAT, więc wniesienie budynku było już jego pierwszym zasiedleniem.
Gdyby spółka odczekała dwa lata i sprzedała nieruchomość, to transakcja byłaby bez wątpienia wolna od VAT. Tak się jednak nie stało, bo spółka mocno przebudowała budynek, a potem przez kilka lat wykorzystywała na własne potrzeby jako dom pokazowy. Następnie sprzedała go bez VAT.
Fiskus stwierdził, że VAT się należał, bo po przebudowie nie doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia.
Naczelny Sąd Administracyjny nabrał w tej sprawie wątpliwości. Tym bardziej że wcześniej zapadły dwa wyroki NSA, które wykazały, że fiskus źle rozumie pierwsze zasiedlenie.
W jednym NSA stwierdził, że pierwsze zasiedlenie powinno być rozumiane potocznie i że samo wykorzystywanie budynku na własne potrzeby (siedzibę spółki) daje prawo do zwolnienia przy późniejszej sprzedaży (sygn. akt I FSK 382/14).
W drugim wyroku sąd orzekł, że pierwsze zasiedlenie to nie tylko sprzedaż, wynajem lub wydzierżawienie, ale też udostępnianie miejsc parkingowych na wybudowanym przez siebie parkingu. Wszak w cenie biletu parkingowego jest przecież VAT (sygn. akt I FSK 1545/13).
Wyrok TSUE jest korzystny dla sprzedawców, ale niekoniecznie dla nabywców, bo w przeciwieństwie do VAT nie odliczą oni podatku od czynności cywilnoprawnych
ORZECZNICTWO
Wyrok TSUE z 16 listopada 2017 r., sygn. akt C-308/16.