Sprawa dotyczyła fundacji rodzinnej, która planowała inwestycję w lokale mieszkalne. Zamierzała nabyć nieruchomości, wynajmować je przez długi okres, a pieniądze z wynajmu przeznaczać na kolejne inwestycje. Nie wykluczała przy tym sprzedaży lokali po upływie co najmniej dziesięciu lat.

Uważała, że nie zapłaci podatku od dochodu z tej sprzedaży dzięki zwolnieniu przewidzianemu w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT. Argumentowała, że taka transakcja będzie się mieściła w dozwolonym zakresie działalności, wskazanym w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej (Dz.U. 2023 poz. 326 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą w zakresie zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Sprzedaż nieruchomości planowana od początku. Co z CIT?

Nie zgodził się z tym dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Uznał, że skoro fundacja od początku zakłada możliwość sprzedaży lokali, to w istocie nabywa je z myślą o zbyciu. Nie ma znaczenia – stwierdził – ile czasu upłynie od zakupu nieruchomości do ich sprzedaży, istotny jest wyłącznie cel nabycia. Dlatego uznał, że dochód ze sprzedaży będzie opodatkowany 25-proc. CIT (na podstawie art. 24r ust. 1 ustawy o CIT).

Wieloletni najem ma znaczenie. Fundacja rodzinna skorzysta ze zwolnienia z CIT

Fundacja wygrała w sądach. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (sygn. akt I SA/Rz 172/25) zwrócił uwagę na to, że ustawa o fundacji rodzinnej dopuszcza zbywanie mienia, o ile nie zostało ono nabyte wyłącznie w celu sprzedaży. W tej sprawie – jak podkreślił sąd – fundacja planowała realne, wieloletnie wykorzystywanie nieruchomości w działalności inwestycyjnej.

Uznał więc, że jeżeli nieruchomość służy przez lata generowaniu przychodów z najmu, a dopiero w dalszej perspektywie może zostać sprzedana, to nie sposób uznać, że została kupiona tylko po to, by ją odsprzedać.

Jest zwolnienie z CIT dla fundacji rodzinnych

NSA orzekł tak samo – jeśli fundacja rodzinna kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych (np. na wynajem), a sprzedaż rozważa dopiero po długim czasie, to sama perspektywa przyszłego zbycia nie odbiera jej prawa do zwolnienia z CIT.

W sytuacji, gdy pierwszorzędnym celem fundacji przez dziesięć lat ma być czerpanie dochodu pasywnego z najmu nieruchomości, to – jak wyjaśnił sędzia Artur Kot – musi to zostać uwzględnione w kontekście zwolnienia z CIT. Sędzia dodał, że okoliczność ta została zupełnie pominięta przez organ podatkowy, który bezpodstawnie stwierdził, że jedynym celem fundacji jest zbycie lokali.

- NSA dał jasny sygnał, że nie każda sprzedaż mienia (w tym nieruchomości) przez fundację rodzinną oznacza obejście prawa czy „spekulację”. Kluczowe jest to, w jaki sposób fundacja faktycznie wykorzystuje majątek. Może ona funkcjonować także jako realne narzędzie służące inwestowaniu oraz sukcesji majątku – komentuje Marta Aniszewska, menadżer, radca prawny w Kancelarii Litigato Pławiak Prokurat Karcz.