Subskrybuj nas na Youtube
Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona prawnie – uznał Sąd Najwyższy.
Sprawa dotyczyła spółki M., która do swych umów wpisała postanowienie (obowiązujące wszystkich klientów) o następującej treści: „strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych”. Ten zapis oznaczał w praktyce, że nie tylko deweloper nie może nakładać na swoich klientów kar, ale przede wszystkim to oni nie będą mieli uprawnień do żądania kar od firmy, gdy ta nie wywiąże się z umowy.
Co istotne, sankcje w umowach deweloperskich są przewidziane ustawowo – wspomina o nich art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który nakazuje wpisać do umowy określenie wysokości odsetek i kar umownych dla obu stron. Z tego powodu małżeństwo będące klientem spółki M. zaskarżyło klauzulę, wnosząc o uznanie jej za niedozwoloną.
Sądy wszystkich instancji były zgodne co do abuzywnego charakteru zapisu cofającego możliwość nałożenia kar umownych. Już sąd I instancji uznał, że postanowienie to jest niedozwolone ze względu na różną pozycję stron umowy. I podkreślił, że przedsiębiorca jest z natury rzeczy stroną silniejszą niż nabywca domu czy mieszkania. Oraz że mimo pozornego wyłączenia kar dla obu stron umowy postanowienie to przynosi głównie korzyści deweloperowi.
Z tych samych powodów apelacja spółki została oddalona, a Sąd Najwyższy w całości oddalił także jej skargę kasacyjną.
W uzasadnieniu SN wskazał, że pozbawienie możliwości dochodzenia przez klientów kar od dewelopera stawia go w lepszej sytuacji. Argument podnoszony przez pełnomocnika spółki, że także ona może mieć potencjalne roszczenia o zapłatę był – zdaniem SN – mało realny do spełnienia.
– Sytuacje, w których nabywca z jakichś względów, po wpłaceniu znacznych środków, nie przystąpi do umowy i nie odbierze wybudowanego lokalu czy domu, jeżeli w ogóle występują, są absolutnie wyjątkowe. Trudno uznać więc taki zapis za korzystny dla klientów – tłumaczyła sędzia Katarzyna Tyczka-Rote. I zwróciła uwagę, że kara w umowie stanowi też czynnik dyscyplinujący przedsiębiorcę, aby należycie wykonywał pracę. Ponadto jej brak mógłby utrudnić nabywcom dochodzenie ewentualnych roszczeń w razie niewywiązywania się dewelopera z zawartej umowy. Mogliby to robić tylko na zasadach ogólnych, co jest zdecydowanie trudniejsze i czasochłonne. ⒸⓅ
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2017 r., sygn. akt I CSK 10/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
