Obowiązek wnoszenia składek na DFG wprowadziła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.). Deweloper musi więc odprowadzać składki m.in. od każdej wpłaty dokonywanej przez klientów na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taka składka jest obowiązkowa, bezzwrotna i przekazywana w terminie 7 dni od wpłaty nabywcy.

Jaki to koszt?

Spółka uważała, że składki te mają charakter kosztów pośrednich w rozumieniu art. 15 ust. 4d ustawy o CIT. Nie są bowiem powiązane z żadnym konkretnym lokalem ani nabywcą. Wynikają z ogólnego obowiązku prawnego związanego z prowadzeniem działalności deweloperskiej - argumentowała.

Podkreśliła, że nawet jeśli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta lub zostanie rozwiązana, to składka nie jest zwracana. Nie można też zaliczyć jej na poczet przyszłych wpłat przy kolejnych umowach. To oznacza, że nie ma uchwytnego związku między składką a konkretnym przychodem – przekonywała firma.

Bezpośredni?

Innego zdania był dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji z 11 czerwca 2025 r. (sygn. 0111-KDWB.4010.1.2025.1.AW) stwierdził, że składki na DFG są bezpośrednio związane z przychodami z działalności deweloperskiej. Wskazał, że obowiązek ich opłacania wynika wprost z ustawy o DFG i jest ściśle powiązany z realizowanymi inwestycjami.

Nie są to koszty ogólnego funkcjonowania przedsiębiorstwa, lecz koszty ponoszone wyłącznie w związku z przedsięwzięciem deweloperskim, które generuje przychody. Gdyby nie sprzedaż lokali, to składek by nie było – podkreślił dyrektor KIS.

Jednak koszt pośredni

WSA w Gdańsku nie podzielił poglądu fiskusa, że składka jest powiązana ze sprzedażą. Zauważył, że jest ona bezzwrotna, nawet jeżeli później nie dojdzie do sprzedaży. W uzasadnieniu wyroku sędzia Małgorzata Gorzeń podkreśliła, że utworzenie funduszu i nałożenie na deweloperów obowiązku uiszczania składek stanowi gwarancję dla konsumentów. Jest to zatem – jak orzekł sąd - koszt pośredni, który nie jest związany całkowicie z konkretną czynnością. Wyrok jest nieprawomocny.

Wyrok WSA w Gdańsku z 8 października 2025 r., sygn. akt I SA/Gd 558/25

Autor jest doradcą podatkowym