Podatnicy, którzy planują sprzedaż mieszkania lub domu nabytego do 31 grudnia 2006 r., rozliczenia podatkowego takiej transakcji muszą dokonać na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. Chodzi tu zarówno o wysokość podatku, sposób rozliczenia, jak i możliwość wykorzystania ulg.

Na początek jedna ważna uwaga. Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Co ważne, okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem nieruchomości nabyte w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi do końca 2011 roku. Od 2012 roku taka sprzedaż nie będzie już objęta PIT.

PRZYKŁAD: SPRZEDAŻ WSPÓLNEJ DZIAŁKI

W 2001 roku podatnik kupił wraz z drugą osobą działkę na zasadzie współwłasności z udziałem po 50 proc. Obecnie zamierzają podzielić działkę na dwie równe części i znieść współwłasność. Po zniesieniu współwłasności podatnik ma zamiar sprzedać swoją działkę i uzyskane pieniądze przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego, który posiada. Czy podatnik zapłaci PIT od tej sprzedaży?

Nabycie nieruchomości na zasadzie współwłasności nastąpiło w 2001 roku. Samo zaś zniesienie współwłasności poprzez podział nieruchomości na części, odpowiadające wielkościom udziałów nabytych w 2001 roku, nie przysporzyło żadnej ze stron zysku (przysporzenia majątkowego), skutkując jedynie zmianą charakteru własności. Wobec tego za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości przez podatnika należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności, tj. rok 2001, zatem pięcioletni okres upłynął z końcem 2006 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2001 roku w drodze kupna na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10-proc. zryczałtowanego podatku dochodowego.

Źródło przychodów

Sprzedaż nieruchomości stanowi jedno ze źródeł przychodów, które trzeba wykazać przed fiskusem i opodatkować. Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W tym miejscu pojawia się pytanie, co oznacza termin zbycie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 11 października 2006 r. (sygn. akt I SA/Sz 243/06; niepublikowany) wyjaśnił, że pojęciu zbycie należy nadać znaczenie cywilnoprawne, tj. obok sprzedaży jest to każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią, przy czym ustawodawca opodatkowuje jedynie takie zbycie, które ma charakter odpłatny.

PRZYKŁAD: SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI Z ZAMIANY

Podatnik w 1999 roku nabył prawo własności działki. W 2000 roku podatnik kupił kolejną działkę. W 2006 roku aktem notarialnym dokonał zamiany jednej z działek. Teraz zamienioną działkę chce sprzedać. Czy od tej transakcji będzie musiał zapłacić PIT?

Rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości. W związku z tym bieg terminu pięcioletniego liczony jest od daty nabycia prawa własności gruntu nabytego w drodze zamiany, tj. od 2006 roku. Ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to sprzedaż ta stanowi źródło przychodu podlegające PIT. Przychód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Zwolnienia z PIT

Przepisy ustawy o PIT, obowiązujące do końca 2006 roku, przewidują możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. I tak wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce.

Zwolnione są też dochody w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wskazane wyżej w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Natomiast przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami są zwolnione z PIT w całości, jeżeli:

• sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

• sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

• ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Zatem w celu skorzystania ze zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 roku ważny jest sposób jej otrzymania, a także wydatkowanie zarobionych na sprzedaży pieniędzy. Jeśli mieszkanie lub dom podatnik otrzymał w spadku lub darowiźnie i teraz chce je sprzedać, nie zapłaci PIT. Podatku można również uniknąć, sprzedając teraz nieruchomość i przeznaczając środki z tej sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego drugiego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

PRZYKŁAD: SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI Z DAROWIZNY

Podatnicy chcą sprzedać mieszkanie, które otrzymali w darowiźnie od rodziców w 2005 roku. Czy będą musieli zapłacić podatek dochodowy od zarobionych na sprzedaży środków?

Nie. Źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości - jeśli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Zatem jedynym warunkiem do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym jest w opisanym przypadku fakt nabycia nieruchomości w drodze darowizny. Tak więc przychód uzyskany z przedmiotowej sprzedaży w całości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania od sprzedaży nieruchomości.

Podatek do zapłaty

Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego.

I tu jeszcze jedna uwaga na temat ulgi mieszkaniowej. Podatku od sprzedaży nieruchomości nie muszą płacić podatnicy, którzy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na cele mieszkaniowe (tylko wymienione w ustawie o PIT). Jeśli jednak podatnicy nie spełnią warunków ustawowych, uprawniających do tego zwolnienia, np. gdy nie wydadzą wszystkich pieniędzy, to od niewykorzystanych środków będzie trzeba zapłacić 10-proc. PIT. W terminie płatności podatku podatnik jest zobowiązany złożyć deklarację podatkową.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI KUPIONEJ DO KOŃCA 2006 ROKU

Wysokość podatku: 10 proc. od przychodu

Rozliczenie z fiskusem: 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości

Formularz: PIT-23

Ulgi do wykorzystania:

- wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

- nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momenty zbycia.

Zasada: nie płaci się podatku jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

ULGA MIESZKANIOWA *

Zasada: Podatnik nie zapłaci 10-proc. PIT od przychodu, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczy pieniądze na inne cele mieszkaniowe.

Warunki: Trzeba złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o korzystaniu z tego zwolnienia i deklarację PIT-23.

Skutki: Jeśli podatnik w ciągu dwóch lat nie wyda wszystkich pieniędzy będzie musiał zapłacić od środków, które mu zostały, 10-proc. PIT od przychodu.

* nadal mogą z niej korzystać podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości nabyte do końca 2006 roku, a od momentu nabycia do sprzedaży nie minęło pięć lat

Podstawa prawna

• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.).